Sąsiad zrobił sobie skrót przez cudzą posesję. Właściciel może powiedzieć „nie”

Kluczowe znaczenie ma rozróżnienie dwóch sytuacji. Sąsiad może co do zasady wykonać furtkę we własnym ogrodzeniu, jeżeli znajduje się ono na jego nieruchomości i inwestycja spełnia wymagania wynikające z przepisów. Samo zamontowanie takiej furtki nie tworzy jednak prawa do korzystania z gruntu znajdującego się po jej drugiej stronie.

Jeżeli więc furtka prowadzi bezpośrednio do ogrodu, na podwórko albo na inną część sąsiedniej nieruchomości, właściciel furtki nie może traktować jej jako swobodnego przejścia. Jak wskazuje WP Dom, podstawą ochrony właściciela jest art. 140 Kodeksu cywilnego. Przepis przyznaje właścicielowi – w granicach wynikających z ustaw oraz zasad współżycia społecznego – prawo do korzystania z rzeczy z wyłączeniem innych osób oraz do rozporządzania nią.

Oznacza to, że sama wygoda, skrócenie drogi do ulicy, łatwiejszy dostęp do sklepu czy dotychczasowa sąsiedzka praktyka nie ustanawiają automatycznie prawa przechodzenia przez cudzy grunt.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy sąsiad ingeruje bezpośrednio w cudze ogrodzenie. Jeżeli płot został w całości postawiony na nieruchomości jednego właściciela i należy do niego, druga osoba nie może samodzielnie wycinać przęseł, wykonywać otworu ani instalować w nim furtki. Taka ingerencja może prowadzić do roszczeń związanych z ochroną własności lub posiadania, a w zależności od okoliczności również do odpowiedzialności za wyrządzoną szkodę.

Ogrodzenie na granicy działek i zgoda sąsiada

Bardziej złożona jest sytuacja ogrodzenia znajdującego się dokładnie na granicy dwóch nieruchomości. Zgodnie z art. 154 Kodeksu cywilnego domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne podobne urządzenia znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących służą do wspólnego użytku sąsiadów.

Nie oznacza to jednak, że jedna ze stron może dowolnie przebudować takie ogrodzenie. Wykonanie furtki zmienia sposób korzystania z płotu i może bezpośrednio wpływać na sposób korzystania z nieruchomości po drugiej stronie. Nie należy więc utożsamiać wspólnego korzystania z ogrodzenia z prawem do jednostronnego tworzenia przejść na sąsiedni grunt.

W praktyce szczególnie ważne jest ustalenie, gdzie dokładnie przebiega granica i na czyim gruncie znajduje się ogrodzenie. Jeżeli strony pozostają w sporze także w tej kwestii, rozstrzygające mogą okazać się dokumentacja geodezyjna, znaki graniczne oraz ustalenia uprawnionego geodety.

Służebność przechodu zamiast sąsiedzkiej samowoli

Prawo do przechodzenia przez cudzą nieruchomość może istnieć, ale musi mieć odpowiednią podstawę. Może wynikać przede wszystkim z umowy albo ustanowionej służebności. W takim przypadku furtka jest jedynie technicznym sposobem korzystania z istniejącego prawa, a nie źródłem tego prawa.

Kodeks cywilny przewiduje także szczególną instytucję drogi koniecznej. Zgodnie z art. 145 KC właściciel nieruchomości, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub należących do niej budynków gospodarskich, może żądać ustanowienia potrzebnej służebności drogowej przez grunty sąsiednie.

Nie oznacza to jednak możliwości samodzielnego wyznaczenia sobie takiej drogi. Gdy właściciele nie osiągną porozumienia, o przebiegu drogi koniecznej decyduje sąd. Przepisy wymagają przy tym uwzględnienia potrzeb nieruchomości pozbawionej odpowiedniego dostępu oraz możliwie najmniejszego obciążenia nieruchomości, przez którą droga ma przebiegać. Droga konieczna ustanawiana jest za wynagrodzeniem.

Także ustanowienie służebności w drodze umowy wymaga zachowania przepisanej prawem formy. W przypadku oświadczenia właściciela nieruchomości, która ma zostać służebnością obciążona, Kodeks cywilny przewiduje formę aktu notarialnego.

