Lokator nie chce opuścić wynajmowanego mieszkania? Co może właściciel i dlaczego w sprawę zaangażował się RPO?

Lokator nie płaci czynszu – co może właściciel mieszkania?

Jeżeli podstawą najmu mieszkania jest sporządzona przez strony umowa pisemna, właściciel ma znacznie większe możliwości, aby rozwiązać problem krnąbrnego najemcy. Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy, jeśli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez niego przez co najmniej trzy pełne okresy płatności, można wypowiedzieć mu umowę najmu. Co ważne, konieczne jest wcześniejsze uprzedzenie lokatora na piśmie o takim zamiarze i wyznaczenie mu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty należności.

Dla swojej skuteczności wypowiedzenie powinno zostać dokonane na piśmie (pod rygorem nieważności czynności) oraz zawierać określenie przyczyny wypowiedzenia. Czy to oznacza, że lokator natychmiast wyprowadzi się z zajmowanego mieszkania. Niekoniecznie. Jeśli to zrobi, właściciel może uznać sprawę za częściowo zakończoną (należy jeszcze wyegzekwować zaległe należności). Jeżeli jednak lokator nie chce wyprowadzić się z mieszkania, mimo rozwiązania umowy z powodu zalegania z czynszem lub innymi opłatami, właściciel nie może go z lokalu wyrzucić, zmienić zamków pod jego nieobecność lub w inny sposób uniemożliwić mu korzystanie z nieruchomości.

Wypowiedzenie umowy najmu lokatorowi. Co dalej?

Wypowiedzenie umowy najmu lokatorowi, który nie dość, że nie płacił czynszu lub innych opłat, to jeszcze nie chce wyprowadzić się z zajmowanego mieszkania, to dopiero początek drogi. Co może zrobić właściciel lokalu? Zakończenie stosunku prawnego, wynikającego z umowy, powoduje sytuację, w której dotychczasowy najemca korzysta z rzeczy bezprawnie. Właściciel mieszkania może więc żądać opuszczenia nieruchomości, wytaczając powództwo na podstawie art. 222 § 1 k.c., który zakłada, że „właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana”. Sprawa kierowana jest zatem do sądu właściwego ze względu na miejsce położenia mieszkania.

W wyniku postępowania, w którego toku dotychczasowy najemca może ustosunkować się do wypowiedzenia umowy, sąd wydaje wyrok, który po uprawomocnieniu staje się podstawą do wszczęcia egzekucji komorniczej. Należy jedynie pamiętać o konieczności nadania mu klauzuli wykonalności.

Czy można wyrzucić lokatora na bruk?

Nawet wtedy, gdy właściciel mieszkania dysponuje prawomocnym wyrokiem sądu, nie może wyrzucić lokatora samodzielnie. Wyeksmitować może go tylko komornik. Warto także podkreślić, że co do zasady w polskim porządku prawnym nie dokonuje się tzw. eksmisji na bruk. Oznacza to tyle, że były najemca musi otrzymać:

• lokal socjalny;

• pomieszczenie tymczasowe.

W polskim porządku prawnym możliwa jest także eksmisja do noclegowni lub schroniska, choć dotyczy ona osób stosujących przemoc w rodzinie lub rażące bądź uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu. Eksmisja taka dopuszczalna jest również względem osób, których niewłaściwe zachowanie powoduje, że korzystanie z innych lokali w budynku jest uciążliwe oraz gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego.

Ustawodawca zastrzegł także w przepisach grupę osób, którym zawsze przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Zgodnie z art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy są to:

• kobiety w ciąży;

• osoby małoletnie;

• osoby niepełnosprawne;

• osoby ubezwłasnowolnione oraz osoby sprawujące opiekę nad nimi i wspólnie z nią mieszkające;

• osoby obłożnie chore;

• emeryci i renciści, którzy spełniają kryteria otrzymania świadczenia pomocy społecznej;

• osoby posiadające status bezrobotnego;

• inne osoby spełniające przesłanki określone przez radę gminy w uchwale.

Jeżeli zatem niepłacący czynszu lokator należy do którejś z wymienionych grup, jego eksmisja może okazać się trudniejsza.

Problem z odzyskaniem wynajmowanych mieszkań a Rzecznik Praw Obywatelskich

Kwestią odzyskiwania wynajmowanych mieszkań przez właścicieli zainteresował się w ostatnim czasie Rzecznik Praw Obywatelskich. Z czego wynika jego reakcja? Jak podkreśla RPO, jest ona wynikiem wielu skarg, które trafiają do jego biura. Kierują je przede wszystkim właściciele mieszkań, którzy podnoszą, że nieuczciwi najemcy wykorzystują obowiązujące przepisy, chroniące w znacznym stopniu lokatorów, a pomijające – jak się ich zdaniem wydaje – prawa wynajmujących.

Usunięcie niepłacącego lokatora z mieszkania jest bowiem najczęściej bardzo czasochłonne. Konieczność przeprowadzenia postępowania sądowego po wypowiedzeniu umowy, a następnie uruchomienie egzekucji komorniczej przeciąga się niekiedy latami. Koszty utrzymania mieszkania spoczywają zaś wówczas na właścicielu, który nie otrzymuje też żadnych pieniędzy z tytułu najmu.

RPO zwraca też uwagę na trudną sytuację osób, które objęte są ochroną przed eksmisją bez wskazania im prawa do lokalu socjalnego. W praktyce bowiem często zdarza się, że właściciele nie chcą wynajmować mieszkań takim osobom. Tym samym przepisy, które miały im pomóc, szkodzą im.

Mimo podnoszonych przez RPO wątpliwości i kierowanych do poszczególnych ministerstw oraz Krajowej Rady Komorniczej zapytań, na chwilę obecną nie są planowane zmiany przepisów w zakresie ochrony praw lokatorów.