Jak rozliczyć najem prywatny w 2026 roku? Sprawdź, jak wypełnić PIT-28 i zapłacić niższy podatek

Jak opodatkowany jest najem prywatny?

Najem prywatny to nic innego, jak odpłatne udostępnienie mieszkania lub innej nieruchomości przez osobę, która nie prowadzi działalności gospodarczej, polegającej na zarządzaniu nieruchomościami. Najem prywatny to dla wielu osób sposób na stałe zyski, które nie pociągają za sobą konieczności odprowadzania składek do ZUS i innych obowiązków związanych z prowadzeniem działalności. Przychody z najmu prywatnego muszą zostać jednak rozliczone z urzędem skarbowym. W jaki sposób jest on opodatkowany?

Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami najem prywatny podlega opodatkowaniu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Podobnie jak od początku 2023 roku, tak i w 2026 roku, podatnicy nie mają zatem możliwości wyboru opodatkowania, ale zobowiązani są do zastosowania zryczałtowanej stawki podatku w wysokości:

• 8,5 proc. – dla przychodów do 100 tys. zł;
• 12,5 proc. – dla przychodów będących nadwyżką nad limitem 100 tys. zł.   

Warto przy tym zaznaczyć, że podatnik, który wynajmuje prywatnie mieszkanie lub inną nieruchomość, nie ma obowiązku zgłoszenia do urzędu skarbowego faktu opodatkowania ryczałtem, wystarczy jedynie opłacać podatek dochodowy do 20. dnia po upływie miesiąca lub kwartału (w zależności od częstotliwości rozliczania z podatku).

Dochody z najmu i działalności – czy podlegają zsumowaniu?

Wątpliwości może budzić kwestia, którą ze stawek podatku powinien zastosować podatnik, który poza najmem osiąga jeszcze inne przychody z prowadzonej przez siebie firmy. Zgodnie z art. 12 ust. 14 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychów osiąganych przez osoby fizyczne w razie, gdy podatnik osiąga przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, w tym w formie spółki, kwota przychodów warunkująca stawkę podatku dotyczy wyłącznie przychodów osiąganych z tego najmu. Zatem przychody z działalności prowadzonej przez podatnika, nawet jeśli opodatkowane ryczałtem, nie sumują się z przychodami uzyskiwanymi z najmu prywatnego mieszkania. 

Warto ponadto pamiętać, że jeśli mieszkanie wynajmowane jest przez małżonków, którzy pozostają we wspólności majątkowej i do tej wspólności należy także nieruchomość, wówczas rozliczając najem, jeden z małżonków stosuje stawkę 8,5 proc. aż do przychodów w wysokości 200 tys. zł. 

Najem mieszkania – jaki druk wypełnić za 2025 rok?

Prywatny najem mieszkania podatnik rozlicza w terminie do 30 kwietnia na formularzu PIT-28. Po ujednoliceniu zasad opodatkowania najmu prywatnego nie ma w tym w przedmiocie żadnych wątpliwości. Co więcej, jeśli w 2025 roku osiągał on przychody z innych źródeł, które rozliczał na druku PIT-36 lub PIT-37, to zobowiązany jest on złożyć drugi druk, czyli PIT-28 dla rozliczenia najmu.

Zeznanie należy złożyć do urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania podatnika. Nie ma zatem znaczenia położenie wynajmowanego mieszkania. 

Jak wypełnić PIT-28?

Zeznanie podatkowe PIT-28 z tytułu najmu prywatnego nieruchomości można złożyć:

• elektronicznie;
• papierowo. 

Najszybszą, ale i najbardziej intuicyjną formą jest elektroniczne złożenie deklaracji za pośrednictwem usługi Twój e-PIT. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby stosownie wypełniony druk, uprzednio pobrany ze strony internetowej urzędu skarbowego lub w placówce, zanieść osobiście lub wysłać za pośrednictwem poczty polskiej.

Punktem wyjścia do prawidłowego wypełnienia zeznania PIT-28 jest ustalenie przychodu z najmu mieszkania. Co do zasady jest nim czynsz, który najemca płaci z tytułu najmu. Trzeba jednak podkreślić, że przychód taki powstaje dopiero z chwilą faktycznego otrzymania pieniędzy lub świadczenia w naturze. 

Ustalając przychód z najmu, podatnik musi także pamiętać, że jeśli w treści umowy zawarto postanowienia, że niektóre opłaty z tytułu najmu ponosi najemca, to wydatki te nie są traktowane jako przychód. Jeżeli zatem najemca opłaca czynsz, wodę, energię elektryczną lub gaz, to nie stanowią one przychody z tytułu najmu.

FAQ

Jak opodatkowany jest najem prywatny mieszkania w 2026 roku?

Prywatny najem nieruchomości, a zatem także i mieszkania, podlega opodatkowaniu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych?

Ile wynosi podatek od najmu mieszkania w 2026 roku?

Stawki podatku wynoszą: 8,5 proc. dla przychodów do 100 tys. zł, a od nadwyżki – 12 proc. 

Na jakim druku rozliczyć najem mieszkania?

Podatnik rozliczający najem mieszkania zobowiązany jest do złożenia do urzędu skarbowego formularza PIT-28.

Czy można rozliczyć najem mieszkania wspólnie z małżonkiem?

Tak, możliwe jest rozliczenie ze współmałżonkiem. 

Źródła:

1. podatki.gov.pl 
2. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, Dz. U. 1998 nr 144 poz. 930.