Prywatny najem. Jak zapłacić mniej podatku?

Zacznijmy od tego, że od prywatnego najmu, a więc w ramach zarządu majątkiem prywatnym, można płacić tylko ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Podatek dochodowy, czyli PIT jest wykluczony, co wynika wprost z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ryczałt od najmu wynosi:

• 8,5 proc. od przychodów do 100 tys. zł i
• 12,5 proc. od nadwyżki przychodów ponad 100 tys. zł rocznie.

Tak wynika z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Najem prywatny czy działalność gospodarcza. Jak to rozróżnić?

Jak rozróżnić, kiedy majątek jest prywatny, a kiedy firmowy? Przesądzają o tym – co oczywiste - obiektywne okoliczności, takie jak wpisanie go do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a następnie – jak przy lokalach użytkowych – amortyzowanie. Wtedy nie ulega wątpliwości, że mamy do czynienia z uzyskiwaniem przychodów z działalności gospodarczej.

Ale w większości przypadków decyduje sam podatnik, co potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21). Podatnik sam więc decyduje, czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.

Nie ma znaczenia liczba wynajmowanych nieruchomości. To także wynika ze wspomnianej uchwały. NSA stwierdził, że z samej wielkości osiąganego przychodu, jak również z liczby wynajmowanych nieruchomości nie da się wyprowadzić wniosku, że przychód nie jest już z najmu, tylko z działalności gospodarczej.

Najem krótkoterminowy a ryczałt. Jakie zasady podatkowe?

Jako najem majątku prywatnego może być traktowany także najem krótkoterminowy. To oznacza, że od przychodów z krótkoterminowego najmu prywatnego domu lub apartamentu można również płacić ryczałt w wysokości 8,5 proc, a po przekroczeniu 100 tys. zł przychodów – według stawki 12,5 proc. od nadwyżki. Potwierdził to dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 25 września 2024 r. (sygn. 0115-KDST2-1.4011.406.2024.2.KB).

Nie ma przeszkód, by nieruchomości te były oferowane na wynajem za pośrednictwem serwisu internetowego. Czynsz z ich wynajmu również mogą być zaliczany do przychodów z najmu prywatnego. Potwierdziło to 23 lipca 2024 r. Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na pytanie jednego z dziennikarzy.

To samo wynika ze wspomnianej interpretacji z 25 września 2024 r. Dyrektor KIS stwierdził w niej, że nie jest przeszkodą korzystanie z usług pośrednictwa polegającego na zamieszczeniu ogłoszenia na platformach internetowych, rezerwacji nieruchomości (apartamentu lub domu) i pobieraniu opłat za pobyt.

Co więcej firma pośrednicząca może zajmuje się również sprzątaniem i przygotowywaniem apartamentu (dom) dla kolejnych wynajmujących, a także utrzymywać go w odpowiednim stanie technicznym. To również nie wyklucza uznania najmu za prywatny (a nie w ramach działalności gospodarczej) - potwierdził dyrektor KIS w interpretacji z 27 sierpnia 2024 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.467.2024.1.ASZ).

Prowizja dla pośrednika a rozliczenie podatku z najmu

Ryczałt ewidencjonowany jest od przychodów, a nie od dochodów. Nie można więc zmniejszyć przychodu z najmu o poniesione koszty, np. te, która firma pośrednicząca potrąca sobie z czynszu najmu albo pobiera za znalezienie najemcy (prowizja).

Nie zgadza się na to skarbówka, czego przykładem interpretacje dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z: 29 sierpnia 2025 r. (0113-KDIPT2-1.4011.545.2025.3.MGR), 16 sierpnia 2024 r. (0115-KDIT1.4011.375.2024.3.AS), 25 marca 2024 r. (0112-KDIL2-2.4011.72.2024.2.KP) i 5 marca 2024 r. (0114-KDIP3-2.4011.1119.2023.2.MJ).

Jak obniżyć przychód z najmu i płacić niższy podatek?

Ale jest sposób, by w inny sposób pomniejszyć sobie przychód do opodatkowania. Należy zadbać w umowie najmu, aby to najemca był zobowiązany do ponoszenia opłat eksploatacyjnych, za media (np. energię, gaz, wodę i ścieki, ogrzewanie, usługi TV, dostęp do internetu), za wywóz śmieci, a także podatków i opłat publicznoprawnych. Jeżeli zostanie to zapisane w umowie, wówczas kwoty te nie stanowią dla wynajmującego przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem – potwierdził dyrektor KIS w interpretacji z 4 września 2024 r. (0112-KDIL2-2.4011.580.2024.1.MW).

