Wchodząca w życie 20 lutego 2011 r. nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi temat wielu artykułów i komentarzy. Opisywanie nowości następuje jednak często w sposób, który może wywołać wrażenie, jakoby dopuszczona przez ustawodawcę możliwość stanowiła zasadę. A to z kolei skutkuje błędnym przekonaniem wśród mniej zaangażowanych w temat czytelników, iż nastąpiło całkowite odejście od przepisów, które z powyższą zasadą nie są zgodne.
Często prezentowany jest pogląd, iż nowe przepisy o hipotece zerwały z zasadą posuwania się hipotek naprzód. Pogląd ten wiąże się z przyznanym właścicielowi nieruchomości uprawnieniem do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Faktycznie – w przeciwieństwie do obecnie obowiązujących przepisów, zgodnie z którymi wygaśniecie hipoteki o wyższym pierwszeństwie powoduje automatyczne przesuniecie się hipotek mających pierwszeństwo niższe – nowe przepisy stwarzają możliwość zahamowania tego procesu. Może to nastąpić w taki sposób, że właściciel po wygaśnięciu hipoteki ustanowi na zajmowanym przez nią miejscu nową, przeniesie inną bądź zachowa uprawnienie do dokonania tych czynności na później, wpisując je w księdze wieczystej. Należy jednak podkreślić, że na pewno część właścicieli nie będzie dokonywać żadnej ze wskazanych wyżej czynności chociażby z uwagi na to, że nie będzie ku temu potrzeby. I co się wówczas stanie? Wraz z wykreśleniem wygasłej hipoteki wszystkie pozostałe przesuną się o jedne miejsce do przodu, zgodnie z obecnie obowiązującą zasadą. Być tak wcale nie musiało, gdyż na przykład według prawa szwajcarskiego, w którym obowiązuje „bezwzględna” zasada stałych miejsc hipotecznych, wykreślenie hipoteki pociąga za sobą powstanie wolnego miejsca hipotecznego, które może być zawsze wykorzystane w terminie późniejszym, a zatem miejsca pozostałych hipotek nigdy nie ulegają zmianie z mocy prawa.
Opinie na temat nowych przepisów mogą prowadzić do wniosku, iż nastąpiło zerwanie z zasadą akcesoryjności (czyli ścisłego powiązania) hipoteki względem wierzytelności, którą zabezpiecza. Wyrazem odejścia od tej zasady jest zdaniem komentatorów między innymi fakt, iż hipoteka będzie mogła istnieć bez wierzytelności oraz nie wygaśnie razem z nią. Otóż nie jest to do końca prawda, gdyż nowe przepisy nie tyle odstępują od zasady akcesoryjności hipoteki, co zasadę tę jedynie poluźniają. Wyrazem tego jest już pierwszy przepis działu II zatytułowanego „Hipoteka” znowelizowanej ustawy (art. 65), zgodnie z którym hipoteka stanowi prawo ustanowione w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności, ponadto wynikającej z określonego stosunku prawnego. Jeśli zatem takiej wierzytelności nie ma, hipoteka istnieć nie może. Informowanie, że hipoteka może istnieć bez wierzytelności, wywołuje złudne przekonanie, że jest ona prawem, które jak gdyby można zarezerwować w oczekiwaniu na powstanie jakiejś wierzytelności w przyszłości, którą będzie ono zabezpieczać. Otóż, aby hipoteka mogła istnieć, musi być również wierzytelność, a jedyne zastrzeżenie polega na tym, że może ona powstać w przyszłości. Nie zmienia to faktu, że w momencie ustanowienia hipoteki należy ją określić. Paradoksalnie taka sytuacja już w obecnym stanie prawnym jest dopuszczalna, bowiem wierzytelność przyszła może być zabezpieczona hipoteką kaucyjną.
Załóż konto lub zaloguj się
i zyskaj dostęp na 14 dni za darmo.
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.