Właściciele mieszkań mają zyskać potężną broń w starciu z „dzikimi lokatorami”. Wynajmujący nie będzie już ścigany za radykalne kroki wobec osób, które bezprawnie zajmują lokal. Czy to koniec wieloletnich procesów o eksmisję? Sprawdzamy, jak nowe przepisy mają zlikwidować patologię niepłacenia czynszu.
Przełom w przepisach: Koniec ochrony „cwanych lokatorów”?
Do Sejmu wpłynął poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw. Złożyła go grupa posłów Konfederacji. Proponowane zmiany mają poprawić ochronę prawa własności do lokalu mieszkalnego i ograniczyć nadużywanie praw przez lokatorów – napisano w uzasadnieniu do projektu. Jak dodano, nowe przepisy mają w szczególności ułatwić wypowiedzenie umowy w przypadku zwłoki w zapłacie czynszu lub innych opłat, co w konsekwencji doprowadzi do zwiększenia podaży mieszkań na wynajem oraz spadku cen wynajmu.
Nie płaci latami, a właściciel nie może wymienić zamków. Dzisiejsza bezsilność wynajmujących
Przypomnijmy, że aktualne regulacje faworyzują lokatorów, pozostawiając właścicieli nieruchomości właściwie bez jakiejkolwiek realnej ochrony. Jak to wygląda w praktyce?
Właściciel nie może samowolnie usunąć najemcy, wymienić zamków czy odciąć mediów, nawet jeśli ten nie płaci i bezprawnie zajmuje lokal. Każda tego typu ingerencja mogłaby skutkować żądaniem przywrócenia posiadania przez lokatora (art. 344 Kodeksu cywilnego) lub odpowiedzialnością za zakłócanie miru domowego. Właścicielom zostaje postępowanie eksmisyjne, które może ciągnąć się latami. Dlaczego? Ponieważ oznacza to, że:
- Wynajmujący musi wypowiedzieć umowę we właściwy sposób.
- Następnie musi czekać na wyrok eksmisyjny.
- Potem na jego uprawomocnienie.
- W dalszej kolejności odbywa się postępowanie egzekucyjne z udziałem komornika.
- W wielu przypadkach dochodzi do oczekiwania na wskazanie lokalu socjalnego przez gminę.
Gmina nie ma lokalu, więc właściciel płacisz czynsz za dłużnika. Pułapka braku lokali socjalnych
W praktyce oznacza to, że eksmisja z zajmowanego mieszkania zostaje zawieszona do czasu, aż gmina taką nieruchomość wskaże, co oznacza, że wynajmujący ma związane ręce, dopóki nieuczciwy najemca nie dostanie innego lokalu. Do tego czasu właściciel ponosi koszty utrzymania mieszkania, które w standardowych warunkach powinny obciążać lokatora. Dodatkowo sytuację komplikuje fakt, że wielu wynajmujących spłaca jednocześnie kredyt hipoteczny, co w niektórych przypadkach prowadzi do zadłużenia się – w rzeczywistości muszą oni opłacić nieruchomość, którą zamieszkują, jak i lokal bezprawnie zajmowany przed nieuczciwego najemcę.
Adres tylko na papierze. Dlaczego najem okazjonalny przestał chronić właścicieli?
Rozwiązaniem problemu miał być najem okazjonalny, który polega na tym, że lokator musi wskazać konkretny adres, pod który przeprowadzi się w razie eksmisji, oraz oświadczenie właściciela tego lokalu, że ten go przyjmie pod swój dach. Z kolei właściciel, po uzyskaniu klauzuli wykonalności od sądu, może od razu skierować sprawę do komornika. Problem w tym, że w praktyce najem okazjonalny nie chroni w pełni właścicieli. Część najemców znalazła sposób na obejście przepisów - adres istnieje tylko „na papierze”, ponieważ właściciel wskazanego lokalu po podpisaniu aktu notarialnego cofnął zgodę lub wskazany lokal nie spełnia warunków mieszkaniowych.
Teraz ma się to zmienić. Czy to koniec eldorado nieuczciwych najemców? Sprawdzamy najważniejsze zmiany proponowane w projekcie ustawy.
Szybsze wypowiedzenie umowy. Wystarczy jeden miesiąc zwłoki
Jedną z kluczowych zmian jest znaczące skrócenie czasu, po którym właściciel będzie mógł wypowiedzieć umowę najmu. Obecnie musi czekać nawet trzy miesiące. Jak stanowi art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, właściciel może wypowiedzieć najemcy umowę, jednak nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu (lub innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług), co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Jeśli Sejm przyjmie zmiany, wystarczy już jeden pełny okres płatności – przy zachowaniu obowiązku wcześniejszego wezwania do zapłaty. Rozwiązanie to ma ograniczyć sytuacje, w których lokatorzy celowo nie regulują należności, korzystając z długiej procedury ochronnej.
