Ceny mieszkań spadają, ale jedno miasto jest wyjątkiem. "Mieszkania są stopniowo przeceniane"

Z analizy ofert publikowanych w serwisach nieruchomościowych Grupy Morizon-Gratka wynika, że w kwietniu średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym zachowywały się stabilnie.

Miesięczne ruchy cenowe – w górę lub w dół - były nieznaczne i nie przekraczały 1 proc. Znacznie ciekawiej wygląda jednak porównanie cen w ujęciu rocznym – tu mamy do czynienia ze spadkami we wszystkich dużych ośrodkach miejskich, poza jednym.

Tym wyjątkiem jest Łódź, gdzie ceny mieszkań używanych w kwietniu były wyższe niż pred rokiem.

Największa korekta cen mieszkań oferowanych do sprzedaży na rynku wtórnym nastąpiła w Krakowie (-4,2 proc.), Lublinie (-3,9 proc.) i Olsztynie (-3,4 proc.).

Dlaczego mieszkania używane drożeją tylko w Łodzi?

Możliwy wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym w Łodzi w kwietniu, wbrew trendowi spadkowemu obserwowanemu w innych dużych miastach Polski, może wynikać z kilku specyficznych czynników lokalnych.

Przede wszystkim Łódź wciąż jest relatywnie tanim rynkiem nieruchomości na tle Warszawy, Krakowa czy Wrocławia, co przyciąga inwestorów szukających okazji – zarówno tych indywidualnych, jak i instytucjonalnych.

Warto także zauważyć, że Łódź ma specyficzną strukturę rynku wtórnego — duży udział starych kamienic i mieszkań wymagających remontu, których ceny mogą być podatne na większe wahania. Jeśli w kwietniu zwiększył się udział sprzedaży mieszkań w lepszym standardzie lub w rewitalizowanych budynkach, mogło to statystycznie podbić średnią cenę metra kwadratowego. W połączeniu z niższą bazą cenową niż w innych miastach, nawet niewielki wzrost popytu lub przesunięcie w strukturze ofert mogło przynieść zauważalny wzrost średnich cen.

Dlaczego na rynku wtórnym ceny spadają, a na pierwotnym rosną?

Dane Grupy Morizon-Gratka jasno pokazują, że na rynku nieruchomości występuje rozdźwięk między trendami cenowymi dotyczącymi rynku wtórnego i pierwotnego. Jaki jest więc powód, że lokale używane w kwietniu w większości odnotowały spadek cen, a te z nowej podaży niekoniecznie?

- Normą stało się, że mieszkania oferowane na sprzedaż już od dłuższego czasu i niesprzedane, są stopniowo przeceniane. Natomiast nowe oferty często są wprowadzane na rynek z tzw. górką, czyli z zapasem ceny, który właściciel przewiduje na ewentualne negocjacje – tłumaczy Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości Grupy Morizon-Gratka.

- Często jednak ta górka jest redukowana zanim pojawi się pierwszy realny klient – dodaje.