Oddanie mieszkania w zamian za opiekę do końca życia to rozwiązanie, na które decyduje się coraz więcej seniorów. Umowa dożywocia może być zabezpieczeniem na starość, ale podpisanie jej oznacza utratę własności nieruchomości. Wyjaśniamy, jakie są zasady i na co szczególnie uważać.
Coraz więcej seniorów decyduje się na przekazanie mieszkania lub domu jeszcze za życia. Jednym z rozwiązań jest umowa dożywocia, która pozwala oddać nieruchomość w zamian za zapewnienie utrzymania i opieki do końca życia.
Choć dla wielu osób jest to sposób na zabezpieczenie swojej przyszłości, decyzja o zawarciu takiej umowy powinna być dobrze przemyślana. Warto wiedzieć, jakie prawa i obowiązki mają obie strony oraz jakie mogą być skutki takiej decyzji.
Na czym polega umowa dożywocia?
Umowa dożywocia polega na tym, że właściciel nieruchomości przekazuje ją innej osobie, a w zamian otrzymuje prawo do dożywotniego utrzymania. Osoba, która przejmuje mieszkanie lub dom, zobowiązuje się zapewnić seniorowi określone wsparcie. Jeśli strony nie ustalą inaczej, obejmuje ono przede wszystkim:
- przyjęcie seniora jako domownika,
- zapewnienie wyżywienia i podstawowych środków utrzymania,
- pomoc w chorobie i codziennym funkcjonowaniu,
- pokrycie kosztów pogrzebu zgodnie z lokalnymi zwyczajami.
W praktyce zakres obowiązków może być jednak znacznie szerszy. Dlatego prawnicy podkreślają, że najlepiej dokładnie opisać w umowie wszystkie świadczenia, jakie ma zapewnić osoba przejmująca nieruchomość.
Przykład
Pani Krystyna mieszka sama w domu jednorodzinnym i nie ma dzieci. Z wiekiem coraz trudniej jest jej prowadzić gospodarstwo i zajmować się nieruchomością. Postanawia więc zawrzeć umowę dożywocia z zaufaną osobą – dalekim krewnym, który zobowiązuje się pomagać jej w codziennym życiu. Na podstawie umowy właścicielka przekazuje mu dom, a w zamian otrzymuje prawo do mieszkania w nim do końca życia oraz zapewnienie utrzymania i opieki w razie choroby.
Umowa dożywocia a darowizna mieszkania
Wiele osób myli umowę dożywocia z darowizną. W rzeczywistości są to zupełnie różne rozwiązania. Darowizna oznacza bezpłatne przekazanie nieruchomości – osoba, która ją otrzymuje, nie ma obowiązku zapewnienia opieki czy utrzymania.
W przypadku umowy dożywocia sytuacja wygląda inaczej. Jest to umowa odpłatna, ponieważ w zamian za nieruchomość nabywca musi zapewnić seniorowi utrzymanie do końca życia.
Ta różnica ma duże znaczenie także w sprawach spadkowych. Nieruchomość przekazana w drodze dożywocia co do zasady nie jest wliczana do spadku przy obliczaniu zachowku.
Przykład
Pani Anna jest właścicielką mieszkania i ma troje dorosłych dzieci. Chce przekazać lokal córce, która mieszka z nią i pomaga jej na co dzień. Gdyby zdecydowała się na zwykłą darowiznę, po jej śmierci pozostałe dzieci mogłyby domagać się od siostry zapłaty zachowku.
Jeśli jednak pani Anna zawrze z córką umowę dożywocia, sytuacja wygląda inaczej. W zamian za przekazanie mieszkania córka zobowiązuje się zapewnić matce dożywotnie utrzymanie – na przykład możliwość mieszkania w lokalu, pomoc w codziennych sprawach czy opiekę w razie choroby. Ponieważ umowa dożywocia ma charakter odpłatny, po śmierci pani Anny pozostałe dzieci nie będą mogły żądać od siostry zapłaty zachowku z tytułu przekazanego mieszkania.
