Dziś podatek od mieszkania zwykle wynosi kilkadziesiąt lub nieco ponad sto złotych rocznie. To może się jednak zmienić. Poselski projekt zakłada naliczanie podatku od wartości nieruchomości, co w przypadku trzeciego mieszkania oznaczałoby rachunki liczone już nie w setkach, lecz nawet w tysiącach złotych. Pokazujemy konkretne wyliczenia.
Projekt nie jest jeszcze obowiązującym prawem, ale od kilku miesięcy wywołuje jedną z największych dyskusji na rynku nieruchomości. Powód jest prosty – proponuje zmianę sposobu naliczania podatku, która dla części właścicieli oznaczałaby jedynie kosmetyczne różnice, a dla innych wzrost obciążeń nawet kilkudziesięciokrotny.
Podatek katastralny 2027. Jak zmienią się zasady naliczania podatku od mieszkań?
Dzisiaj podatek od nieruchomości dla mieszkań i domów mieszkalnych nalicza się przede wszystkim od powierzchni użytkowej. Gmina ustala stawkę za metr kwadratowy, a właściciel płaci podatek będący iloczynem powierzchni lokalu i obowiązującej stawki. W praktyce oznacza to, że dwa mieszkania o identycznym metrażu mogą być opodatkowane niemal tak samo, nawet jeśli jedno jest warte 400 tys. zł, a drugie ponad milion.
Poselski projekt złożony przez klub Lewicy proponuje odejście od tego rozwiązania. Dla mieszkań i domów mieszkalnych podstawą opodatkowania miałaby być wartość nieruchomości, czyli rozwiązanie określane potocznie mianem podatku katastralnego. Jednocześnie autorzy projektu nie proponują jednak klasycznego katastru funkcjonującego w części państw Europy. Przewidują okres przejściowy, w którym wartość nieruchomości byłaby ustalana na podstawie wskaźników określonych w ustawie, a docelowo również danych z Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami.
Największa zmiana dotyczy wysokości stawek. Projekt zakłada:
- 0,02 proc. wartości dla pierwszego i drugiego mieszkania lub domu,
- 0,5 proc. wartości dla trzeciej i każdej kolejnej nieruchomości w pierwszym roku obowiązywania nowych przepisów,
- wzrost tej stawki o 0,1 punktu procentowego rocznie, aż do poziomu 1,5 proc. wartości nieruchomości.
Autorzy projektu przekonują, że takie rozwiązanie miałoby ograniczyć kupowanie mieszkań wyłącznie jako lokaty kapitału i zwiększyć ich dostępność dla osób szukających pierwszego lokum.
Podatek katastralny a podatek od nieruchomości. Ile wyniesie nowy podatek? Przykładowe wyliczenia
Największa różnica między obecnymi a proponowanymi przepisami nie dotyczy samej wysokości stawki, lecz sposobu jej obliczania. Dzisiaj właściciel płaci podatek od metrów kwadratowych. Projekt zakłada naliczanie go od wartości mieszkania. Na pierwszy rzut oka różnica wydaje się niewielka. Dopiero konkretne wyliczenia pokazują skalę zmian.
Przykład 1. Mieszkanie warte 500 tys. zł
Załóżmy, że lokal ma około 60 mkw. i obecnie właściciel płaci około 120 zł podatku rocznie. Po zmianach:
- pierwsze mieszkanie – 0,02 proc. × 500 tys. zł = 100 zł rocznie,
- trzecie mieszkanie (0,5 proc.) – 2500 zł rocznie,
- trzecie mieszkanie przy docelowej stawce 1,5 proc. – 7500 zł rocznie.
Oznacza to, że właściciel pierwszego mieszkania praktycznie nie odczułby dużej różnicy. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja osoby posiadającej kilka lokali.
Przykład 2. Mieszkanie warte 700 tys. zł
Przy obecnym systemie właściciel nadal zapłaciłby zwykle około stu kilkudziesięciu złotych rocznie, ponieważ wartość nieruchomości nie ma większego znaczenia. Po zmianach:
- pierwsze mieszkanie – 140 zł,
- trzecie mieszkanie – 3500 zł,
- po dojściu stawki do 1,5 proc. – 10 500 zł.