Fikcja doręczenia: Najemca już nie zablokuje eksmisji unikaniem listów
Projekt uderza także w praktykę nieodbierania listów od sądu czy komornika. Proponowane przepisy rozszerzą tzw. fikcję doręczenia. Co to oznacza dla właścicieli nieruchomości? Jeśli najemca nie poinformuje o zmianie adresu, korespondencja wysłana na ostatni znany adres będzie uznana za skutecznie doręczoną. Oznacza to koniec blokowania spraw przez unikanie kontaktu z instytucjami.
Koniec z szukaniem lokali zamiennych. Właściciel wreszcie będzie panem w swoim domu
Projektowane zmiany przewidują również uproszczenie zasad wypowiedzenia umowy, gdy właściciel chce zamieszkać w swoim lokalu lub przekazać go bliskim. Jak podkreślono w uzasadnieniu, aktualne przepisy znacząco ograniczają prawo własności lokalu i prowadzą do zmniejszenia możliwości dysponowania własnym lokalem przez właściciela. Proponowane zmiany mają ułatwić korzystanie ze swojej własności w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Co ma się zmienić? Projekt zakłada, że znikną dotychczasowe wymogi zapewniania lokalu zamiennego czy wieloletniego okresu wypowiedzenia. W praktyce właściciel będzie mógł odzyskać mieszkanie nawet w ciągu 6 miesięcy.
Sąd powie „dość”. Koniec darmowych lokali socjalnych dla uporczywych dłużników
Obowiązujące przepisy nie rozróżniają najemców, którzy nie płacą z powodu trudnej sytuacji życiowej, od tych, którzy świadomie nie regulują płatności. Teraz miałoby to się zmienić. Projekt rozróżnia osoby, które nie płacą z powodu trudnej sytuacji życiowej, od tych, które robią to celowo. Sądy mają zyskać możliwość odmowy przyznania lokalu socjalnego tym najemcom, którzy świadomie uchylali się od płatności. To odpowiedź na wieloletnie postulaty samorządów, które wskazywały, że obecny system nie odróżnia osób w potrzebie od uporczywych dłużników.
Koniec „eksmisji na bruk”, ale gmina już nie zablokuje odzyskania lokalu
Nowe przepisy mają też usprawnić działania komorników. Jeśli gmina nie będzie w stanie zapewnić miejsca dla eksmitowanego, możliwe będzie skierowanie go do placówki w innej gminie – ale w obrębie tego samego województwa. Ma to przyspieszyć procedury, jednocześnie zachowując ochronę przed bezdomnością.
Właściciel odetnie media bez kary? Zmiany, które najbardziej uderzą w nieuczciwych lokatorów
Projekt zakłada również zmiany w prawie karnym. Właściciel nie będzie ponosił odpowiedzialności za:
- zaprzestanie opłacania mediów w mieszkaniu zajmowanym bez tytułu prawnego,
- wejście do własnego lokalu zajmowanego przez osobę bezprawnie.
To odpowiedź na sytuacje, w których właściciele – mimo że formalnie posiadają nieruchomość – nie mogą z niej korzystać. Ma to uwolnić wynajmujących od obowiązku utrzymywania nieuczciwych najemców.
Czy nowe prawo obniży ceny wynajmu mieszkań?
Autorzy projektu przekonują, że zmiany mogą zwiększyć liczbę mieszkań dostępnych na wynajem. Większe bezpieczeństwo prawne ma zachęcić właścicieli do udostępniania lokali, co w efekcie może wpłynąć na spadek cen. Dodatkowo uproszczenie przepisów i ograniczenie sporów sądowych mają odciążyć wymiar sprawiedliwości i zmniejszyć biurokrację. W czwartek, 16 kwietnia 2026 roku, miało miejsce pierwsze czytanie projektu na posiedzeniu Sejmu. Jego ostateczne brzmienie może jeszcze ulec zmianie. Jeśli jednak proponowane przepisy wejdą w życie, będą oznaczać istotny zwrot w relacjach między najemcami a wynajmującymi.
Źródło
- Ustawa z z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
- Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.
Wpisz adres e-mail wybranej osoby, a my wyślemy jej bezpłatny dostęp do tego artykułu