Magazyny chcą wejść do miast. Rozpoczyna się walka o grunty pod inwestycje

Deweloperzy budujący biura, sklepy i mieszkania mają nowego rywala w walce o grunty w dużych miastach. Po latach budowy magazynów na peryferiach teraz inwestorzy szykują się do zakupów działek w aglomeracjach. Ma to pomóc m.in. sprawniej przesyłać towary w ramach handlu internetowego.

Grunty rolne zablokowane w miastach

– Zarówno sprzedawcy, jak i przewoźnicy domagają się większej przestrzeni logistycznej w miastach, żeby zaspokoić rosnący popyt na dystrybucję online – mówi Tomasz Olszewski z międzynarodowej agencji nieruchomości JLL.

Ten trend potwierdzają eksperci z Colliers International, którzy zauważają, że rosną grupy firm konkurujących o zakup tej samej działki. Na razie deweloperzy specjalizujący się w powierzchniach magazynowych przegrywają, bo nie są w stanie zaproponować tak atrakcyjnej ceny, jak konkurenci.

JLL szacuje, że przez najbliższe trzy lata firmy obsługujące sektor e-commerce mogą zawrzeć umowy najmu nawet na 700 tys. mkw. Porównując tę liczbę z przeciętną wielkością centrum handlowego w Polsce, która wynosi 40 tys. mkw., nie wydaje się to dużo, ale deweloperzy z innych segmentów branży budowlanej nie są zadowoleni z nowej konkurencji. Już teraz doskwiera im ograniczona podaż gruntów i rosnące ceny. Kłopoty zaczęły się w połowie 2016 r., kiedy weszły w życie ograniczenia w handlu ziemią rolną, której w miastach nie brakuje. Jeśli rolne działki nie są objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem np. na budownictwo mieszkaniowe, deweloperzy nie mogą ich kupić.

Banki niechętnie pożyczają na ziemię

Kolejny problem to rządowy program „Mieszkanie plus”, w ramach którego mają powstawać tanie lokale na wynajem, głównie na gruntach samorządowych i spółek kontrolowanych przez Skarb Państwa. Wstrzymały się one ze sprzedażą terenów prywatnym inwestorom. Do tego doszedł m.in. rekordowy popyt na nowe mieszkania, który zaostrzył walkę o działki.

– Gruntów jest coraz mniej. Ich ceny w dużych miastach mocno rosną. Na przykład we Wrocławiu w ciągu ostatnich trzech–czterech lat cena się podwoiła – mówi Edward Laufer, prezes Vantage Development, spółki budującej m.in. mieszkania i biura.

Banki niechętnie dają kredyty na zakup ziemi, więc branża kupuje ją za własne pieniądze lub zdobyte z emisji obligacji. Inwestorzy zaczynają się już jednak niepokoić cenami terenów.

– Z tego, co widzimy, w trudnej sytuacji jest już Warszawa. Dostaliśmy odmowy od funduszy inwestujących w obligacje z uzasadnieniem, że grunt jest za drogi i deweloper musi sfinansować zakup z własnych środków albo pożyczyć pieniądze od kogoś innego – mówi Iwona Załuska, prezes Upper Finance, spółki specjalizującej się w pozyskiwaniu finansowania dla projektów mieszkaniowych.

Rozmówcy DGP wskazują, że jeśli nie zostaną złagodzone zasady dostępu m.in. do ziemi rolnej w miastach, a „Mieszkanie plus” wciąż będzie blokowało grunty państwowe i samorządowe, niedosyt ziemi pod inwestycje może zmienić obraz branży deweloperskiej.

Szanse dla dużych i z zagranicy

– Problemy z gruntami najbardziej mogą odbić się na mniejszych podmiotach, które nie dysponują zwykle dużym kapitałem i nie są w stanie budować większych banków ziemi, zaspokajających ich potrzeby na kolejny rok czy dłużej. Siłą rzeczy większe bariery w dostępie do gruntów przełożą się na konsolidację i wzrost udziałów największych podmiotów w rynku deweloperskim – ocenia Piotr Zybała, analityk DM mBanku.

Skończą się czasy łatwego budowania na niezabudowanych, wolnych działkach. Coraz większe znaczenie będą miały rewitalizacje, czyli budownictwo na zabudowanych już wcześniej terenach.

– Wśród spółek z polskim rodowodem nie ma zbyt wielu firm z wizją, które wydają się być solidnie przygotowane do takiej zmiany. To może być szansa dla deweloperów z Europy Zachodniej, którzy już przeszli etap braku gruntów i musieli radzić sobie z rewitalizacją. Takie firmy mogą okazać się mocną konkurencją dla krajowych spółek – mówi Maciej Wewiórski, analityk DM BOŚ.

Kazimierz Kirejczyk, prezes REAS, zwraca uwagę na inny problem.

– Pozyskanie takich terenów jest obecnie stosunkowo proste. Ale zmiana użytkowania takiego gruntu to już poważne wyzwanie.