Przykład 3. Mieszkanie warte milion złotych
Tutaj kontrast jest jeszcze większy. Obecnie podatek pozostaje stosunkowo niski, mimo wysokiej wartości lokalu. Według projektu:
- pierwsze mieszkanie – 200 zł,
- trzecie mieszkanie – 5000 zł,
- przy stawce 1,5 proc. – 15 000 zł rocznie.
Ze względu na potencjalną dużą różnicę w wysokości daniny projekt bardzo szybko wywołał debatę zarówno wśród właścicieli mieszkań, jak i ekspertów rynku nieruchomości.
Podatek od trzeciego mieszkania. Ile zapłaci właściciel trzech mieszkań?
Największe emocje budzi opodatkowanie osób posiadających większą liczbę mieszkań. Wyobraźmy sobie pana Adama. Posiada trzy mieszkania:
- pierwsze warte 500 tys. zł,
- drugie warte 600 tys. zł,
- trzecie warte 700 tys. zł.
Według projektu zapłaciłby:
- pierwsze mieszkanie – 100 zł,
- drugie mieszkanie – 120 zł,
- trzecie mieszkanie – 3500 zł.
Łącznie daje to 3720 zł podatku rocznie. Jeżeli natomiast po kilku latach obowiązywałaby już maksymalna stawka 1,5 proc. dla trzeciego mieszkania, sam podatek od tego lokalu wyniósłby 10 500 zł, a łączne obciążenie przekroczyłoby 10,7 tys. zł rocznie.
Ważne
Co ważne, projekt zakłada, że przy ustalaniu liczby mieszkań uwzględniane byłyby wszystkie budynki mieszkalne i lokale należące do podatnika na terenie całej Polski. Nie miałoby więc znaczenia, czy mieszkania znajdują się w jednej gminie, czy w kilku różnych województwach.
Podatek katastralny a jedno mieszkanie. Czy właściciele zapłacą więcej?
To pytanie pojawia się najczęściej w dyskusjach o podatku katastralnym. Jeżeli skupimy się wyłącznie na liczbach zapisanych w projekcie, odpowiedź nie jest jednoznaczna. Dla wielu właścicieli pierwszego mieszkania różnica między obecnym podatkiem a proponowaną stawką 0,02 proc. wartości byłaby niewielka. W części przypadków podatek nawet spadłby, w innych wzrósłby o kilkanaście lub kilkadziesiąt złotych rocznie.
Znacznie większe znaczenie ma jednak sam kierunek zmian. Po raz pierwszy podstawą opodatkowania miałaby być wartość nieruchomości, a nie jej powierzchnia. Ekonomiści zwracają uwagę, że taki model daje ustawodawcy znacznie większą możliwość późniejszego zmieniania stawek niż obecny system oparty na metrażu. Jednocześnie autorzy projektu przekonują, że ich celem nie jest zwiększenie obciążeń dla rodzin posiadających jedno mieszkanie, lecz ograniczenie zjawiska masowego kupowania lokali wyłącznie jako inwestycji.
Podatek katastralny. Dlaczego samorządowcy krytykują projekt?
Choć dyskusja wokół projektu koncentruje się przede wszystkim na wysokości podatku, równie poważne wątpliwości zgłaszają same gminy. To właśnie one odpowiadają za wymiar i pobór podatku od nieruchomości, dlatego ewentualne wejście nowych przepisów w życie oznaczałoby dla nich zupełnie nowe obowiązki.
