Nabycie mieszkania lub gruntu w postępowaniu upadłościowym bywa kuszącą alternatywą dla rynku wtórnego, pozwalającą na spore oszczędności. Taka transakcja kryje jednak wiele formalnych pułapek. O czym musi pamiętać kupujący i jak uniknąć utraty wadium, wyjaśnia Wojciech Żuława, notariusz i członek Izby Notarialnej w Warszawie.
Głównym motywem przyciągającym do przetargów upadłościowych jest cena. W pierwszym etapie konkursu ofert nieruchomości wystawiane są wprawdzie za 100 proc. wartości oszacowanej przez biegłego rzeczoznawcę, jednak w kolejnych etapach syndyk obniża cenę nawet o 50 proc.
Jest też druga strona medalu. Niska cena wywoławcza potrafi przyciągnąć wielu chętnych, co w trakcie ostatecznej licytacji między oferentami może paradoksalnie wywindować kwotę powyżej ceny z pierwszego etapu. Dlatego, jak zaznacza Wojciech Żuława, przed przystąpieniem do procedury kluczowe jest chłodne skalkulowanie budżetu i ustalenie nieprzekraczalnej granicy ceny, aby nie ulec emocjom.
Nieruchomość nabywana bez obciążeń
Wielką zaletą zakupu od syndyka jest pierwotny charakter nabycia. Transakcja podlega przepisom egzekucyjnym, co oznacza, że kupujący otrzymuje lokal bez klasycznych obciążeń, praw czy roszczeń osób trzecich. Przykładowo, przy zakupie całego lokalu wygasają wszelkie hipoteki wpisane w czwartym dziale księgi wieczystej, a koszty eksploatacyjne z przeszłości nie przechodzą na nowego właściciela.
– Wyjątek stanowi sytuacja, gdy przedmiotem sprzedaży jest jedynie udział we współwłasności lokalu. Wówczas hipoteka nie zawsze wygasa, a jej los zależy od tego, czy powstała przed, czy po ustanowieniu współwłasności – tłumaczy Wojciech Żuława, wskazując, że postępowanie upadłościowe charakteryzuje się ogromnym sformalizowaniem. Oferent musi bezwzględnie przestrzegać regulaminu konkursu lub przetargu. Każde uchybienie, w tym brak wymaganej zgody małżonka na zakup do majątku wspólnego czy jednodniowe spóźnienie w zaksięgowaniu wadium na rachunku masy upadłości, skutkuje odrzuceniem oferty.
Samo wadium pełni funkcję zabezpieczenia. Jeśli do zawarcia umowy nie dojdzie z winy kupującego, na przykład z powodu odmowy kredytu przez bank, które to instytucje niechętnie finansują takie transakcje, wadium przepada.
O co zadba notariusz
Kolejnym wyzwaniem jest dokładna weryfikacja stanu faktycznego i prawnego nieruchomości. Syndyk opiera się głównie na operacie szacunkowym rzeczoznawcy i informacjach od upadłego, które nie zawsze są spójne.
– Kupujący powinien na własną rękę, najlepiej z pomocą adwokata lub radcy prawnego, przeprowadzić audyt. Trzeba liczyć się z tym, że może być utrudnionydostęp do lokalu celem dokonania wizji lokalnej. Ponadto obiekty te często wymagają gruntownego remontu, a skomplikowana sytuacja prawna dotyczy w szczególności nieruchomości gruntowych oraz spółdzielczych własnościowych praw do lokalu, gdzie dawne umowy bywały zawierane w zwykłej formie pisemnej zamiast aktu notarialnego – tłumaczy Wojciech Żuława.
Rola notariusza w tym procesie polega na udokumentowaniu czynności oraz zbadaniu stanu prawnego pod kątem ważności transakcji. Notariusz nie odpowiada bezpośrednio za wygaśnięcie zobowiązań, ale dba o to, by w dniu zawarcia umowy złożyć wnioski do sądu wieczystoksięgowego o wpis nowego właściciela oraz o wykreślenie wygasających obciążeń.
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.
Wpisz adres e-mail wybranej osoby, a my wyślemy jej bezpłatny dostęp do tego artykułu