Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat. Jak rozliczyć PIT-39 i skorzystać z ulgi mieszkaniowej?

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat: PIT-39 do 30 kwietnia 2026

Jeżeli podatnik sprzedał w 2025 r. mieszkanie, i nastąpiło to przed upływem pięciu lat od nabycia, to musi się rozliczyć z fiskusem. W tym celu musi złożyć PIT-39 do 30 kwietnia 2026 r.

Te same zasady rozliczania dochodu ze sprzedaży dotyczą:

• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,
• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
• prawa wieczystego użytkowania gruntów.

PIT-39, gdy sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat od nabycia lub wybudowania, trzeba złożyć, nawet jeżeli ostatecznie podatnik nie zapłaci. Zasadniczo od tej transakcji płaci się 19 proc. PIT.

Ulga mieszkaniowa: 3 lata na wydatki

Podatnik może nie zapłacić jednak tej daniny (mimo że sprzeda nieruchomość przed upływem pięciu lat), korzystając z ulgi mieszkaniowej. Wystarczy w ciągu trzech lat (licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie), wydać otrzymane od kupującego pieniądze na tzw. cele mieszkaniowe.

Pieniądze trzeba więc wydać np. na:

• zakup innego mieszkania (w którym będzie miał chociaż plan zamieszkać np. na emeryturze),
• spłatę kredytu hipotecznego, również zaciągniętego na sprzedawane mieszkanie,
• zakup ziemi pod budowę domu, wydatkowanie pieniędzy na adaptację,
• remont własnego budynku mieszkalnego bądź lokalu mieszkalnego.

Przypomnijmy, że Ministerstwo Finansów pracuje nad zmianami w uldze. Mimo jednak że pierwotnie projekt nowelizacji m.in. w ustawie o PIT i CIT (nr UD116) przewidywał dość skomplikowane modyfikacje, to od tego odstąpiono. Obecnie MF proponuje, aby podatnik mógł skorzystać z ulgi raz na trzy lata. Projekt jest jednak cały czas na etapie konsultacji.

Jak obliczyć dochód zwolniony: wzór i przykład rozliczenia

Dochód zwolniony, który pozwoli na określenie dochodu opodatkowanego, liczy się według wzoru: (dochód x wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód z odpłatnego zbycia.

Przykładowo podatnik wybudował dom za 4 mln zł, a po trzech latach sprzedał go za 5 mln zł. Większość z tych pieniędzy za 4,6 mln zł wydał na zakup domu w innej miejscowości, w którym będzie mieszkał. W takim przypadku:

• 5 mln zł to przychód ze zbycia pierwszego domu,
• 4 mln zł to koszty uzyskania przychodu ze zbycia pierwszego domu,
• 400 tys. zł to dochód ze zbycia pierwszego mieszkania,
• 4,6 mln zł to wydatki na cele mieszkaniowe (zakup drugiego domu).

W związku z tym dochód zwolniony to 368 tys. zł [(400 tys. zł x 4,6 mln zł) / 5 mln zł]. Natomiast dochód do opodatkowania (19 proc. PIT) to 32 tys. zł (400 tys. zł – 368 tys. zł).

Jak złożyć PIT-39: Twój e-PIT nie udostępnia formularza

Należy pamiętać, że PIT-39 nie można złożyć w usłudze Twój e-PIT. Chociaż można go przekazać elektronicznie – w e-Urzędzie Skarbowym (www.podatki.gov.pl) lub innej usłudze umożliwiającej złożenie zeznania drogą elektroniczną. Zeznanie można też przesłać w formie papierowej np. tradycyjną pocztą.

I tak w części C formularza wpisuje się m.in.:

• przychód z odpłatnego zbycia (cenę rynkową),
• koszty uzyskania przychodów.

W części D oblicza się zobowiązanie podatkowe – i tu właśnie wykazuje się dochód zwolniony, tj. ulgę mieszkaniową. Natomiast w części E formularza wykazuje się podatek do zapłaty.

Nie spełnisz warunków ulgi mieszkaniowej? Korekta PIT-39 i odsetki

Uwaga, jeżeli podatnik nie wypełni warunków ulgi w ciągu trzech lat, będzie musiał złożyć korektę zeznania i zapłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę. Nalicza się je od następnego dnia po upływie terminu płatności, tj. po upływie terminu do złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym uzyskano przychód z odpłatnego zbycia, do dnia zapłaty podatku włącznie.