Umowa kupna mieszkania unieważniona. Kupujący musi wykazać to w rocznym PIT?

Unieważnienie umowy sprzedaży nieruchomości a obowiązki podatkowe

Z pytaniem w tym zakresie wystąpili małżonkowie, którzy 16 grudnia 2025 r. zawarli przed notariuszem umowę kupna spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Strony umowy postanowiły, że do czasu zapłaty całej ceny sprzedaży nie dojdzie do wydania lokalu, a małżonkowie nie obejmą go w posiadanie.

Płatność miała zostać uregulowana do 23 grudnia 2025 r. ze środków pochodzących z kredytu bankowego. Jednak tak się nie stało, bo kredyt nie został uruchomiony.

Dlatego 22 grudnia 2025 r. przed tym samym notariuszem został zawarty akt notarialny, na mocy którego strony zgodnie rozwiązały umowę.

Małżonkowie uważali, że ponieważ transakcja była neutralna podatkowo, nie muszą nic wykazywać w rocznym PIT.

Kiedy trzeba złożyć PIT-39 po unieważnieniu umowy?

Z tym jednak nie zgodził się dyrektor KIS. Powołał się przy tym na uchwałę siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94, z której wynika, że rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości nie powoduje automatycznego przeniesienia własności z powrotem na zbywcę. Stwarza jedynie zobowiązanie do powrotnego przeniesienia własności nieruchomości na zbywcę – wywiera skutek obligacyjny.

Organ wyjaśnił więc, że rozwiązanie przez małżonków umowy sprzedaży, dokonane w formie aktu notarialnego 22 grudnia 2025 r., skutkuje zwrotnym przeniesieniem własności nieruchomości na osobę sprzedającą. W konsekwencji doszło do odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Natomiast sprzedaż nieruchomości dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu 19 proc. podatkiem dochodowym – stwierdził dyrektor KIS.

Dodał, że w związku z tym małżonkowie muszą złożyć PIT-39 (za 2025 r.) do 30 kwietnia 2026 r.

Brak dochodu z transakcji – PIT-39 a koszty i przychody

– W takiej sytuacji podatnicy nie zapłacą podatku, dochód z tej transakcji wyniesie 0 zł, a z uwagi na koszty transakcyjne może być nawet ujemny – mówi Małgorzata Samborska, doradca podatkowy i partner w Grant Thornton. Wyjaśnia, że należy przyjąć, że przychód i koszty jego uzyskania to ta sama kwota.

Zgodnie bowiem z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT kosztami w takiej sytuacji są udokumentowane koszty nabycia.

Zdaniem ekspertki obowiązek składania PIT-39 to niepotrzebny obowiązek, chociaż z tzw. ostrożności warto go złożyć. Szczególnie że, jak podkreśla, w sprawie mowa jest nie o przeniesieniu zwrotnym nieruchomości, ale o unieważnieniu umowy. Nie doszło do trwałego zakupu, a następnie sprzedaży nieruchomości, wszystko wydarzyło się w tym samym okresie rozliczeniowym, więc informacja o tej transakcji nie jest potrzebna fiskusowi – podkreśla Małgorzata Samborska.