Najem krótkoterminowy wchodzi pod kontrolę państwa. Rejestr, kary i strefy zakazu — nowe przepisy ruszają już we wrześniu

Rynek, który wymknął się spod kontroli danych

Najem krótkoterminowy w Polsce rósł szybciej, niż państwo potrafiło go policzyć. Według Eurostatu liczba rezerwacji wzrosła w ciągu ośmiu lat o ponad 190 proc., a w latach 2023–2025 Kraków zanotował skok o 41 proc. — drugi wynik w Europie, tuż za Rzymem, a wyżej niż Barcelona (21,6 proc.) czy Paryż. W skali kraju to dziś ok. 44 mln noclegów rezerwowanych online rocznie.

Paradoks polega na tym, że mimo tej skali Polsce wciąż brakuje danych, które pozwoliłyby odróżnić okazjonalny najem od profesjonalnej, quasi-hotelowej działalności w mieszkaniu. To właśnie ta luka — a nie presja turystów, jak w Hiszpanii — jest głównym motorem zmian.

Co wprowadza ustawa: CWTON, kary i strefy zakazu

Projekt UC135 to nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich, przygotowana przez Ministerstwo Sportu i Turystyki. 22 lipca trafił do Sejmu, a prace mają nabrać tempa we wrześniu. Najważniejsze rozwiązania:

• Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) — jeden rejestr zastępujący ewidencje gminne; każdy wynajmujący musi uzyskać numer obiektu i podawać go w ofertach na platformach.

• Usługa do 30 dni traktowana jak hotelarska — z obowiązkiem regulaminu porządkowego i oświadczenia o spełnieniu wymogów sanitarnych i ppoż.

• Zasada „6 i 30" — uproszczone wymogi ppoż. obejmą tylko budynki z najmem w maksymalnie sześciu lokalach i do 30 miejsc noclegowych; powyżej wchodzą pełne wymogi hotelowe, w bloku praktycznie nie do spełnienia.

• Strefy zakazu — gminy mają móc wyznaczać obszary, gdzie najem na doby poza hotelami i pensjonatami będzie zakazany.

• Kontrola na wniosek wspólnoty oraz kary administracyjne, z wykreśleniem z rejestru i rocznym zakazem ponownego wpisu włącznie.

Kalendarz jest rozłożony: obowiązek ewidencji wynika z rozporządzenia UE (20 maja 2026), strefy zakazu mają działać od 2029 r., a pełne wymogi ppoż. — od 2031 r. Projekt był przy tym przedmiotem sporu: część postulatów samorządów (limity, strefy, uprawnienia wspólnot) w jednej z wersji zniknęła, by wrócić w formie okrojonej. Premier Donald Tusk polecił ministrom ponowne przeanalizowanie przepisów tak, by pogodziły interesy turystów, mieszkańców i samorządów.

Hiszpania: kraj, który reguluje od kilkunastu lat — i wciąż walczy

Polska ogląda się na Hiszpanię, bo to ona ma najdłuższe w Europie doświadczenie w porządkowaniu tego rynku. Lekcja jest jednak dwuznaczna. Pod koniec 2024 r. Madryt wprowadził obowiązek numeru rejestracyjnego przed publikacją oferty — odpowiednik polskiego pomysłu. W maju 2026 r. hiszpański Sąd Najwyższy uchylił go, uznając, że państwo przekroczyło kompetencje: mieszkalnictwo i turystyka należą przede wszystkim do regionów i gmin.

— Wyrok to lekcja o architekturze regulacji, a nie o zasadności porządkowania najmu. Centralny rejestr okazał się rozwiązaniem nadmiarowym względem tego, co samorządy już budowały. O skuteczności narzędzi decyduje dostosowanie do lokalnych problemów: innych działań potrzebuje Barcelona, innych Marbella, a jeszcze innych niewielka miejscowość turystyczna — mówi Tatiana Pękala, właścicielka Dream Property Marbella. To pytanie o kompetencje — państwo czy samorząd — dopiero otwiera się w Polsce.

