Ustawa deweloperska nie do nieruchomości, które posiadają pozwolenie na użytkowanie

Nie znajduje logicznego uzasadnienia postulat rozszerzenia stosowania ustawy deweloperskiej do nieruchomości, które posiadają pozwolenie na użytkowanie – twierdzi Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD).

To jedna z wielu uwag branży budowlanej do projektu założeń noweli ustawy o prawach nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Zobowiązanie dewelopera

W ocenie twórcy dokumentu – Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – ratio legis ustawy deweloperskiej (Dz.U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377 – dalej: u.o.p.n.) wskazuje, że jej przepisy powinny znaleźć zastosowanie w każdym przypadku zawierania przez dewelopera z nabywcą umowy, na podstawie której ten zobowiązuje się do ustanowienia prawa własności lokalu lub przeniesienia tego prawa na nabywcę. Zatem również w przypadku umów zawieranych po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Obecnie jednak nie jest to praktykowane.

Jak wskazuje urząd, należy pamiętać, iż w zależności od tego, na jakim etapie deweloper oferuje lokale mieszkalne, możemy mieć do czynienia z trzema rodzajami zobowiązania dewelopera. I tak w przypadku oferowania lokalu:

● w budowie, ale jeszcze przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie – zobowiązanie dewelopera będzie obejmować wybudowanie lokalu, ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz przeniesienie własności tego lokalu na nabywcę;

● wybudowanego, co do którego deweloper uzyskał decyzje o pozwoleniu na użytkowanie, ale jeszcze przed wyodrębnieniem jego własności – zobowiązanie dewelopera będzie obejmować ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz przeniesienie własności tego lokalu na nabywcę;

● wybudowanego, co do którego nastąpiło już wyodrębnienie własności – zobowiązanie dewelopera będzie obejmować przeniesienie własności tego lokalu na nabywcę.

W ocenie UOKiK we wszystkich wymienionych przypadkach powinny znaleźć zastosowanie przepisy u.o.p.n. W sytuacji określanej w ostatnim punkcie – ze względu na zaawansowany status inwestycji – wykorzystane będą natomiast tylko wybrane przepisy, tj. dotyczące obowiązków przedkontraktowych oraz procedury odbioru i zgłaszania wad. W tym przypadku deweloper nie będzie miał więc obowiązku stosowania środków ochrony wpłat nabywców.

Nieuzasadnione koszty

PZFD do pomysłu nie jest przekonany. W swym stanowisku wskazuje, że ochrona nie powinna przysługiwać temu nabywcy, który zakupił lokal już wybudowany i oddany do użytkowania. W jego opinii wejście w życie opisywanych zmian powodowałoby nieuzasadnioną konieczność ponoszenia kosztów notarialnych i opłat wieczystoksięgowych z tytułu zawarcia umowy deweloperskiej, podczas gdy istniałaby możliwość zawarcia od razu umowy ostatecznej.

– Niedopuszczalne i niekonstytucyjne jest nakładanie dodatkowych obowiązków przy sprzedaży gotowych mieszkań tylko i wyłącznie na wybrane podmioty, to jest deweloperów. Sprzedaż gotowych mieszkań musi być objęta jednakowymi regulacjami dla wszystkich podmiotów dokonujących takiej sprzedaży – deweloperów, osób fizycznych i prawnych. W innym wypadku byłoby to naruszenie konstytucyjnej zasady równości wobec prawa – wskazuje radca prawny Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD.

I przypomina, że istotą u.o.p.n. było zabezpieczenie interesów nabywców lokali mieszkalnych, które nie zostały jeszcze wybudowane, za które nabywca uiszcza część płatności na etapie ich budowy.

Projekt założeń w konsultacjach społecznych