Kup sobie zimowe mieszkanie w Chorwacji i nie płać podatku

Sprzedasz nieruchomość, uzyskasz przychód

Rozliczenia podatkowe związane z kupnem i sprzedażą nieruchomości bywają skomplikowane. Trzeba pilnować terminów i dopełniać formalności, w przeciwnym razie można być zaskoczonym wymiarem finansowych przeprowadzonych operacji. Co do zasady bowiem odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, czy też odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej jest na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych jednym ze źródeł przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych). Co istotne, jest tak jedynie wówczas, gdy zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. To dlatego ważne jest to, by nie sprzedawać nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeśli podatnik tak postąpi, powstanie u niego przychód, jeśli jednak poczeka i dokona sprzedaży po upływie 5 lat, przychodu nie będzie.

POLECAMY: PIT. Coraz więcej osób przekracza drugi próg skali podatkowej

Czasami można skorzystać ze zwolnienia

Jeśli okoliczności sprawią, że nie da się uniknąć transakcji przed upływem 5 lat od nabycia lub wybudowania nieruchomości, przepisy nadal dają szansę na uniknięcie dodatkowego obciążenia. Jak bowiem wynika z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Innymi słowy, jeśli co prawda dojdzie do sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat, ale uzyskane z niej środki zostaną przeznaczony w określonym przez ustawodawcę terminie na własne cele mieszkaniowe, będzie można zastosować zwolnienie od podatku, a dodatkowe koszty nie powstaną. Jednak jak dokładnie rozumieć „własne cele mieszkaniowe”?

Pół roku w Polsce, a pół w Chorwacji

Polacy coraz częściej decydują się na zakup nieruchomości w tzw. ciepłych krajach. Gdy wykonują zawód, który na to pozawala, ewentualnie są już emerytami, chętnie korzystają z możliwości spędzenia jesieni i zimy w cieplejszym klimacie niż polski. Jednak czy operacja polegająca na sfinansowaniu zakupu nieruchomości poza Polską środkami pochodzącymi ze sprzedaży nieruchomości w Polsce, przy jednoczesnym posiadaniu na terenie kraju domu czy mieszkania, może zostać uznana za wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe? W niektórych przypadkach tak. Jak bowiem wynika z przepisów, przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe. W dyspozycji tego przepisu mieściłby się więc np. zakup mieszkania w Chorwacji (art. 26 ust. 1 zdanie pierwsze umowy między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Chorwacji w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku, sporządzonej w Warszawie dnia 19 października 1994 r.). Jednocześnie jak wskazują organy podatkowe, ustawodawca nie zastrzegł, że własne cele mieszkaniowe podatnika ograniczać się muszą do posiadania przez niego tylko jednej nieruchomości mieszkalnej, nie wskazał też, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest zamieszkiwanie w nabytej nieruchomości na stałe. To zaś oznacza, że po spełnieniu pozostałych przewidzianych w przepisach warunków, omawiane zwolnienie może znaleźć zastosowanie również w sytuacji, gdy podatnik przeznaczy środki uzyskane w Polsce ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, na zakup nieruchomości w Chorwacji, nawet jeśli nie planuje w niej zamieszkiwać przez cały rok i posiada nieruchomość i miejsce zamieszkania również w Polsce.