Kupujesz dom na wsi? W akcie notarialnym pojawi się nowe oświadczenie

Jedną z najbardziej odczuwalnych dla kupujących zmian będzie nowy element aktu notarialnego. Jeżeli przedmiotem transakcji będzie nieruchomość położona poza administracyjnymi granicami miasta, nabywca ma potwierdzić, że zdaje sobie sprawę z możliwych zakłóceń związanych z działalnością rolniczą prowadzoną na sąsiednich nieruchomościach. Rozwiązanie ma obejmować również przenoszenie prawa użytkowania wieczystego.

Nie jest to zatem odrębny formularz podpisywany już po przeprowadzce, lecz informacja mająca znaleźć się na etapie dokonywania czynności prawnej. Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi argumentuje, że osoba kupująca nieruchomość na terenie wiejskim powinna od początku wiedzieć, że w pobliżu mogą występować zapachy pochodzące z gospodarstw, odgłosy zwierząt, hałas maszyn albo prace prowadzone w nietypowych godzinach.

Jak wcześniej opisywała Wyborcza.biz, pierwotne uzasadnienie projektu wskazywało, że takie rozwiązanie ma ograniczyć możliwość późniejszego kwestionowania typowych konsekwencji działalności rolniczej. Resort przedstawiał później obowiązek przede wszystkim jako narzędzie informacyjne i edukacyjne.

To istotne rozróżnienie. Podpisanie oświadczenia nie będzie oznaczało automatycznego zrzeczenia się przez nabywcę ochrony prawnej. Dokument będzie mógł jednak mieć znaczenie w przypadku późniejszego sporu sądowego, ponieważ potwierdzi, że kupujący znał charakter otoczenia nieruchomości w chwili jej nabycia.

Hałas i zapachy z gospodarstwa a roszczenia sąsiadów

Znacznie poważniejsze skutki może mieć projektowana zmiana Kodeksu cywilnego dotycząca tzw. immisji, czyli oddziaływań pochodzących z jednej nieruchomości i odczuwanych na innej. Chodzi m.in. właśnie o zapach, hałas, pył czy inne uciążliwości.

Rządowy projekt zakłada szczególne potraktowanie działalności rolniczej. Prowadzenie jej ma być co do zasady uznawane za mieszczące się w granicach normalnego korzystania z nieruchomości. Ochrona rolnika nie będzie jednak bezwarunkowa. Ma dotyczyć działalności wykonywanej zgodnie z prawem oraz zasadami prawidłowej gospodarki rolnej.

W praktyce może to istotnie zmienić sytuację stron w procesie. Według oceny skutków regulacji osoba występująca z roszczeniem dotyczącym immisji rolniczych będzie musiała wykazać występowanie okoliczności wyłączających szczególną ochronę gospodarstwa, a więc m.in. prowadzenie działalności niezgodnie z przepisami albo zasadami prawidłowej gospodarki rolnej.

Nie oznacza to więc, że każdy zapach lub każdy hałas pochodzący z gospodarstwa zostanie automatycznie zalegalizowany niezależnie od jego natężenia i przyczyny. Projekt ma wzmacniać sytuację tych gospodarstw, które działają zgodnie z przepisami.

Nocne prace rolnicze bez grzywny w określonych sytuacjach

Drugi ważny obszar zmian dotyczy Kodeksu wykroczeń. Obecne przepisy przewidują odpowiedzialność m.in. za zakłócanie spokoju, porządku publicznego lub spoczynku nocnego. Problem pojawia się w sytuacjach, w których źródłem hałasu są nie imprezy czy zachowania porządkowe, ale konieczne prace rolnicze.

Projekt ma wyłączyć karalność w przypadkach związanych z prawidłowo prowadzoną działalnością rolniczą. Znaczenie tej zmiany najlepiej widać podczas żniw. Jeżeli prognoza pogody wymusza zebranie plonów przed deszczem, kombajny i ciągniki mogą pracować również późnym wieczorem lub nocą. Podobne sytuacje wynikają z biologicznego cyklu roślin i zwierząt.

Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi podkreśla, że wielu prac nie da się ograniczyć do standardowych godzin dziennych. Ich termin zależy od pogody, pory roku oraz warunków produkcji.

Minister rolnictwa Stefan Krajewski po przyjęciu projektu przez rząd wskazywał, że coraz więcej osób wybiera obszary wiejskie jako miejsce zamieszkania, choć nie zajmuje się rolnictwem. Jednocześnie wieś pozostaje miejscem produkcji żywności, z którą nieodłącznie wiążą się odgłosy zwierząt, praca maszyn i charakterystyczne zapachy.

„Lex Smród” i spór o fermy przemysłowe

Projekt od początku wywołuje zdecydowany sprzeciw części organizacji społecznych. Green REV Institute oraz Federacja Bezpieczna Żywność określają go mianem „Lex Smród”. Krytycy zwracają uwagę przede wszystkim na to, że proponowane rozwiązania nie tworzą wyraźnego rozróżnienia pomiędzy tradycyjnym gospodarstwem a wielkotowarową produkcją zwierzęcą.

Według Green REV Institute projekt może utrudnić mieszkańcom dochodzenie roszczeń w przypadku poważnych uciążliwości związanych z działalnością dużych ferm. Organizacja wskazuje też na potencjalne konsekwencje intensywnej hodowli dla środowiska, jakości życia mieszkańców oraz możliwości prowadzenia działalności turystycznej i agroturystycznej.

