Kupujesz mieszkanie? Zapytaj dewelopera o schron

Najpierw był greenwashing, czyli nadawanie produktom ekologicznego wizerunku bez pełnego pokrycia w faktach - pisze Piotr Jarosz. - Teraz na rynku nieruchomości pojawia się podobny mechanizm, który można nazwać safetywashingiem. Zamiast ekologii sprzedaje się poczucie bezpieczeństwa. Zamiast zielonego listka w prospekcie pojawia się „bezpieczne schronienie”, „podwyższona odporność konstrukcji” albo „certyfikat ochronny”.

Takie określenia nie zawsze są fałszywe. Mogą jednak sugerować więcej, niż wynika z dokumentów technicznych. Wzmocniony strop jest realną wartością, ale nie oznacza jeszcze schronu. Podziemny garaż może być przystosowany do czasowego schronienia, ale nie musi być szczelny. Certyfikat może potwierdzać wybrane parametry konstrukcji, ale niekoniecznie ochronę przed skażeniem, dymem czy falą ciśnienia po wybuchu.

To szczególnie ważne po wejściu w życie ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej. Nowe regulacje wprowadziły kategorie obiektów zbiorowej ochrony oraz obowiązki dotyczące planowania miejsc schronienia. Od 2026 r. nowe inwestycje wielorodzinne muszą być projektowane z uwzględnieniem możliwości organizacji miejsca doraźnego schronienia, jeżeli nie przewidziano w nich budowli ochronnej. Dla deweloperów stało się to nowym elementem oferty, a dla klientów — kolejnym obszarem, w którym trzeba rozumieć techniczne szczegóły.

MDS, ukrycie i schron. Trzy poziomy ochrony

Najważniejsze rozróżnienie dotyczy trzech pojęć: miejsca doraźnego schronienia, ukrycia i schronu. Miejsce doraźnego schronienia, czyli MDS, to rozwiązanie najsłabsze. Ma umożliwić tymczasowe ukrycie ludzi w sytuacji zagrożenia, ale nie daje ochrony porównywalnej z pełnoprawną budowlą ochronną. W praktyce mogą to być odpowiednio przystosowane piwnice, garaże podziemne, tunele lub inne części budynków.

Ukrycie jest mocniejsze. Ma chronić przede wszystkim przed skutkami oddziaływań mechanicznych, w tym odłamkami i zawaleniem części budynku. Nadal nie jest jednak tym samym co schron. Schron powinien być obiektem szczelnym, wyposażonym w rozwiązania pozwalające odciąć wnętrze od skażonego powietrza, dymu i fali uderzeniowej. To właśnie szczelność, wentylacja filtrowentylacyjna, zawory przeciwwybuchowe i odpowiednie drzwi odróżniają realny schron od przestrzeni, która jedynie wygląda na bezpieczniejszą piwnicę.

Dla mieszkańca różnica jest zasadnicza. W miejscu doraźnego schronienia można ograniczyć ryzyko związane z odłamkami lub gruzem. W schronie można dodatkowo chronić się przed tym, co przedostaje się z powietrzem: dymem po pożarze, pyłem, skażeniem chemicznym albo promieniotwórczym. Dlatego sama informacja, że budynek ma „schronienie”, nie wystarcza. Nabywca powinien pytać, czy chodzi o MDS, ukrycie czy schron, jakie parametry ma obiekt i czy został zgłoszony jako obiekt zbiorowej ochrony.

Fiński model schronów w nowych budynkach

Finlandia od lat pokazuje, że masowa budowa schronów cywilnych jest możliwa bez traktowania jej jako luksusu. Według fińskiego Ministerstwa Spraw Wewnętrznych w kraju jest około 50,5 tys. schronów obrony cywilnej, które mogą pomieścić łącznie około 4,8 mln osób. To zdecydowana większość populacji kraju. Większość tych obiektów jest prywatna i znajduje się w zwykłych budynkach: blokach mieszkalnych, obiektach biurowych, szkołach czy halach.

Fiński system opiera się na prostym założeniu: jeżeli powstaje odpowiednio duży nowy budynek, należy przewidzieć w nim pełnoprawny schron. Nie tworzy się rozbudowanej drabiny kategorii pośrednich, które mogą być wykorzystywane jako tańszy substytut ochrony. W praktyce schron bywa na co dzień piwnicą, pomieszczeniem technicznym, salą sportową albo magazynem. W razie zagrożenia ma zostać szybko przystosowany do swojej podstawowej funkcji.

To podejście ma znaczenie także dla Polski. Nowy blok i tak wymaga podziemia, konstrukcji żelbetowej, instalacji i zaplecza technicznego. Najdroższa część inwestycji powstaje niezależnie od tego, czy pod budynkiem znajdzie się zwykła piwnica, garaż, MDS czy schron. Dodatkowy koszt realnej ochrony polega więc nie na budowie wszystkiego od zera, lecz na wzmocnieniu wybranych elementów, zastosowaniu szczelnych drzwi, zaworów przeciwwybuchowych, filtracji powietrza i wyjścia zapasowego.

Schron w bloku za kilka procent ceny mieszkania

Z danych przywoływanych przez Piotra Jarosza, inżyniera budownictwa i prezesa HOLDFORT S.A., wynika, że wyposażenie schronowe fińskiego obiektu S1 dla około 100 osób może kosztować około 25 tys. euro. Chodzi o elementy takie jak szczelne drzwi, zawory przeciwwybuchowe i instalacja oczyszczania powietrza. W przeliczeniu daje to około 1 tys. zł na jedną chronioną osobę.

