Wspólnota zabroni Ci palić i wieszać pranie na balkonie? Projekt UD312 rozwiewa wszelkie wątpliwości

Projekt UD312 jasno stawia sprawę. Zakaz palenia i suszenia prania bez podstawy prawnej

Wbrew pojawiającym się w debatach sąsiedzkich obawom, przygotowany przez rząd projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali oraz niektórych innych ustaw (UD312) nie wprowadza przepisów, które umożliwiałyby wspólnocie mieszkaniowej narzucenie zakazu palenia tytoniu czy wywieszania prania na balkonach, podkreśla Ministerstwo Rozwoju i Technologii w informacji nadesłanej do Gazety Prawnej.

Proponowane rozwiązania w żaden sposób nie odbierają właścicielowi lokalu prawa do wyłącznego i swobodnego korzystania z przynależnej do jego mieszkania przestrzeni. Choć nowelizacja wprowadza kluczowe porządkujące zmiany, to nie daje wspólnotom mieszkaniowym żadnych nowych kompetencji kontrolnych ani możliwości wprowadzania restrykcji w odniesieniu do prywatnych nawyków mieszkańców na ich balkonach.

Konstrukcja budynku a przestrzeń prywatna. Kto odpowiada za remonty?

Głównym celem projektu UD312 jest jednoznaczne rozstrzygnięcie wieloletnich wątpliwości dotyczących tego, które elementy balkonu stanowią mienie wspólne, a które stanowią wyłączną własność właściciela lokalu. Jest to fundament do prawidłowego rozliczania kosztów napraw i konserwacji.

Zgodnie z zapisami projektu ustawy UD312, za nieruchomość wspólną – a w konsekwencji za obszar znajdujący się pod zarządem i finansową odpowiedzialnością wspólnoty – uznaje się wyłącznie elementy konstrukcyjne balkonu, loggii lub tarasu. Zaliczają się do nich:

• dźwigary i struktura nośna,
• płyta balkonowa wraz z warstwą izolacyjną,
• balustrada balkonu,
• inne elementy stanowiące bezpośredni fragment elewacji budynku.

W konsekwencji projekt precyzyjnie przesądza, że składową samego lokalu mieszkalnego (a tym samym przedmiotem wyłącznej odpowiedzialności i utrzymania przez jego właściciela) pozostaje wewnętrzna przestrzeń balkonu wraz ze znajdującymi się tam elementami wykończeniowymi, takimi jak płytki czy posadzka.

Odpowiedzialność chroniona Konstytucją. Gwarancja swobody dla właścicieli

Brak możliwości zakazania palenia czy suszenia prania w regulaminie porządku domowego wynika z fundamentalnych zasad prawa własności. Zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego, właściciel lokalu ma – w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego – prawo do swobodnego korzystania z własnej nieruchomości.

Tak ukształtowane prawo podlega ścisłej ochronie konstytucyjnej na mocy art. 64 oraz art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Oznacza to, że ustawodawca nie może bez uzasadnionej przyczyny, w sposób nieproporcjonalny i arbitralny, ingerować w sposób wykonywania prawa własności do lokalu mieszkalnego. Regulamin wspólnoty mieszkaniowej nie ma mocy prawnej, by naruszać istotę własności, a wszelkie próby wprowadzania zakazów odnoszących się do pomieszczeń mieszkalnych, łazienek, kuchni czy właśnie balkonów przeznaczonych do wyłącznego użytku są pozbawione podstaw prawnych.

Gdzie kończą się uprawnienia wspólnoty? Części wspólne pod szczególnym nadzorem

Przepisy oraz utrwalone orzecznictwo jednoznacznie różnicują status balkonu od typowych części wspólnych budynku. Wspólnota mieszkaniowa ma pełne prawo wprowadzić – w drodze stosownej uchwały ustanawiającej regulamin porządku domowego – zakaz palenia tytoniu, ale wyłącznie w obszarach stanowiących współwłasność wszystkich mieszkańców, które nie służą do wyłącznego użytku jednemu właścicielowi.

Do takich przestrzeni należą w szczególności:

• klatki schodowe i korytarze,
• ogólnodostępne pomieszczenia typu rowerownia czy suszarnia.

Balkony przylegające do poszczególnych mieszkań nie wpisują się w tę definicję. Służą one do wyłącznego użytku właścicieli danych lokali, którzy mogą korzystać z nich w sposób swobodny, w tym suszyć pranie czy palić tytoń, bez obawy o sankcje ze strony zarządu nieruchomości.