Skarżący wycenę nieruchomości przejętej na cele publiczne powinien przedstawić dowody, w szczególności nową wycenę lub operat szacunkowy. Wcześniejsza wycena działki dla innych celów (np. opłaty adiacenckiej) może nie mieć znaczenia – orzekł Naczelny Sąd Administracyjny.
Sprawa dotyczyła ustalenia wartości nieruchomości wywłaszczonej w związku z budową drogi publicznej. Właściciele nie zgadzali się z jej wyceną. Po postępowaniu wywłaszczeniowym wartość działki oszacowano na 53 tys. zł (ok. 28 zł za 1 mkw.). Właściciele twierdzili, że wycena rzeczoznawcy była nieadekwatna do wartości rynkowej działki.
Ich zdaniem rzeczoznawca, przyjmując przy sporządzaniu operatu szacunkowego wartość działki na zasadzie porównawczej, nie zastosował prawidłowo rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zm.).
Zgodnie z nim określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku dotyczącą uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji, a przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do tej będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Zdaniem skarżących rzeczoznawca nie uzasadnił wyboru innych nieruchomości do porównania i nie wykazał, na jakich zasadach dokonano porównań.
Jako argument wskazywali ustalenie opłaty adiacenckiej – na jej potrzeby wycena nieruchomości była znacznie wyższa (ponad 84 zł za 1 mkw.).
Decyzję starosty utrzymał wojewoda podlaski. Sprawa trafiła więc do sądu. Orzekający w I instancji białostocki WSA oddalił skargę. Taki sam los spotkał skargę kasacyjną właścicieli – NSA także ją oddalił, odrzucając jedynie wniosek organu administracji o zasądzenie od skarżących zwrotu kosztów postępowania.
Uzasadniając orzeczenie, NSA wskazał, że strony w odpowiedzi na operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę, z którym się nie zgadzają, powinny zgłosić konieczność sporządzenia nowego operatu (ewentualnie przez innego rzeczoznawcę) albo przedstawić własną wycenę. Tymczasem skarżący tego nie zrobili, a więc nie przejawiali należytej inicjatywy dowodowej.
Zdaniem NSA chybiony jest też argument, że inna wartość została przyjęta przy ustalaniu opłaty adiacenckiej, a inna przy wycenie działki przejętej pod budowę drogi publicznej.
– To są dwie różne sprawy, konkretny fragment działki, po którym ma biec droga, nie był wyceniany, a opłata adiacencka była ustalana kilka lat wcześniej dla całej nieruchomości kwalifikowanej jako działka budowlano-inwestycyjna. Nie należy więc przyjmować wcześniejszych cen ustalonych dla działki o innym przeznaczeniu, w stosunku do fragmentu działki, które zostały przeznaczone na inny cel – powiedziała sędzia Olga Żurawska-Matusiak.
orzecznictwo
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 sierpnia 2020 r., sygn. akt I OSK 3563/18.
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.
Wpisz adres e-mail wybranej osoby, a my wyślemy jej bezpłatny dostęp do tego artykułu