Dlaczego sam rejestr nie obniża cen. Przypadek Barcelony

Najsilniejszym argumentem jest sytuacja z Barcelony. Katalonia reguluje najem od 2012 r., a od 2014 r. ogranicza liczbę licencji. Efekt? Do 2026 r. średnie stawki najmu długoterminowego wzrosły z 11,3 do 22,5 euro za m² miesięcznie (niemal +100 proc.), a ceny mieszkań na sprzedaż — z 3 076 do 5 269 euro za m² (+70 proc.; dane Idealista). Dwanaście lat ograniczeń nie ułatwiło mieszkańcom dostępu do mieszkań — a taki był cel.

— Nie ma podstaw, by twierdzić, że samo licencjonowanie obniża czynsze, wręcz odwrotnie. Licencje działają, gdy są częścią szerszej polityki mieszkaniowej: planowania, zwiększania podaży, rewitalizacji. Zbyt restrykcyjne przepisy mogą wręcz zniechęcić właścicieli do najmu długoterminowego — tłumaczy Pękala. Ograniczenia nie ruszają bowiem przyczyn: deficytu mieszkań (Bank Hiszpanii szacuje go na ok. 700 tys. lokali), kosztów budowy i silnego popytu.

Polityka kontra rynek. „To wszystko jest bardzo polityczne"

— Mam wrażenie, że to wszystko jest niestety bardzo polityczne. Problem mieszkaniowy dotyczy rynku lokalnego, a ograniczanie najmu krótkoterminowego go nie rozwiąże, bo to dwa różne rynki — mówi ekspertka.

Decyzje zeszły w Hiszpanii na najniższy poziom. Od 2025 r. do wystąpienia o licencję potrzebna jest zgoda wspólnoty — większością co najmniej 3/5 głosów. — Wspólnota może ponad 60 proc. głosów zakazać najmu; przyznane licencje zostają, ale nowych nie będzie — wyjaśnia Pękala. Wyżej decydują gminy: w Maladze od zeszłego roku obowiązuje trzyletnie embargo na nowe licencje, podczas gdy Marbella czy Estepona wciąż je przyznają, a burmistrz Barcelony zapowiada wygaszenie najmu do 2028 r. Intuicja, że restrykcje przeleją popyt do mniejszych ośrodków, bywa złudna — miejscowości takie jak Manilva same zakazały najmu na doby.

Dwa rynki, dwie reakcje — i wniosek dla Polski

Klucz to współistnienie dwóch rynków: rezydenckiego (kupujący, by mieszkać) i nierezydenckiego (drugi dom, aktywo inwestycyjne). — Zaostrzenie zasad uderza w inwestorów planujących zarabiać na najmie krótkoterminowym, ale nie zmienia popytu na nieruchomości premium. To rozróżnienie będzie istotne w Polsce: regulacja inaczej wpłynie na Kraków czy Gdańsk, a inaczej na miejscowości wypoczynkowe, gdzie mieszkania od dekad są pod wynajem sezonowy — podsumowuje Tatiana Pękala.

Inwestorzy nie czekają — dostosowują strategie. Coraz częściej rezygnują z modelu Airbnb na rzecz najmu średnioterminowego i sezonowego, kierowanego do cyfrowych nomadów i zimowych „snowbirdów". W Hiszpanii najem powyżej sześciu miesięcy jest już traktowany jako mieszkaniowy, nie turystyczny — i licencji nie wymaga.

Co to oznacza dla właściciela mieszkania przeznaczonego na najem krótkoterminowy w Polsce?

Hiszpańska lekcja podpowiada dwie rzeczy. Po pierwsze — sam rejestr jest narzędziem porządkowym, a nie lekarstwem na drogie mieszkania; liczy się to, czy towarzyszy mu realna polityka mieszkaniowa. Po drugie — o skuteczności zdecyduje rozstrzygnięcie, kto zarządza tym rynkiem: państwo czy samorząd.

Dla właściciela mieszkania na wynajem wniosek jest jeden: rok 2026 to koniec działania „na wyczucie". Rejestracja w CWTON, regulamin, wymogi ppoż. i — w perspektywie — ryzyko strefy zakazu przestają być teorią. Kto traktuje najem na doby jak pasywną lokatę, będzie musiał policzyć go raz jeszcze, już z pełnym kosztem regulacji.