W jakich przypadkach właściciel nieruchomości będzie mógł żądać zmniejszenia hipoteki

W obecnym stanie prawnym brak jest przepisu, który wskazywałby górne granice wartości ustanowionych zabezpieczeń w stosunku do wartości zabezpieczonej wierzytelności. W praktyce granice takie kształtowane są przez rynek, dobre obyczaje i zwyczaje. Zbyt duża kwota hipoteki daje teoretycznie prawo do wystąpienia przez właściciela nieruchomości z żądaniem uznania umowy hipoteki za nieważną wskutek naruszenia zasad współżycia społecznego (art. 58 par. 2 kodeksu cywilnego). W praktyce właściciele nie występują do sądów z takimi żądaniami, być może słusznie, gdyż w oparciu o tę podstawę prawną bardzo trudno wygrywa się procesy.

Jakie zmiany wprowadza nowelizacja

Pod rządami nowej ustawy również nie będzie wyraźnej granicy wartości zabezpieczenia, powyżej której nie będzie już można go ustanowić. Jednak nowością jest przyznanie właścicielowi prawa do żądania zmniejszenia sumy hipoteki. Prawo to ograniczono do sytuacji, gdy zabezpieczenie jest nadmierne, nie wskazując bliżej, co należy pod tym pojęciem rozumieć. Nadmierność występuje na pewno wówczas, gdy wysokość hipoteki znacznie przewyższa łącznie kwotę udzielonego kredytu, kwotę odsetek za cały okres korzystania z kredytu, wysokość innych opłat należnych na podstawie umowy o kredyt oraz koszty ewentualnego dochodzenia roszczeń przez bank. Ponieważ banki odpowiednio kalkulują ryzyko ustalając wysokość hipoteki, trudno będzie uznać, że od początku jej wysokość jest nadmierna. Natomiast nadzabezpieczenie może pojawić się później, z reguły wskutek częściowej spłaty kredytu i można przypuszczać, że raczej ta sytuacja będzie podstawą ewentualnych żądań.