Podczas prac nad projektem zastrzeżenia zgłaszał również Instytut Ekologii Akustycznej. Jedna z istotnych uwag dotyczyła pojęcia „zasad prawidłowej gospodarki rolnej”. Krytycy wskazują, że termin nie jest wystarczająco precyzyjny, mimo że może mieć kluczowe znaczenie przy rozstrzyganiu sporów sądowych. Podobne wątpliwości co do sposobu interpretacji tego sformułowania przedstawiała Wielkopolska Izba Rolnicza.

Jednocześnie projekt nie uchyla przepisów środowiskowych obowiązujących duże instalacje. Podczas czerwcowych prac parlamentarnych przedstawiciel Ministerstwa Klimatu i Środowiska wskazywał, że obowiązki dotyczące uzyskiwania wymaganych pozwoleń przez fermy wielkotowarowe wynikają z Prawa ochrony środowiska i projektowana ustawa ich nie znosi.

Brak danych o skali pozwów i mandatów wobec rolników

Jednym z najpoważniejszych zarzutów wobec procesu legislacyjnego jest brak pełnych danych pozwalających ocenić skalę problemu, który mają rozwiązać nowe przepisy. Ocena skutków regulacji opisuje konflikty pomiędzy działalnością rolniczą a nowym osadnictwem na terenach wiejskich, ale nie przedstawia kompletnej liczby pozwów cywilnych, mandatów czy prawomocnych wyroków związanych z typowymi uciążliwościami rolniczymi.

Na tę kwestię zwracał uwagę m.in. Instytut Ekologii Akustycznej. Organizacja argumentowała w konsultacjach, że przed daleko idącą zmianą zasad odpowiedzialności należałoby dokładniej określić rzeczywistą częstotliwość takich konfliktów.

Punktem odniesienia dla dyskusji stała się natomiast szeroko opisywana sprawa Szymona Kluki, rolnika z Grodziska w województwie łódzkim. Wieloletni konflikt dotyczył prowadzonej przez niego hodowli świń i oddziaływania chlewni na sąsiednie nieruchomości.

Rolnik początkowo utrzymywał około 120 świń i 10 sztuk bydła, a następnie rozbudował produkcję do 360 świń. Spór z sąsiadami trwał kilkanaście lat. Sąd uznał, że oddziaływanie gospodarstwa przekraczało dopuszczalny poziom i zasądził na rzecz sąsiadów świadczenia finansowe. Orzeczenie nakładało również obowiązki mające ograniczyć uciążliwości hodowli.

Sprawa wywołała duże poruszenie w środowisku rolniczym i stała się jednym z argumentów zwolenników ustawowego wzmocnienia ochrony prowadzonej zgodnie z prawem działalności rolniczej.

Rząd przyjął projekt, ale przepisy jeszcze nie obowiązują

Projekt dotyczący ochrony rolniczych funkcji produkcyjnych wsi został skierowany do konsultacji publicznych pod koniec marca 2026 r., a termin zgłaszania uwag wyznaczono do 30 kwietnia. W rządowym wykazie prac otrzymał numer UPRO8.

Rada Ministrów przyjęła projekt 18 sierpnia 2026 r. Nie oznacza to jednak wejścia nowych przepisów w życie. Projekt musi przejść pełną procedurę parlamentarną. Dopiero po uchwaleniu ustawy przez Sejm, rozpatrzeniu jej przez Senat, podpisaniu przez prezydenta i publikacji będzie można mówić o obowiązującym prawie.

Równolegle w Sejmie znajduje się prezydencki projekt dotyczący ochrony funkcji produkcyjnej wsi, wniesiony w kwietniu 2026 r. Także on ma regulować relacje między prowadzącymi legalną produkcję rolną a osobami mieszkającymi na terenach wiejskich. Ostateczny kształt regulacji będzie więc zależał od dalszych prac parlamentarnych.

• Źródła:
• Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi – komunikaty dotyczące ochrony rolniczych funkcji produkcyjnych wsi i konsultacji projektu UPRO8.
• Kancelaria Prezesa Rady Ministrów – wykaz prac legislacyjnych, projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w celu ochrony rolniczych funkcji produkcyjnych wsi, UPRO8.
• Polska Agencja Prasowa – komunikat Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi dotyczący rozpoczęcia konsultacji publicznych projektu.
• Wyborcza.biz – informacje dotyczące oświadczenia nabywcy nieruchomości i założeń projektu, przywołane w materiale źródłowym.
• Sejm Rzeczypospolitej Polskiej – informacje o prezydenckim projekcie ustawy o ochronie funkcji produkcyjnej wsi.
• Green REV Institute i Federacja Bezpieczna Żywność – stanowiska krytyczne wobec projektu określanego jako „Lex Smród”.
• Instytut Ekologii Akustycznej – uwagi zgłoszone w konsultacjach projektu UPRO8.
• Wielkopolska Izba Rolnicza – stanowisko dotyczące projektu ochrony funkcji produkcyjnych wsi.
• Rzeczpospolita, Onet, Radio Łódź – materiały dotyczące wieloletniego sporu Szymona Kluki z sąsiadami i prawomocnego rozstrzygnięcia Sądu Apelacyjnego w Łodzi.