Umowa notarialna ochroni interesy właściciela lokalu

Zarówno właściciel mieszkania na wynajem, jak i najemca poszukujący lokum mogą się natknąć na wiele pułapek. Zawsze należy zacząć od sprawdzenia, czy osoba, z którą podpisujemy umowę, jest faktycznie tym, za kogo się podaje. Czyli warto poprosić o kilka dokumentów, nie tylko dowód osobisty, ale także paszport lub prawo jazdy. Istnieje baza dokumentów zastrzeżonych, a dostęp do niej mają pośrednicy nieruchomości.

Najlepszą formą umowy, która najsilniej chroni interesy właściciela mieszkania, jest tzw. najem okazjonalny, który – według definicji – ma służyć do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych zawartych na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat. Dzięki takiemu zapisowi łatwiej o eksmisję niechcianego najemcy, który na przykład zalega z czynszem, zniszczył wyposażenie lub po prostu nie wywiązuje się z zapisów umowy. Aby umowa o wynajem okazjonalny była skuteczna, należy potwierdzić ją u notariusza, w obecności obu stron. Koszt takiej usługi wynosi około 200–300 zł.

Po podpisaniu umowy warto także sporządzić spis sprzętów i wyposażenia, z jakim oddajemy mieszkanie najemcy, wraz z zaznaczeniem stopnia zużycia – można także do umowy dołączyć zdjęcia. Protokół zdawczo-odbiorczy powinny podpisać obie strony umowy. Wydanie nieruchomości i przekazanie kluczy można także uzależnić od wpłaty kaucji i czynszu za pierwszy miesiąc. Kaucja ma być zabezpieczeniem na wypadek zniszczenia wyposażenia mieszkania. W umowie można także zastrzec sytuacje, w których właściciel będzie mógł wejść do wynajmowanego mieszkania, na przykład w razie wystąpienia awarii, po umówieniu się lub w przypadku braku kontaktu z najemcą. Ważne, aby umowę najmu zgłosić do urzędu skarbowego, wiąże się to z podatkiem od przychodu, ale wzmacnia pozycję właściciela mieszkania w ewentualnym sporze z lokatorem.

Oszuści zdarzają się także wśród oferujących mieszkanie na wynajem. Najpopularniejszy sposób to podszywanie się pod właściciela. Fałszywy dysponent przedstawia ofertę z atrakcyjną ceną, podpisuje umowę, pobiera czynsz oraz kaucję, po czym znika. Nieco bardziej zaawansowana opcja takiego oszustwa to wynajęcie mieszkania (najlepiej na skradziony, lub sfałszowany dowód), a potem oferowanie tej nieruchomości jako własnej i szukanie naiwnego klienta. Aby się przed tym uchronić, konieczne jest sprawdzenie księgi wieczystej danej nieruchomości. Nie zaszkodzi także poprosić o przedstawienie kilku faktur za media lub rachunków, np. ze spółdzielni. 

OPINIA EKSPERTA

Rekomenduję umowę w formie najmu okazjonalnego. To oznacza, że po zawarciu w formie pisemnej umowy najmu musimy się udać do notariusza w celu podpisania oświadczenia o poddaniu się rygorowi egzekucji co do wyprowadzenia się z najmowanego lokalu po zakończeniu obowiązywania umowy najmu. W uproszczeniu najemca wskazuje lokal, w którym będzie mógł zamieszkać po zakończeniu umowy. Może to być jego mieszkanie w innym mieście, ale także nieruchomość kogoś z rodziny (pod warunkiem że on się na to zgodzi). Zakończenie najmu może wynikać z daty zapisanej w umowie (umowa na czas oznaczony), ale także być efektem wypowiedzenia umowy przez właściciela nieruchomości.

Oświadczenie podpisane przez najemcę będzie pomocne w sytuacji, kiedy nie wywiązuję się on z umowy, a właściciel mieszkania chce lokal odzyskać.

Gdy ujawni się konflikt, wynajmujący składa w sądzie potwierdzone notarialnie oświadczenie w celu nadania mu klauzuli wykonalności. To zastępuje wyrok sądu, a właściciel nieruchomości nie musi udowadniać, że najemca nie płaci i że nie chce dłużej wynajmować mu mieszkania. Proces w tej sprawie mógłby trwać długie miesiące. Mając w ręku wspomniane dokumenty, wynajmujący oddaje je komornikowi, który może w jego imieniu wykonać egzekucję. Ważne, aby oświadczenie było sporządzone przed notariuszem w formie aktu notarialnego, ponieważ spisane bez notarialnego potwierdzenia będzie nieskuteczne.

Art. 19a ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2014 r. poz. 150).