To nie jest pełny koszt schronu, bo trzeba doliczyć wzmocnienie konstrukcji, dodatkowe prace projektowe, wyjście awaryjne i dostosowanie instalacji. Kluczowe jest jednak to, że w nowym budynku wielorodzinnym podziemie i tak powstaje. Jeżeli schron jest projektowany od początku, koszt nie musi być porównywalny z budową samodzielnego obiektu w szczerym polu. Według szacunków Jarosza dodatkowy koszt realnego schronu w nowym budynku może nie przekraczać 10 tys. zł na jedną chronioną osobę. Przy cenach mieszkań oznaczałoby to wydatek rzędu kilku procent wartości lokalu, a często około 2 proc. ceny mieszkania.

Tę kwotę można traktować jak jednorazową składkę za bezpieczeństwo całego budynku. Schron pozostaje na dekady i służy kolejnym mieszkańcom. Nie wymaga corocznego wykupywania polisy. Wymaga natomiast utrzymania, przeglądów, sprawnych instalacji i jasnych zasad użycia w razie zagrożenia. Bez tego nawet najlepszy projekt techniczny traci znaczenie.

Polskie przepisy i kosztowny problem schronów

Polska ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej stworzyła ramy prawne dla rozwoju obiektów zbiorowej ochrony. Problemem pozostaje jednak praktyczne rozróżnienie między tym, kiedy wystarczy miejsce doraźnego schronienia, a kiedy potrzebny jest pełny schron. Jeżeli przepisy dopuszczają kilka poziomów ochrony, rynek naturalnie wybiera rozwiązanie najtańsze, zwłaszcza gdy klient nie rozumie różnicy między nimi.

Drugim problemem są wymagania techniczne wobec polskich schronów. Według diagnozy przedstawionej przez Jarosza najlżejszy polski schron bywa obciążony wymogami, które znacząco podnoszą koszt inwestycji: od rozbudowanych pomieszczeń technicznych, przez większe wymagania wentylacyjne, po zaplecze sanitarne i socjalne. Każdy dodatkowy metr w schronie jest drogi, bo musi znajdować się w konstrukcji odpornej na szczególne oddziaływania. W efekcie koszt nie rośnie liniowo, lecz skokowo.

To prowadzi do paradoksu. Pełny schron daje najlepszą ochronę, ale jest na tyle drogi, że inwestorzy mogą go unikać. Miejsce doraźnego schronienia jest tańsze, ale zapewnia znacznie mniejszy poziom bezpieczeństwa. Rozwiązaniem pośrednim może być projektowanie ukrycia w standardzie zbliżonym do fińskiego schronu S1: formalnie jako polskiej budowli ochronnej niższej kategorii, ale technicznie z większym poziomem ochrony, niż wynikałoby z samej nazwy. To nie jest obchodzenie prawa, lecz projektowanie ponad minimum.

Dotacje na obiekty zbiorowej ochrony

Znaczenie finansowania będzie rosło. W 2026 r. środki na ochronę ludności i obronę cywilną stały się jednym z ważnych tematów inwestycyjnych samorządów. Według informacji podawanych przez administrację rządową na obiekty zbiorowej ochrony przewidziano znaczące środki, a w naborach wojewódzkich pieniądze mają trafiać m.in. na dostosowywanie istniejących budynków, projektowanie i budowę obiektów ochronnych.

To istotne także dla inwestorów prywatnych i wspólnot mieszkaniowych, bo system ochrony ludności nie będzie skuteczny, jeśli oprze się wyłącznie na kilku dużych obiektach publicznych. Największy potencjał znajduje się w istniejących i nowych budynkach mieszkalnych. To tam ludzie będą w chwili zagrożenia. To tam najłatwiej zapewnić ochronę blisko miejsca zamieszkania. I to tam rynek może najszybciej odróżnić realne bezpieczeństwo od marketingu.

Pytania, które trzeba zadać deweloperowi

Nabywca mieszkania powinien pytać nie o hasło w folderze, lecz o konkrety. Czy w budynku przewidziano tylko miejsce doraźnego schronienia, czy budowlę ochronną? Czy będzie to ukrycie, czy schron? Czy obiekt będzie szczelny? Czy przewidziano instalację filtrowentylacyjną? Czy są zawory przeciwwybuchowe? Czy zaplanowano wyjście awaryjne? Czy obiekt zostanie zgłoszony jako obiekt zbiorowej ochrony? Kto będzie odpowiadał za jego utrzymanie po oddaniu budynku?

Takie pytania mogą zmienić rynek szybciej niż sama regulacja. Deweloperzy reagują na popyt. Jeżeli klienci zaczną odróżniać MDS od schronu, samo hasło o „bezpiecznych podziemiach” przestanie wystarczać. Wtedy przewagę zyskają inwestycje, które pokażą konkretne parametry techniczne, a nie tylko certyfikat o efektownej nazwie.

Safetywashing działa wtedy, gdy kupujący nie wie, o co pytać. Świadomy klient nie kupuje poczucia bezpieczeństwa. Pyta, czy pod budynkiem znajduje się realny schron, czy tylko piwnica z mocniejszym stropem.

Piotr Jarosz, inżynier budownictwa z uprawnieniami bez ograniczeń i ponad 30-letnim doświadczeniem zawodowym, prezes zarządu HOLDFORT S.A. Członek Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa oraz International Association for Bridge and Structural Engineering. Szczegółową diagnozę systemu zawiera jego biała księga „Luka w sercu systemu ochrony ludności” z 9 czerwca 2026 r.