Prawo budowlane z luką dla nieuczciwych: Nie można zakazać użytkowania samowoli budowlanej

Zgodnie z ustawą – Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm. – dalej pr. bud.) organ nadzoru może wstrzymać roboty przeprowadzane bez pozwolenia na budowę lub zgłoszenia (art. 48, 49b i 50 pr. bud.). Wydawać by się mogło, że to skuteczna broń właścicieli nieruchomości sąsiadujących z nielegalnie wybudowanymi obiektami, które w negatywny sposób oddziałują na ich działkę. Nic bardziej mylnego.

Brak normy

Przekonał się o tym właściciel domu jednorodzinnego, obok którego w warunkach samowoli postawiono silosy na zboże. Mimo że w nadzorze budowlanym trwa postępowanie w sprawie ich rozbiórki, te nadal są przez inwestora użytkowane. I trwa to już od kilku lat.

Eksperci od prawa budowlanego nie są zdziwieni.

– Przepisy milczą na temat tego, czy można wstrzymać użytkowanie obiektu wykonanego samowolnie – przyznaje radca prawny Damian Buniak.

– W prawie budowlanym jest mowa o wstrzymaniu robót, które są prowadzone albo bez zgłoszenia, albo bez pozwolenia na budowę. Chodzi więc o roboty, które trwają, a nie takie, które zostały już zakończone. Jeśli samowola jest już wzniesiona i użytkowana, mamy lukę – potwierdza.

W efekcie nadzór budowlany nie ma instrumentów, by sprzeciwić się funkcjonowaniu takiej inwestycji. Nie może np. – jak jest to chociażby w przypadku nielegalnej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego – w drodze postanowienia wstrzymać korzystanie z niego.

Urzędowi pozostaje wszczęcie postępowania legalizacyjnego albo nakazanie rozbiórki.

– Nadzór, jeśli stwierdzi samowolę budowlaną, musi wpierw dać szansę jej zalegalizowania. Jeśli przepisy o zagospodarowaniu przestrzennym i przepisy o warunkach technicznych na to pozwalają – wyjaśnia mec. Buniak.

W przypadku gdy obiekt położony jest na terenie, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan, nadzór nakazuje przedstawienie warunków zabudowy. Jeśli plan obowiązuje, inwestor musi przedstawić oświadczenie wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o zgodności obiektu z planem. Dodatkowo należy przedłożyć projekt budowlany.

– Na spełnienie tych obowiązków organ daje najczęściej od pół roku do roku. Mimo tego wiele osób, nawet jeśli jest w stanie zalegalizować obiekt, rezygnuje z tej szansy. Powodem są wysokie opłaty legalizacyjne samowoli – dodaje Damian Buniak.

Jak jednak podkreśla, nie ma formalnych przeszkód, by zrezygnować z wniesienia opłaty pod koniec postępowania. Inwestor może więc działać na zwłokę, bo w konsekwencji może otrzymać jedynie decyzję o nakazie rozbiórki.

Długa droga

Ale i tu procedura może ciągnąć się latami. Od decyzji powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o nakazie rozbiórki można się odwoływać do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Rozstrzygnięcie WINB można z kolei zaskarżyć do wojewódzkiego sądu administracyjnego, na którego wyrok służy skarga kasacyjna do NSA.

– Skarga do sądu wprawdzie nie wstrzymuje rozbiórki. Można jednak złożyć wniosek o wstrzymanie wykonania decyzji, do którego w praktyce sądy niemal zawsze się przychylają– zaznacza radca prawny Dariusz Kwiatkowski.

Przyznaje, że obecne uregulowania pozwalają na ciągnięcie postępowań administracyjnych latami.

Z tej drogi korzystają m.in. właściciele dużych billboardów reklamowych, którzy czasem – bez dochowania jakichkolwiek formalności – czerpią z nich długoletnie korzyści. Wiele nie ryzykują: praktycznie jedyną konsekwencją, jaka może ich spotkać, jest konieczność dokonania rozbiórki obiektu, którego budowa już i tak dawno się zwróciła.

Co więcej, w przypadku użytkowania samowoli budowlanej nie znajdzie do nich zastosowania art. 57 ust. 7 pr. bud. Zgodnie z nim w przypadku stwierdzenia przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez dokonania zawiadomienia lub uzyskania pozwolenia, właściwy organ wymierza karę.

– Z orzecznictwa NSA wynika jednak, że przepis ten nie znajdzie zastosowania w przypadku wybudowania obiektu bez pozwolenia na budowę. Sąd doszedł do przekonania, że skoro ktoś wybudował obiekt bez pozwolenia, to w ogóle nie miał możliwości uzyskania pozwolenia na użytkowanie. A skoro tak, to nie można go karać za to, że go nie uzyskał – wyjaśnia mec. Kwiatkowski.

Resort infrastruktury i budownictwa zapowiada przeanalizowanie tego problemu.

– W przeszłości organy nadzoru budowlanego nakładały kary pieniężne na podstawie art. 57 ust. 7 pr. bud. także w przypadkach użytkowania samowoli budowlanych. Zgodnie z dawnym stanowiskiem GUNB nie miało znaczenia to, czy nielegalne przystąpienie do użytkowania dotyczyło obiektu wybudowanego na podstawie pozwolenia na budowę, czy w warunkach samowoli. Jednakże NSA nie przychylił się do takiego rozumienia tego przepisu – wskazuje Elżbieta Kisil, rzecznik Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa.

Mecenas Kwiatkowski przypomina jednak, że prawo budowlane przewiduje sankcje karne za dopuszczenie się samowoli. Grozi za to grzywna, kara ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2 (art. 90 pr. bud.). – W przypadku stwierdzenia samowoli budowlanej PINB niemal automatycznie kieruje zawiadomienie do organów ścigania, które prowadzą postępowanie równocześnie z postępowaniem administracyjnym w sprawie nielegalnie wzniesionego obiektu – wyjaśnia mec. Kwiatkowski.

Czy wyroki karne w takich sprawach mogą odstraszać? – W przypadku prowadzonych przeze mnie spraw kończyły się one najczęściej warunkowym umorzeniem postępowania – odpowiada adwokat Romam Kusz, karnista i wicedziekan Okręgowej Rady Adwokackiej w Katowicach.