Osoby planujące zakup domu lub działki budowlanej muszą przygotować się na zupełnie nowe formalności. Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi pracuje nad projektem określanym jako „lex rolnik”, który nakłada na nabywców nieruchomości obowiązek składania u notariusza specjalnego oświadczenia. Dokument ten ma na celu otwarcie drogi do ochrony rolników przed pozwami dotyczącymi hałasu, zapachów czy pracy maszyn na okolicznych polach. Prawnicy i środowisko notarialne alarmują jednak, że nowela wywoła spory zamęt, generując dodatkową biurokrację oraz kosztowne komplikacje prawne.
Nowa biurokracja przy zakupie nieruchomości. Co musisz podpisać?
Rządowe prace legislacyjne nad projektem „lex rolnik” zakładają radykalną zmianę w procedurze transakcji na rynku nieruchomości. Każda osoba kupująca dom bądź działkę będzie musiała złożyć przed notariuszem formalne oświadczenie. Kupujący powiadomi w nim, że ma pełną świadomość prowadzenia (lub możliwości prowadzenia w przyszłości) działalności rolniczej na sąsiednich gruntach.
Oświadczenie to z góry zakłada akceptację typowych uciążliwości związanych z funkcjonowaniem gospodarstwa rolnego – w tym emisji zapachów, generowania hałasu, odgłosów zwierząt domowych oraz wzmożonego ruchu maszyn rolniczych, również w godzinach nocnych. Podpisanie dokumentu wyłączy możliwość późniejszego dochodzenia roszczeń na drodze sądowej z tytułu tzw. immisji.
Jak ma brzmieć rolnicze oświadczenie? Znamy treść dokumentu
Zgodnie z przygotowywanymi zapisami, deklaracja składana w kancelarii notarialnej ma zawierać m.in. następujące sformułowanie:
„Nabywca oświadcza, że jest świadomy, że na nieruchomościach sąsiednich jest prowadzona lub może być prowadzona działalność rolnicza, a w związku z tym mogą występować zwykłe następstwa prowadzenia działalności rolniczej, w szczególności hałas, zapachy, zwiększony ruch pojazdów i maszyn rolniczych oraz wykonywanie prac polowych, mogące powodować okresowe zakłócenia korzystania z nabywanej nieruchomości. Nabywca oświadcza ponadto, że powyższe okoliczności są mu znane i akceptowane.”
W praktyce podpis pod takim dokumentem zablokuje nowym mieszkańcom wsi możliwość składania skarg na uciążliwe sąsiedztwo do organów ścigania czy sądów powszechnych.
Notariusze krytykują projekt. Wskazują na paraliż i ogromne koszty
Proponowane rozwiązania budzą zdecydowany sprzeciw środowiska notarialnego. Eksperci wskazują, że dotychczas rola notariusza przy transakcji zakupu nieruchomości sprowadzała się głównie do weryfikacji stanu prawnego konkretnej działki będącej przedmiotem umowy.
Wejście w życie ustawy „lex rolnik” w proponowanym kształcie wymusi jednak konieczność przeanalizowania dokumentów planistycznych i przeznaczenia terenów dla całego obrębu ewidencyjnego, który niejednokrotnie obejmuje obszar całej wsi. To z kolei oznacza drastyczne wydłużenie czasu przygotowania aktu notarialnego, wzrost skomplikowania procedury oraz znaczne podwyższenie kosztów obsługi prawnej transakcji.
Luki w przepisach i wątpliwa skuteczność prawna
Przedstawiciele branży prawniczej zwracają uwagę na szereg wątpliwości interpretacyjnych oraz luki formalne zawarte w projekcie. Przede wszystkim nieruchomość można stać się właścicielem nie tylko w drodze kupna-sprzedaży, ale również m.in. poprzez spadek czy darowiznę. Prawnicy pytają zatem, w jaki sposób przepisy będą egzekwowane wobec spadkobierców, którzy nie składali oświadczeń u notariusza.
Dla osób planujących zakup nieruchomości na terenach podmiejskich i wiejskich kluczowe staje się dokładne zweryfikowanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jeszcze przed wpłaceniem zaliczki lub zadatku, aby uniknąć późniejszych przykrych niespodzianek przy podpisywaniu aktu notarialnego.
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.
Wpisz adres e-mail wybranej osoby, a my wyślemy jej bezpłatny dostęp do tego artykułu