Czy nowy właściciel może sprzedać nieruchomość
Wielu seniorów obawia się, że po przekazaniu mieszkania druga strona będzie mogła swobodnie nim dysponować. W praktyce właściciel może sprzedać nieruchomość, ale prawo dożywocia nadal obowiązuje. Oznacza to, że wszystkie obowiązki wobec seniora przechodzą na nowego właściciela. Dlatego przed zakupem nieruchomości zawsze warto sprawdzić księgę wieczystą – prawo dożywocia może być w niej ujawnione.
Co zrobić, gdy relacje między stronami się pogorszą
Zdarza się, że po zawarciu umowy relacje między stronami ulegają pogorszeniu. Konflikty rodzinne lub niewywiązywanie się z obowiązków mogą sprawić, że wspólne funkcjonowanie staje się trudne. W takiej sytuacji można zwrócić się do sądu. Sąd może m.in.:
- zamienić prawo dożywocia na dożywotnią rentę pieniężną,
- w wyjątkowych przypadkach rozwiązać umowę dożywocia.
Rozwiązanie umowy jest jednak stosowane tylko w szczególnie poważnych sytuacjach, np. gdy dochodzi do poważnych konfliktów lub rażącego naruszenia obowiązków. Orzecznictwo Sądu Najwyższego wskazuje, że rozwiązanie umowy może nastąpić m.in. w przypadku krzywdzenia dożywotnika, agresji wobec niego lub szczególnie nagannego zachowania.
Czy umowę dożywocia trzeba zawrzeć u notariusza?
Umowa dożywocia jest ważna tylko wtedy, gdy zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że konieczna jest wizyta u notariusza. Zawarcie takiej umowy wiąże się także z kosztami, m.in.: taksą notarialną,
- opłatami za wypisy aktu notarialnego,
- opłatą za wpis do księgi wieczystej,
- podatkiem od czynności cywilnoprawnych (podatek ten wynosi 2 proc. wartości nieruchomości i zazwyczaj płaci go osoba, która ją nabywa).
5 rzeczy, które warto wiedzieć, zanim podpiszesz umowę dożywocia
Umowa dożywocia może być dobrym rozwiązaniem, ale przed jej podpisaniem warto dokładnie przeanalizować wszystkie konsekwencje.
1. Po podpisaniu umowy przestajesz być właścicielem nieruchomości
Najważniejsza rzecz: własność domu lub mieszkania przechodzi na drugą osobę w momencie podpisania aktu notarialnego. Dożywotnik zachowuje prawo do utrzymania i opieki, ale formalnie nie jest już właścicielem nieruchomości.
2. Warto dokładnie opisać obowiązki drugiej strony
Prawo wskazuje ogólny zakres świadczeń, takich jak zapewnienie mieszkania, wyżywienia czy opieki w chorobie. W praktyce najlepiej jednak szczegółowo określić w umowie, na czym dokładnie mają polegać obowiązki nabywcy – np. czy ma zapewnić osobny pokój, pomoc w zakupach, wizyty lekarskie czy stałe wsparcie finansowe.
3. Umowa dożywocia może wyłączyć obowiązek zapłaty zachowku
To jedna z przyczyn, dla których wiele osób decyduje się na takie rozwiązanie. W przeciwieństwie do darowizny, przekazanie nieruchomości w ramach umowy dożywocia co do zasady nie powoduje obowiązku zapłaty zachowku po śmierci właściciela.
4. Konflikt między stronami może skończyć się w sądzie
Jeżeli relacje między dożywotnikiem a nabywcą znacznie się pogorszą, sąd może zamienić obowiązki wynikające z umowy na rentę albo – w wyjątkowych sytuacjach – rozwiązać umowę. W praktyce jednak takie sprawy bywają trudne i długotrwałe.
5. Umowa musi być zawarta u notariusza
Umowa dożywocia jest ważna tylko wtedy, gdy zostanie sporządzona w formie aktu notarialnego. Wiąże się to z określonymi kosztami, m.in. taksą notarialną, podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz ewentualnym wpisem do księgi wieczystej.
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.
Wpisz adres e-mail wybranej osoby, a my wyślemy jej bezpłatny dostęp do tego artykułu