Furtka sąsiada na teren wspólnoty mieszkaniowej

Dodatkowe ograniczenia pojawiają się wtedy, gdy przejście prowadzi nie na prywatną działkę jednego właściciela, lecz na nieruchomość wspólną należącą do właścicieli lokali.

Prawo-Budowlane.info zwraca uwagę, że samo wykonanie furtki w ogrodzeniu sąsiada również w takim przypadku nie daje prawa do chodzenia przez teren wspólnoty. Konieczne jest ustalenie podstawy prawnej korzystania z nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z art. 22 ustawy o własności lokali zarząd wspólnoty samodzielnie podejmuje czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest natomiast uchwała właścicieli lokali, która wyraża zgodę na dokonanie czynności oraz udziela zarządowi stosownego pełnomocnictwa.

Stałe oddanie fragmentu nieruchomości wspólnej do korzystania osobie trzeciej, a w szczególności ustanowienie służebności przechodu, może zostać zakwalifikowane jako czynność przekraczająca zwykły zarząd. Oznacza to, że sam zarząd nie powinien tworzyć trwałego prawa sąsiada do korzystania ze wspólnego terenu bez odpowiedniej uchwały.

Sytuacja może być jeszcze bardziej skomplikowana w nieruchomościach, do których stosuje się przepisy o współwłasności z Kodeksu cywilnego. Przy czynnościach przekraczających zakres zwykłego zarządu może być wówczas wymagana zgoda wszystkich współwłaścicieli, a przy jej braku możliwe jest zwrócenie się do sądu.

Sześć tygodni na zaskarżenie uchwały wspólnoty

Jeżeli wspólnota podjęła uchwałę umożliwiającą sąsiadowi korzystanie z przejścia, właściciel lokalu nie jest pozbawiony możliwości jej zakwestionowania.

Art. 25 ustawy o własności lokali pozwala zaskarżyć uchwałę do sądu m.in. wtedy, gdy jest sprzeczna z prawem lub umową właścicieli, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo interes właściciela.

Termin jest krótki. Powództwo należy wytoczyć w ciągu 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli. Jeżeli uchwała została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów, sześciotygodniowy termin liczy się od dnia poinformowania właściciela o jej treści.

Samo wniesienie pozwu nie powoduje automatycznego wstrzymania wykonania uchwały. Ustawa przewiduje jednak możliwość wstrzymania jej wykonania przez sąd do czasu zakończenia postępowania.

Ochrona własności przed przechodzeniem przez działkę

Właściciel, który nie wyraził zgody na korzystanie ze swojego gruntu, może domagać się zaprzestania naruszeń. WP Dom wskazuje w pierwszej kolejności na pisemne wezwanie sąsiada do zaniechania przechodzenia przez nieruchomość i – jeżeli doszło do ingerencji w cudze ogrodzenie – przywrócenia poprzedniego stanu.

Podstawowym instrumentem sądowej ochrony jest art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Jeżeli ktoś narusza własność w inny sposób niż przez całkowite pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, właściciel może żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. Jest to tzw. roszczenie negatoryjne.

Odrębnie Kodeks cywilny chroni samo posiadanie. Ma to znaczenie m.in. w przypadkach samowolnego korzystania z przejścia, przesuwania elementów ogrodzenia lub innych faktycznych ingerencji w sposób władania nieruchomością.

Praktycznym rozwiązaniem może być również zabezpieczenie swojej nieruchomości ogrodzeniem znajdującym się w całości po własnej stronie granicy, o ile zostanie ono wykonane zgodnie z obowiązującymi przepisami. Nie oznacza to jednak prawa do niszczenia ani samowolnego demontowania elementów znajdujących się na nieruchomości sąsiada. W przypadku sporu bezpieczniejszą drogą pozostają pisemne wezwanie oraz przewidziane prawem środki ochrony cywilnej.

Najważniejsze jest więc rozdzielenie dwóch kwestii: wykonania samej furtki oraz prawa do przechodzenia. Furtka wykonana przez sąsiada w jego własnym ogrodzeniu nie musi być sama w sobie bezprawna. Nie daje mu jednak prawa do wkroczenia na cudzą działkę. Jeżeli natomiast sąsiad samowolnie przerabia ogrodzenie należące do innej osoby albo ogrodzenie znajdujące się na granicy i zaczyna korzystać z cudzego terenu bez zgody lub innego tytułu prawnego, właściciel dysponuje konkretnymi instrumentami ochrony.