Jest to już ugruntowana wykładnia, której przykładem są także inne interpretacje skarbówki: z 14 sierpnia 2024 r. (0115-KDST2-1.4011.345.2024.1.MD), 7 sierpnia 2024 r. (0112-KDIL2-2.4011.553.2024.1.MW), 24 kwietnia 2024 r. (0113-KDIPT2-1.4011.970.2022.11.AP), 18 kwietnia 2024 r. (0113-KDIPT2-1.4011.154.2024.1.MZ), 3 listopada 2023 r. (0115-KDST2-2.4011.395.2023.1.RS).

Błędy w umowie najmu, które zwiększają podatek

Gorzej, gdy z umowy najmu jasno to nie wynika, albo wprost w niej napisano, że w kwocie czynszu za najem jest uwzględniony np. czynsz do spółdzielni mieszkaniowej (wspólnoty mieszkaniowej). W takiej sytuacji wynajmujący płaci ryczałt od całej kwoty otrzymanej od najemcy. Dowodzą tego interpretacje m.in. z 19 kwietnia 2024 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.176.2024.2.KP) i 25 marca 2024 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.72.2024.2.KP).

Podatek od nieruchomości a obowiązki wynajmującego

Jeżeli z umowy najmu wynika, że:

• najemca ma obowiązek refundować wynajmującemu koszt podatku od nieruchomości, to otrzymana od najemcy kwota z tego tytułu nie jest przychodem podatkowym dla wynajmującego (zob. interpretacja dyrektora KIS z 25 maja 2023 r., sygn. 0115-KDIT1.4011.276.2023.1.AS),
• koszty podatku od nieruchomości ponosi wynajmujący, to nie może on odliczyć tego wydatku od przychodu opodatkowanego ryczałtem (zob. interpretacja dyrektora KIS z 8 marca 2024 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.124.2024.2.AD).

Limit 2 mln euro a najem prywatny – co trzeba wiedzieć?

Przychodów z prywatnego najmu nie wlicza się do limitu 2 mln euro uprawniającego do wyboru ryczałtu ewidencjonowanego. Chodzi o limit wynikający z art. 6 ust. 4 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku. Jednoznacznie odnosi się on do przychodów tylko z działalności gospodarczej (wymienionej w art. 6 ust. 1 ustawy). Wynika to z prostej przyczyny - ryczałt i tak jest jedyną formą opodatkowania przychodów z najmu i dzierżawy prywatnego majątku.

Zwolnienie z VAT przy wynajmie mieszkań. Kiedy przysługuje?

Najem nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe jest zwolniony z podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Trzeba jednak wiedzieć, że taki najem, mimo że zwolniony z VAT, spełnia definicję działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o tym podatku.

To istotna informacja dla osób, które zarabiają nie tylko na prywatnym najmie, ale też prowadzą działalność gospodarczą, a chciałyby korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ustawy o VAT, czyli ze względu na niskie obroty. Jeżeli transakcje związane z nieruchomościami nie mają charakteru transakcji pomocniczych, mogą wpłynąć na utratę przez podatnika tego zwolnienia. Co do zasady przysługuje ono, gdy wartość sprzedaży nie przekroczyła u podatnika w poprzednim roku podatkowym 200 tys. zł (zob. interpretacje dyrektora KIS z 21 sierpnia 2025 r., 0111-KDIB3-3.4012.463.2025.1.AM i z 13 czerwca 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.281.2024.2.JG).

8% VAT na najem krótkoterminowy. Kiedy się opłaca?

Usługi związane z zakwaterowaniem, sklasyfikowane w dziale 55 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i usług, są z 8-proc. stawką podatku. Zgodnie z wyjaśnieniami do PKWiU dział 55 obejmuje:

• usługi w zakresie zapewnienia krótkotrwałego pobytu turystom i pozostałym podróżnym,
• usługi w zakresie zakwaterowania na dłuższy okres studentów, osób pracujących i pozostałych osób.

Dział ten nie obejmuje usług w zakresie zapewnienia długotrwałego zakwaterowania, jako głównego miejsca pobytu.

8-proc. VAT może się opłacać bardziej niż zwolnienie z tego podatku. Pozwala bowiem odliczać podatek naliczony wynikający z otrzymywanych faktur. Przy zwolnieniu z VAT takie odliczenie jest wykluczone.

Natomiast najem nieruchomości o charakterze użytkowym jest z 23-proc. VAT.