Jak uporządkować stan prawny lokalu w księdze wieczystej

Czy mogę zmienić wpis w księdze wieczystej

Gdy przeglądałem księgi wieczyste po zmarłych rodzicach, okazało się, że w jednej z nich jako właściciel figuruje nieznana osoba. Z posiadanych przeze mnie dokumentów wynika, że prawowitym właścicielem nieruchomości byli moi rodzice, a obecnie jestem ja jako jedyny spadkobierca. Czy mogę się domagać zmiany wpisu w księdze wieczystej?

W dobie elektronicznej możliwości przeglądania ksiąg wieczystych (ekw.ms.gov.pl) weryfikowanie aktualnej treści księgi wieczystej jest znacząco uproszczone niż jeszcze kilka lat temu. W konsekwencji zainteresowany stanem prawnym nieruchomości może nie tylko sprawdzić, kto jest jej właścicielem, lecz także dowiedzieć, jakie prawa, np. hipoteka czy służebność, ją obciążają. W praktyce zdarza się również, że informacja zawarta w księdze nie odpowiada temu, co ma miejsce w rzeczywistości. Przykładowo w księdze wieczystej nieruchomości może się znajdować błędna informacja co do osoby właściciela. Zgodnie z przepisami zmiana tego stanu rzeczy nie będzie możliwa w trybie postępowania wieczystoksięgowym o zmianie wpisu. W tym przypadku ustawa o księgach wieczystych i hipotece przewiduje specjalny tryb postępowania. Zgodnie z nią w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. W praktyce następuje to w drodze procesu cywilnego. Sąd, wydając wyrok, nakazuje zamieszczenie lub usunięcie z księgi wieczystej określonego wpisu. Właściwym w sprawie jest zawsze sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości (wydział cywilny). Odpowiedni pozew może wnieść zarówno osoba, której prawo nie jest wpisane lub też jest umieszczone błędnie, jak i następcy prawni (np. spadkobiercy) takiej osoby. Pozwanym będzie osoba, której prawo zostało ujawnione w księdze wieczystej w sposób niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym – w tym przypadku nieprawidłowo wpisany współwłaściciel. Przygotowując pozew, należy pamiętać, że poza wypełnieniem warunków formalnych, takich jak m.in. oznaczenie sądu, podanie imienia i nazwiska stron, ich przedstawicieli ustawowych i pełnomocników, oznaczenie rodzaju pisma, należy dokładnie określić, na czym ma polegać usunięcie niezgodności: np. na żądaniu usunięcia określonych wpisów i wpisanie w to miejsce wpisu np. z prawidłowym oznaczeniem właściciela. Twierdzenia te powinny być poparte odpowiednimi dowodami. Co ważne, postępowanie dowodowe w tym przypadku nie podlega ograniczeniom w odróżnieniu od postępowania wieczystoksięgowego. W praktyce oznacza to, że dowodami mogą być nie tylko dokumenty, lecz także zeznania świadków. Warto również pamiętać, że roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia do księgi wieczystej jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Nie jest do tego potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia. Ostrzeżenie w praktyce wyłącza zaś rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Powoduje to, że sprzedaż nieruchomości jest praktycznie niemożliwa.