Miały uporządkować rynek mieszkaniowy i uciąć wieloletnie spory o sposób liczenia metrażu. Zamiast jasnych zasad nowe przepisy przyniosły kolejne wątpliwości. Prawnicy i eksperci rynku nieruchomości alarmują, że obowiązująca już nowelizacja ustawy deweloperskiej może prowadzić do rozszerzenia definicji powierzchni użytkowej mieszkań. W praktyce chodzi o możliwość uwzględniania elementów, które dotąd nie były do niej wliczane, co może przełożyć się nie tylko na cenę lokalu, ale także przyszłe opłaty właścicieli mieszkań.
To miał być koniec interpretacyjnych sporów
Zmiany wynikają z nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, przypomina portalsamorządowy.pl. Nowe przepisy obowiązują od 13 lutego 2026 roku. Ich głównym celem było doprecyzowanie zasad liczenia powierzchni użytkowej mieszkań. Miało to zakończyć spory interpretacyjne i ujednolicić sposób prezentowania metrażu w ofertach sprzedaży.
Jak podała „Rzeczpospolita”, na którą powołał się portal samorządowy, jednym z kluczowych założeń było wyeliminowanie praktyki wliczania do powierzchni użytkowej przestrzeni zajmowanej przez ściany działowe. W założeniu miało to zwiększyć przejrzystość rynku i sprawić, że kupujący będą dokładnie wiedzieć, za co płacą.
Zmiana jednego zapisu okazała się kluczowa
Kontrowersje nie wynikają jednak z samego celu nowelizacji, lecz ze sposobu, w jaki został on zapisany w przepisach. Kluczowa okazała się zmiana dotycząca podstawy prawnej określającej zasady obliczania powierzchni.
Dotychczas obowiązywało rozporządzenie ministra rozwoju, które jasno wskazywało, jakie elementy nie są wliczane do powierzchni użytkowej. Wśród nich znajdowały się m.in. balkony, tarasy, loggie, przejścia w przegrodach zewnętrznych, a także schody wewnętrzne i podesty w lokalach wielopoziomowych.
Nowelizacja odchodzi od tego rozwiązania i odsyła do zasad określonych w Polskiej Normie. Jak zauważa „Rzeczpospolita”, norma ta definiuje powierzchnię w inny sposób i dopuszcza uwzględnianie elementów, które wcześniej były wyłączone lub traktowane oddzielnie.
Czy może być zawyżany metraż mieszkań?
W praktyce zmiana ta może prowadzić do sytuacji, w której do powierzchni użytkowej mieszkania będą wliczane także takie elementy jak balkony, schody czy przestrzenie pod skosami.
To z kolei rodzi obawy, że metraż lokali prezentowany w ofertach może być sztucznie zwiększany. W efekcie kupujący mogliby płacić za powierzchnię, która nie odpowiada faktycznej przestrzeni użytkowej w tradycyjnym rozumieniu.
Eksperci w ocenach są podzieleni
Środowisko prawnicze nie jest zgodne co do tego, jak należy interpretować nowe przepisy. Część ekspertów, cytowanych przez „Rzeczpospolitą”, uważa, że dopuszczenie wliczania balkonów czy schodów do powierzchni użytkowej jest błędną interpretacją.
Według nich w dalszym ciągu powinny mieć zastosowanie przepisy rozporządzenia ministra rozwoju, które precyzyjnie określają zakres powierzchni użytkowej. W tej interpretacji nowelizacja nie zmienia faktycznego sposobu liczenia metrażu, a jedynie porządkuje zasady jego ustalania.
Mimo tych głosów uspokajających, brak jednoznacznej wykładni przepisów sprawia, że w praktyce nadal panuje niepewność.
Deweloperzy mają wątpliwości
Wątpliwości mają również przedstawiciele branży deweloperskiej. Jak informowała „Rzeczpospolita”, Polski Związek Firm Deweloperskich zwrócił się do Ministerstwa Rozwoju i Technologii o wydanie oficjalnej interpretacji nowych regulacji.
Deweloperzy podkreślają, że jasne wytyczne są niezbędne, aby uniknąć sporów prawnych, strat finansowych oraz utraty zaufania klientów. – Literalne brzmienie prowadzi bowiem do wniosku, że choć powierzchnia pod ścianami działowymi nie może być wliczana do metrażu mieszkania, to jednocześnie możliwe staje się doliczanie innych powierzchni, które wcześniej nie były uwzględniane – powiedział „Rzeczpospolitej” Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
Zamiast przejrzystości jest niepewność
Nowelizacja, która miała uporządkować rynek i zwiększyć ochronę nabywców, może w praktyce doprowadzić do jeszcze większego zamieszania. Brak jednoznacznej interpretacji sprawia, że zarówno kupujący, jak i deweloperzy funkcjonują dziś w stanie niepewności.
W efekcie odpowiedź na podstawowe pytanie – ile naprawdę wynosi powierzchnia kupowanego mieszkania – może zależeć nie tylko od projektu i pomiarów, lecz także od sposobu interpretacji przepisów.
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.
Wpisz adres e-mail wybranej osoby, a my wyślemy jej bezpłatny dostęp do tego artykułu