Najbardziej krytyczne stanowisko przedstawił Związek Miast Polskich, który zaapelował o ponowne przeprowadzenie konsultacji społecznych. Organizacja zwraca uwagę, że projekt nie zawiera wystarczającej oceny skutków finansowych i organizacyjnych dla samorządów, choć to właśnie urzędy gmin musiałyby ustalać wartość nieruchomości oraz weryfikować liczbę mieszkań należących do podatnika w skali całego kraju. Zdaniem samorządowców dziś brakuje narzędzi, które pozwoliłyby wykonywać takie zadania sprawnie i bez ryzyka błędów. Chodzi przede wszystkim o:
- dostęp do wiarygodnych danych o wszystkich nieruchomościach podatnika,
- system informatyczny umożliwiający ich analizę,
- finansowanie nowych obowiązków administracyjnych,
- jasne zasady wyceny mieszkań i domów.
To właśnie ostatni punkt budzi najwięcej pytań.
Kto nie zapłaci wyższego podatku katastralnego? Projekt przewiduje wyjątki
Choć debata skupia się przede wszystkim na stawce 0,5 proc., projekt przewiduje również wyjątki. Preferencyjne opodatkowanie miałoby nadal obejmować m.in.:
- mieszkania należące do spółdzielni mieszkaniowych,
- lokale należące do towarzystw budownictwa społecznego,
- nieruchomości wykorzystywane przez społeczne agencje najmu,
- część budynków spełniających określone standardy efektywności energetycznej,
- wybrane budynki objęte szczególnymi regulacjami dotyczącymi ochrony ludności.
Projektodawcy argumentują, że takie rozwiązania mają zachęcać do inwestowania w energooszczędne budownictwo oraz wspierać mieszkalnictwo społeczne.
Jak będzie wyceniane mieszkanie do podatku katastralnego? Polska nadal nie ma katastru
To jedna z największych zagadek całego projektu. W wielu krajach Europy podatek od wartości nieruchomości opiera się na katastrze, czyli urzędowym rejestrze zawierającym informacje o nieruchomościach oraz ich wartości. W Polsce taki system wciąż nie funkcjonuje. Autorzy projektu proponują więc rozwiązanie przejściowe. W pierwszym etapie wartość mieszkania miałaby być ustalana na podstawie wskaźników określonych w przepisach – między innymi średnich cen transakcyjnych lub wskaźników kosztu odtworzenia budynków. Dopiero później podstawą opodatkowania miałyby stać się dane z Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (Portal DOM), który ma umożliwić bardziej precyzyjne określanie wartości nieruchomości. Projekt przewiduje również możliwość stosowania przez rady gmin współczynników korygujących wartość nieruchomości. Uwzględniałyby one m.in.:
- rok budowy,
- lokalizację,
- powierzchnię działki,
- powierzchnię budynku,
- inne cechy wpływające na wartość nieruchomości.
To rozwiązanie ma pozwolić lepiej odzwierciedlić realną wartość mieszkań, ale jednocześnie może prowadzić do różnic między poszczególnymi gminami.
Podatek katastralny od 2027 r. Czy nowe przepisy wejdą w życie?
Na razie byłoby przedwczesne przesądzać taki scenariusz. Na 20 lipca 2026 r. projekt pozostaje na etapie prac parlamentarnych i nie jest obowiązującym prawem. Oznacza to, że właściciele mieszkań nadal rozliczają podatek od nieruchomości według obecnych zasad, czyli opartych przede wszystkim na powierzchni użytkowej lokalu. Jeżeli projekt miałby zostać uchwalony w obecnym kształcie, nowe przepisy miałyby zacząć obowiązywać od 1 stycznia 2027 r. Jednak przed ich wejściem w życie konieczne byłoby zakończenie całego procesu legislacyjnego, w tym prac w Sejmie, Senacie i podpis prezydenta. To oznacza, że przedstawione wyliczenia należy traktować jako symulacje oparte na obecnym brzmieniu projektu, a nie jako wysokość podatku, który już obowiązuje.
Podstawa prawna i źródła
- Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz niektórych innych ustaw (wniesiony do Sejmu 20 marca 2026 r.).
- Ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.
- Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
- Stanowisko Związku Miast Polskich dotyczące projektu zmian w podatku od nieruchomości.
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.
Wpisz adres e-mail wybranej osoby, a my wyślemy jej bezpłatny dostęp do tego artykułu