To może być zmiana, na którą właściciele mieszkań czekali od lat. Do Sejmu trafił projekt ustawy, który ma raz na zawsze ukrócić bezkarność nieuczciwych lokatorów. Od możliwości wypowiedzenia umowy już po miesiącu zwłoki, po brak kary za odcięcie mediów – sprawdzamy, jakie kluczowe zmiany czekają rynek najmu.
Nowy projekt ustawy już w Sejmie. Właściciele mieszkań czekali na to latami
To może być przełomowy moment dla polskiego rynku nieruchomości. Do Sejmu trafiła poselska inicjatywa przygotowana przez klub Konfederacji, która ma odmienić trudną sytuację wynajmujących w sporach z nieuczciwymi najemcami. Planowana nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów oraz Kodeksu cywilnego zakłada rewolucję w przepisach: koniec z bezkarnym zajmowaniem cudzych lokali i wyrozumiałością dla osób celowo unikających opłat.
Priorytetem będzie ochrona własności prywatnej. Co to oznacza dla wynajmujących? Jeśli proponowane zapisy wejdą w życie, procedura odzyskiwania lokalu ulegnie skróceniu, a ryzyko finansowe właścicieli wyraźnie spadnie.
Pułapka prawna: Dlaczego eksmisja dłużnika trwała dotąd latami?
Dotychczasowe przepisy stawiały wynajmujących w trudnej pozycji. Osoba, która przestała płacić za mieszkanie, w praktyce korzystała z szerokiej ochrony prawnej. Właściciel nieruchomości pozostawał bezradny. Przykładowo nie mógł samodzielnie wymienić zamków ani odciąć prądu czy wody. Za takie działania groziły mu zarzuty dotyczące naruszenia miru domowego lub powództwo o przywrócenie posiadania. Głównym problemem była bezradność wobec przewlekłych procedur sądowych i komorniczych.
W efekcie właściciele nierzadko przez kilkanaście lub kilkadziesiąt miesięcy musieli spłacać kredyty hipoteczne za nieruchomość, z której nie czerpali zysków, jednocześnie pokrywając koszty mediów zużywanych przez nieuczciwego lokatora. Praktyka pokazała też, że nawet instytucja najmu okazjonalnego posiadała luki – najemcy po podpisaniu umów potrafili wycofywać zgody od właścicieli innych lokali, czyniąc oświadczenia fikcją.
5 kluczowych zmian w prawach lokatorów i właścicieli
Projekt ustawy wprowadza konkretne mechanizmy prawne mające na celu ukrócenie nadużyć na rynku najmu w Polsce. Oto najważniejsze modyfikacje:
Wypowiedzenie umowy najmu po 1 miesiącu zwłoki
Dotychczasowy obowiązek czekania na zaległości z co najmniej trzech okresów płatności (plus dodatkowego miesiąca po upomnieniu) ma zostać zastąpiony krótszym rygorem. Właściciel będzie mógł wypowiedzieć umowę już przy jednym pełnym okresie zaległości, po uprzednim pisemnym wezwaniu do zapłaty.
Koniec z unikaniem listów poleconych
Projekt rozszerza zastosowanie tzw. fikcji doręczenia. Unikanie odbierania korespondencji sądowej czy komorniczej przez lokatora nie zatrzyma już biegu spraw – pismo wysłane na ostatni znany adres zamieszkania uznaje się za doręczone.
Sąd oceni, czy dłużnik głoduje, czy oszukuje
Nowe przepisy nakazują sądom weryfikację postawy najemcy. Lokatorzy, którzy z własnej woli i ze złej woli uporczywie uchylali się od opłat, stracą prawo do lokalu socjalnego. Wsparcie socjalne ma trafiać wyłącznie do osób, które znalazły się w losowej, trudnej sytuacji życiowej.
Eksmisja poza granicę gminy
Gdy gmina nie dysponuje wolnym lokalem socjalnym, komornik będzie mógł wykonać eksmisję do placówki w innej gminie – pod warunkiem, że znajduje się ona w granicach tego samego województwa. Ma to całkowicie odblokować zastój egzekucyjny.
Bezpieczne odzyskanie lokalu na własne potrzeby
Właściciel chętny do zamieszkania we własnym mieszkaniu (lub przekazania go najbliższej rodzinie) nie będzie musiał zapewniać lokatorowi lokalu zamiennego ani czekać wieloletnich okresów. Dostęp do własnej nieruchomości będzie można odzyskać maksymalnie w 6 miesięcy.
Rewolucja w prawie karnym: Właściciel wreszcie bez kary
Jedną z najbardziej istotnych zmian jest planowana modyfikacja przepisów karnych. Autorzy projektu chcą wyłączyć odpowiedzialność karną właściciela za:
- Wstrzymanie opłat za media (prąd, gaz, woda) w mieszkaniu zajmowanym bez tytułu prawnego.
- Wejście do własnego lokalu, który jest bezprawnie użytkowany przez byłego najemcę.
Co to oznacza w praktyce? Koniec sytuacji, w których prawo chroniło osobę nielegalnie zajmującą pustostan kosztem prawowitego dysponenta aktu notarialnego.
Czy nowe przepisy obniżą ceny wynajmu?
Z uzasadnienia projektu wynika, że zmiany mają przynieść korzyść całemu rynkowi. Zwiększenie bezpieczeństwa wynajmujących ma odblokować tysiące mieszkań, które obecnie stoją puste z powodu obaw właścicieli przed nieuczciwymi lokatorami. Większa podaż podmiotów na rynku może z kolei przełożyć się na stabilizację lub spadek stawek czynszowych.
Projekt przeszedł już pierwsze czytanie w Sejmie i znajduje się na dalszym etapie procesu legislacyjnego, gdzie jego brzmienie może ulec ewentualnym poprawkom. Jeśli ustawa zostanie uchwalona w proponowanym kształcie, relacje na polskim rynku najmu zostaną zdefiniowane na nowo.
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.
Wpisz adres e-mail wybranej osoby, a my wyślemy jej bezpłatny dostęp do tego artykułu