Unijne rozporządzenie STR już obowiązuje, a polski rząd pracuje nad krajowymi przepisami dotyczącymi najmu krótkoterminowego. Nowa rzeczywistość prawna może mocno wpłynąć na tysiące Polaków zarabiających na wynajmie mieszkań na doby. O tym, jak głęboko unijna rewolucja uderzy w dotychczasową anonimowość wynajmujących i jakie pułapki czekają na właścicieli lokali, mówi radczyni prawna Aleksandra Grabarska.
Od 20 maja 2026 r. w całej Unii Europejskiej obowiązuje rozporządzenie 2024/1028 (tzw. STR), które porządkuje rynek najmu krótkoterminowego. Wprowadza ono m.in. obowiązek rejestracji lokali oraz nadawania im indywidualnych numerów identyfikacyjnych, bez których oferta nie powinna funkcjonować na platformach rezerwacyjnych. Choć przepisy unijne już obowiązują, Polska nadal pracuje nad ustawą wdrażającą system krajowy.
Przypomnijmy również, że od 30 czerwca 2026 r. zaczną obowiązywać nowe przepisy dotyczące bezpieczeństwa w najmie krótkoterminowym. Właściciele mieszkań, apartamentów i pokoi wynajmowanych na doby będą musieli wyposażyć lokale m.in. w czujniki dymu i czujniki czadu. Nowe wymogi obejmą zarówno obiekty hotelarskie, jak i mieszkania oferowane przez platformy rezerwacyjne, takie jak Airbnb czy Booking.com.
Jakie zmiany czekają właścicieli mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo?
Aleksandra Grabarska, radczyni prawna i partner w kancelarii KBiW, wyjaśnia w rozmowie z nami, jak unijne przepisy i projekt polskiej ustawy zmienią rynek najmu krótkoterminowego, jakie konsekwencje grożą za brak rejestracji lokalu oraz dlaczego ubezpieczyciel może odmówić wypłaty odszkodowania po pożarze.
Dlaczego najem krótkoterminowy przestanie być traktowany jak zwykły wynajem mieszkania?
Aleksandra Grabarska, radczyni prawna, partner w kancelarii KBiW:
Najem krótkoterminowy w Polsce wchodzi w etap, w którym właściciele lokali nie będą mogli traktować go jak zwykłego, okazjonalnego wynajmu mieszkania. Wejście w życie unijnego rozporządzenia 2024/1028 oraz procedowany projekt ustawy krajowej oznaczają, że rynek będzie coraz mocniej oparty na rejestracji, identyfikacji lokali i odpowiedzialności za działanie poza systemem.
Jakie znaczenie będzie miała rejestracja lokalu?
Kluczowe znaczenie będzie miał obowiązek wpisu do gminnej ewidencji najmu krótkoterminowego. Zgodnie z projektem ustawy brak takiego wpisu będzie oznaczać nie tylko ryzyko administracyjnej kary pieniężnej do 50 tys. zł, ale także praktyczne utrudnienia w funkcjonowaniu na rynku. Platformy takie jak Airbnb czy Booking.com będą weryfikować numery identyfikacyjne lokali, a brak numeru może uniemożliwić publikację oferty.
Kto może zgłosić nielegalny najem krótkoterminowy?
Warto też pamiętać, że kontrola nie musi wynikać wyłącznie z działania organów. Może zostać zainicjowana na wniosek wspólnoty mieszkaniowej, zarządcy budynku albo sąsiadów. W praktyce więc brak rejestracji może ujawnić się bardzo szybko, zwłaszcza tam, gdzie najem krótkoterminowy już dziś budzi konflikty w budynkach wielorodzinnych.
Jak nowe przepisy wpłyną na kwestie ubezpieczenia mieszkań?
Drugim istotnym obszarem jest odpowiedzialność właściciela za bezpieczeństwo lokalu. Standardowa polisa mieszkaniowa często nie obejmuje ryzyk typowych dla najmu krótkoterminowego. Częsta rotacja gości, intensywne użytkowanie lokalu i korzystanie z niego przez osoby, które nie znają jego specyfiki, zmieniają charakter ryzyka ubezpieczeniowego.
Kiedy ubezpieczyciel może odmówić wypłaty odszkodowania?
