Na najbliższym posiedzeniu Sejm zajmie się projektem, który może zmienić zasady kupowania nieruchomości na wsi. W określonych przypadkach nabywca będzie musiał w akcie notarialnym potwierdzić, że wie o hałasie, zapachach, ruchu maszyn rolniczych i pracach polowych, które mogą występować w okolicy. Co więcej, brak wymaganego oświadczenia ma mieć poważny skutek dla samej transakcji.
Pierwsze czytanie rządowego projektu ustawy o zmianie niektórych ustaw w celu ochrony rolniczych funkcji produkcyjnych wsi zaplanowano na 15-18 września 2026 r. Projekt został skierowany do Sejmu jako druk nr 3029. Proponowane przepisy mają z jednej strony zapewnić większą ochronę rolnikom prowadzącym działalność zgodnie z prawem, a z drugiej lepiej informować osoby kupujące nieruchomości o specyfice terenów, na których prowadzona jest lub może być prowadzona produkcja rolna.
Kiedy przy zakupie domu na wsi trzeba będzie złożyć oświadczenie u notariusza?
Nowe oświadczenie nie będzie dotyczyło automatycznie każdej nieruchomości położonej na obszarze wiejskim. Obowiązek ma powstać w przypadku przeniesienia własności nieruchomości położonej w obrębie ewidencyjnym, na którego obszarze:
- zgodnie z planem ogólnym gminy wyznaczono strefę wielofunkcyjną z zabudową zagrodową albo strefę produkcji rolniczej lub
- zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego teren jest przeznaczony na cele rolne.
W takim przypadku akt notarialny będzie musiał zawierać specjalne oświadczenie nabywcy.
Co trzeba będzie potwierdzić u notariusza przy zakupie nieruchomości na wsi?
Nabywca będzie oświadczał, że jest świadomy, iż na nieruchomościach położonych w tym samym obrębie ewidencyjnym prowadzona jest lub może być prowadzona działalność rolnicza. Wprost wskazano też jej możliwe następstwa. Chodzi o hałas, zapachy, zwiększony ruch pojazdów i maszyn rolniczych, wykonywanie prac polowych. Projekt zakłada, że takie zjawiska mogą okresowo zakłócać korzystanie z kupowanej nieruchomości. Nabywca ma potwierdzić, że te okoliczności są mu znane i są przez niego akceptowane. Oświadczenie będzie musiał odczytać notariusz.
Nabywca nieruchomości oświadcza, że jest świadomy, że na nieruchomościach położonych w tym samym obrębie ewidencyjnym jest prowadzona lub może być prowadzona działalność rolnicza, a w związku z tym mogą występować zwykłe następstwa prowadzenia działalności rolniczej, w szczególności hałas, zapachy, zwiększony ruch pojazdów i maszyn rolniczych oraz wykonywanie prac polowych, mogące powodować okresowe zakłócenia korzystania z nabywanej nieruchomości. Nabywca oświadcza ponadto, że powyższe okoliczności są mu znane i akceptowane.”
Brak oświadczenia w akcie notarialnym. Kiedy transakcja będzie nieważna?
To jeden z istotniejszych elementów projektowanej regulacji. Przepis ma obowiązywać „pod rygorem nieważności”. Jeżeli więc dana transakcja będzie objęta nowym obowiązkiem, akt notarialny będzie musiał zawierać wymagane oświadczenie nabywcy. Nowe zasady mają dotyczyć nie tylko sprzedaży nieruchomości. Projekt przewiduje, że przepisy stosuje się również do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego.
Hałas, zapachy i maszyny rolnicze. Jak zmienią się spory z sąsiadami gospodarstw?
Druga ważna zmiana dotyczy przepisów Kodeksu cywilnego regulujących tzw. immisje, czyli zakłócenia korzystania z sąsiedniej nieruchomości. Obecnie art. 144 Kodeksu cywilnego zakazuje właścicielowi podejmowania działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Projekt zakłada dodanie art. 144¹. Zgodnie z proponowanym przepisem domniemywa się, że zakłócenia korzystania z sąsiednich nieruchomości wywołane działalnością wytwórczą w rolnictwie mieszczą się w granicach tzw. przeciętnej miary, jeżeli działalność jest prowadzona zgodnie z właściwymi przepisami i zasadami prawidłowej gospodarki rolnej. Chodzi o produkcję roślinną i zwierzęcą, a także produkcję ogrodniczą, sadowniczą i rybną.
Dlaczego kupujący nieruchomość na wsi będzie musiał zaakceptować uciążliwości rolnicze?
Autorzy projektu wskazują na rosnącą liczbę konfliktów na terenach wiejskich. Chodzi o sytuacje, w których obok gospodarstw rolnych powstają nowe domy, a ich mieszkańcy nie zawsze mają świadomość charakteru działalności prowadzonej w okolicy. Problemem mogą być m.in. okresowe prace polowe, ruch ciężkich maszyn, hałas czy zapachy związane z produkcją rolniczą. Projektodawcy chcą z jednej strony zapewnić większą ochronę legalnie prowadzonej działalności rolniczej, a z drugiej sprawić, aby osoba kupująca nieruchomość miała jasną informację o charakterze okolicy. Dlatego obowiązek oświadczenia ma pojawić się już przy zawieraniu aktu notarialnego.
Czy nowe przepisy obejmą trwające spory między rolnikami a sąsiadami?
Projekt zawiera również przepis przejściowy. Jeżeli postępowanie dotyczące zakłóceń korzystania z nieruchomości zostało wszczęte i nie zostało zakończone przed wejściem ustawy w życie, do oceny tych okoliczności mają być stosowane dotychczasowe przepisy. Nowe zasady nie będą więc automatycznie stosowane do już trwających postępowań.
Kiedy nowe przepisy dotyczące nieruchomości na wsi mogą wejść w życie?
Na razie są to rozwiązania zawarte w projekcie ustawy, a nie obowiązujące przepisy. Projekt zakłada, że ustawa wejdzie w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia.
Podstawa prawna
Projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w celu ochrony rolniczych funkcji produkcyjnych wsi - nr 3029
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.
Wpisz adres e-mail wybranej osoby, a my wyślemy jej bezpłatny dostęp do tego artykułu