O opłacie rocznej decyduje przeznaczenie gruntu

STAN FAKTYCZNY: W 1991 r. IBMER uzyskał prawo użytkowania wieczystego ok. 150 ha gruntu, który wedle obowiązującego wówczas planu miejscowego był przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe z infrastrukturą towarzyszącą. W ewidencji gruntów i budynków nieruchomości te były zakwalifikowane jako grunty rolne. W połowie lat 90., gdy IBMER zdecydował się na ich sprzedaż, gmina Poznań skorzystała z prawa pierwokupu. Po wykupieniu gruntu gmina, w wyniku ugody sądowej, sprzedała prawo użytkowania wieczystego do części tych terenów deweloperowi - spółce LANDBUD. W umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste IBMER nie zostały określone ani cel, ani stawka opłaty. Zarówno gmina od swej części, jak i spółka uiszczały ją wedle stawki 1 proc. dotyczącej nieruchomości oddanych na cele mieszkaniowe i na realizację urządzeń infrastruktury technicznej. W 2004 r. prezydent Poznania, na podstawie art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zażądał jednak od tych gruntów opłaty wedle stawki 3 proc. - od wartości odnoszącej się do pozostałych nieruchomości gruntowych. Pomiędzy prezydentem miasta a spółką powstał spór o to, jakie jest faktyczne przeznaczenie gruntów, jakie okoliczności decydują o ich przeznaczeniu, a w konsekwencji, jaką należy przyjąć stawkę opłaty rocznej na użytkowanie gruntów. Na skutek skargi kasacyjnej Skarbu Państwa sprawą zajął się Sąd Najwyższy, który oddalił skargę.

UZASADNIENIE: Sąd Najwyższy przypomniał, iż zgodnie z art. 221 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jeżeli przy oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie został określony cel, na który nieruchomość była oddana, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości. Sąd Najwyższy uznał więc, że o faktycznym przeznaczeniu gruntu nie może przesądzać sposób jego określania w ewidencji, ale należy wziąć pod uwagę całokształt okoliczności danej sprawy. Uwzględnić należy między innymi to, czy użytkownik dokonuje na gruncie jakichkolwiek czynności i jaki mają one charakter. W niniejszej sprawie użytkownik wieczysty przygotowuje tereny pod budownictwo, a na części gruntów wzniósł już budynki mieszkalne i sprzedaje je nabywcom, na co uwagę zwrócił Sąd Najwyższy. Grunt jest oddawany w użytkowanie wieczyste, już z samego założenia, na określony cel na wiele lat, co oznacza, że realizacja tego celu może być rozciągnięta w czasie i podejmowana sukcesywnie.