W razie pożaru albo zatrucia tlenkiem węgla ubezpieczyciel może badać, czy lokal był wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem wskazanym w polisie, czy spełniał wymagania przeciwpożarowe oraz czy działalność była prowadzona zgodnie z obowiązującymi przepisami. Brak czujników dymu i czadu, brak wymaganych przeglądów czy brak wpisu do ewidencji mogą stać się argumentem do ograniczenia odpowiedzialności ubezpieczyciela lub odmowy wypłaty odszkodowania - w zależności od warunków konkretnej umowy ubezpieczenia.
Jakie ryzyko ponosi właściciel mieszkania wynajmowanego turystom?
W skrajnym przypadku właściciel może zostać bez ochrony ubezpieczeniowej i ponosić pełną odpowiedzialność cywilną, także wobec poszkodowanych gości albo ich rodzin. Dotychczas ryzyka te pozostawały w dużej mierze poza praktyką sporów i kontroli, ponieważ rynek najmu krótkoterminowego funkcjonował w ograniczonym reżimie regulacyjnym.
Jak zmienią się relacje właścicieli z platformami rezerwacyjnymi?
Nowe przepisy zmienią również relację właścicieli z platformami internetowymi. Platforma przestanie pełnić wyłącznie funkcję pośrednika między właścicielem a gościem. Stanie się elementem systemu raportowania danych do organów publicznych.
Jakie nowe obowiązki będą mieli właściciele mieszkań?
Zgodnie z projektowanymi przepisami właściciel będzie zobowiązany m.in. do podawania numeru identyfikacyjnego lokalu, uwzględniania lokalnych ograniczeń, zapewnienia danych kontaktowych osoby odpowiedzialnej za najem czy przygotowania regulaminu porządkowego dla gości.
Czy wspólnoty mieszkaniowe będą mogły blokować najem krótkoterminowy?
Bardzo ważnym wątkiem są także wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie. Dotychczas, zgodnie z orzecznictwem Sąd Najwyższy, wspólnota nie mogła uchwałą generalnie zakazać właścicielowi prowadzenia najmu krótkoterminowego. Projektowane przepisy zmierzają jednak do istotnej zmiany tego modelu. W lokalach położonych w budynkach wielorodzinnych wymagana będzie uchwała wspólnoty albo zgoda zarządu spółdzielni. Odmowa będzie możliwa m.in. wtedy, gdy dotychczasowy najem naruszał porządek lub bezpieczeństwo.
Które przepisy mogą wywołać najwięcej sporów?
Moim zdaniem właśnie ten wymóg może generować najwięcej sporów. W spółdzielniach uzyskanie zgody może być szczególnie trudne organizacyjnie. We wspólnotach natomiast nietrudno wyobrazić sobie sytuacje, w których konflikty sąsiedzkie będą przekładały się na decyzje dotyczące najmu. Jednocześnie brak odpowiedzi w terminie sześciu miesięcy ma oznaczać milczącą zgodę, co tworzy nowe ryzyka także po stronie zarządców i administratorów budynków.
Co będzie największą zmianą dla właścicieli mieszkań?
Najważniejsza zmiana polega na tym, że właściciel mieszkania wynajmowanego krótkoterminowo przestaje być postrzegany wyłącznie jako osoba korzystająca z prawa własności. W praktyce będzie coraz bardziej traktowany jak podmiot świadczący usługę noclegową: z obowiązkiem rejestracji, regulaminem, odpowiedzialnością administracyjną i większą transparentnością wobec organów publicznych.
Czy anonimowy najem krótkoterminowy przejdzie do historii?
Zakres anonimowości charakterystyczny dla tego rynku będzie stopniowo malał. Dla właścicieli oznacza to konieczność przygotowania się nie tylko do formalnego wpisu do ewidencji, ale także do zupełnie innego standardu odpowiedzialności za lokal, gości i relacje z otoczeniem.
Podsumowanie: Koniec z anonimowością
Najważniejsza zmiana polega na tym, że właściciel mieszkania wynajmowanego krótkoterminowo przestaje być postrzegany wyłącznie jako osoba korzystająca z prawa własności. W praktyce będzie traktowany jak podmiot świadczący usługę noclegową, tj. z obowiązkiem rejestracji, regulaminem, odpowiedzialnością administracyjną i pełną transparentnością. Zakres anonimowości charakterystyczny dla tego rynku właśnie przechodzi do historii.
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.
Wpisz adres e-mail wybranej osoby, a my wyślemy jej bezpłatny dostęp do tego artykułu