ZPI to worek oczekiwań bez dna. Oczekiwań gmin wobec inwestorów

Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI), jest szczególną formą planu miejscowego, uchwalaną na wniosek inwestora [ramka] dla konkretnych inwestycji, po zawarciu umowy urbanistycznej. Wprowadziła go do prawnej rzeczywistości 24 września 2023 r. duża reforma planowania przestrzennego, czyli nowelizacja ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 977; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 2029). Jest to akt planistyczny przeznaczony dla dużych inwestycji.

Inwestycje realizowane na podstawie ZPI mogą być preferowane przez gminy, bo w tym trybie można będzie zawrzeć umowę urbanistyczną. A z kolei na jej podstawie gmina będzie mogła zobowiązać inwestora do świadczeń na rzecz gminy, w szczególności związanych z realizacją lub finansowaniem budowy infrastruktury technicznej czy społecznej, a także do przekazania inwestycji uzupełniającej lub części inwestycji głównej (np. lokalu usługowego na przedszkole lub nawet pewnej liczby mieszkań). To jednak otwiera worek bez dna, a to dlatego że w ustawie nie ma ograniczeń wartości świadczeń, jakich gmina może oczekiwać od inwestora. Mogą one więc być dowolne. A biorąc pod uwagę to, że dotychczas inwestorzy byli chętnie angażowani w różnego rodzaju umowy partycypacyjne, można się spodziewać, że nowe reguły doprowadzą do nierównego traktowania różnych inwestorów. W jaki sposób? Wystarczy, że np. dwóch inwestorów będzie chciało zrealizować w gminie inwestycje o podobnych parametrach i jednemu z nich gmina w negocjacjach postawi warunek wykonania obszaru zieleni publicznej o powierzchni 0,05 ha, a drugiemu – wybudowania szkoły podstawowej. I choć wyraźnie widać, że z równym traktowaniem inwestorów takie działanie nie ma nic wspólnego, to jednak brak jednolitych reguł powoduje, że nie jest to niemożliwe ani niezgodne z prawem.