Gdy ceny mieszkań przekraczają próg bólu, ustalenie powierzchni, za którą nabywca płaci jest kluczowe. Poselski projekt ustawy wprowadza zasadę, że cena mieszkania ma być wyliczana wyłącznie na podstawie powierzchni użytkowej. Czy tak będzie?
Polska 2050 złożyła w Sejmie projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 695 ze zm.). Wynika z niego, że w umowach, które konsument zawrze z deweloperem cena lokalu lub domu jednorodzinnego ma być określana jako iloczyn mkw. powierzchni użytkowej przedmiotu umowy oraz ceny za mkw. powierzchni użytkowej. Natomiast powierzchnia użytkowa ma być ustalana zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie, dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie.
Inicjatywa Polski 2050 wynika z tego, że niektórzy deweloperzy wliczali powierzchnię pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej mieszkania lub domu. Do 19 września 2021 r. obowiązywała norma z 1997 r., która pozwalała wliczać do powierzchni użytkowej powierzchnię pod ściankami działowymi, które mogą zostać zdemontowane lub przesunięte. Nadal są w obrocie pozwolenia na budowę wydane w okresie obowiązywania tej normy, a orzecznictwo nie jest jednolite. Zależy od oceny sądu czym jest demontaż ścianki oraz czy nabywca był poinformowany, jak jest liczona powierzchnia użytkowa.
Nie ma natomiast wątpliwości, że w przypadku, gdy wniosek o pozwolenie na budowę został złożony po 19 września 2021 r. nie można wliczać do powierzchni użytkowej mieszkania powierzchni pod ściankami działowymi. Dlatego już w momencie zapowiedzi rozpoczęcia prac nad projektem eksperci oceniali, że są one o 5 lat spóźnione, a problem jest rzadkością w oddawanych teraz budynkach. Spory dotyczą budynków, dla których pozwolenie na budowę wydano przed 19 września 2021 roku.
Metr mieszkania na wagę złota
Autorzy projektu uważają, że jest on potrzebny i wzmocni pozycję konsumentów.
- Złożyliśmy projekt ustawy, który raz na zawsze zakaże wliczania do metrażu powierzchni pod ścianami. Dość naciągania ludzi na pseudometry. Przecież każdy metr mieszkania jest na wagę złota i to dosłownie, bo metr kosztuje dziś średnio tyle, co uncja złota – napisała w mediach społecznościowych Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, minister funduszy i polityki regionalnej.
Adwokat, dr. Piotr Terlecki, który reprezentuje konsumentów w sprawach o wliczanie powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej mieszkania ocenia, że wprowadzenie wprost w tekście rangi ustawy (dzisiaj określa to rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego) obowiązku deweloperów do wyliczania ceny lokalu w oparciu o powierzchnię użytkową ustaloną w oparciu o Polskie Normy jest zmianą pozytywną, ale wadą tego rozwiązania jest odniesienie się do Polskich Norm, które mogą zawsze zostać zmienione przez Polski Komitet Normalizacyjny, a wtedy zmieni się treść przepisu, bez zmiany samej ustawy.
Deweloperzy mogą na tym skorzystać
Dr hab. Bartłomiej Gliniecki, prof. Uniwersytetu Gdańskiego i autor komentarza do ustawy deweloperskiej wskazuje na inny problem, który może spowodować odwołanie w ustawie do Polskiej Normy.
- Za niefortunne uważam odwołanie do Polskiej Normy, bez podania o jaką jej wersję chodzi. Może to być podstawą nadużyć, których nie byłoby, gdy nie ta nowelizacja. Ponieważ przypomnę, że deweloperzy, który składali wnioski o pozwolenie na budowę od września 2021 r. muszą stosować normę, która wprost zabrania wliczania ścianek działowych (demontowanych) do powierzchni użytkowej. Niemal każdy obecnie budowany przez deweloperów budynek albo wybudowany w ostatnich 2 latach powinien uwzględniać tę normę. Jedynie w marginalnych przypadkach będzie inaczej – ocenia prof. Gliniecki.
Zgadza się z nim radca prawny Przemysław Dziąg, zastępca dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
- Aktualne regulacje przesądzają, że powierzchnia pod ściankami działowymi nie może być wliczana do powierzchni użytkowej. Na uwagę w projekcie zasługuje natomiast propozycja, aby cena mieszkania była wyliczana wyłącznie na podstawie powierzchni użytkowej – mówi ekspert PZFD.
Obecnie, jak wynika z uzasadnienia, na potrzeby obliczania powierzchni użytkowej, nawet jeśli jest stosowana prawidłowo Polska Norma, to dla celów wyliczenia ceny za nabywany lokal, niektórzy deweloperzy w umowach posługują się pojęciami ”powierzchni użytkowej”, ”powierzchni posprzedażowej”, ”powierzchni rozliczeniowej”.
„W ten sposób cena za mkw. powierzchni użytkowej jest odmienna od ceny za mkw. nabywanej powierzchni mieszkania” czytamy w uzasadnieniu.
Nowe prawo bez wpływu na ceny mieszkań
Jednak w ocenie prof. Glinieckiego, jeśli nowelizacja w zaproponowanym kształcie zostanie przyjęta, nie wiele lub wręcz nic nie zmieni, jeśli chodzi o wpływ regulacji na cenę mieszkań.
- Przesądza o tym punkt 2 art. 1 projektu, który mówi, że w przypadku gdy umowa dotyczy także pomieszczeń przynależnych, praw lub świadczeń ich cenę określa się odrębnie. Dzięki temu deweloper ustali cenę mieszkania w oparciu o jego powierzchnię użytkową, natomiast zażąda dodatkowego wynagrodzenia za np. powierzchnię zajmowaną przez ścianki działowe. Alternatywnie odpowiednio podwyższy cenę 1 mkw. powierzchni użytkowej tak, aby w efekcie otrzymać oczekiwaną cenę. Efekt będzie taki sam, jak obecnie z zastosowaniem tzw. powierzchni sprzedażowej, jako podstawy określenia ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego – uważa prof. Gliniecki.
Powierzchnia użytkowa mieszkania w umowie deweloperskiej
Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, wiceprzewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej przypomina, że już dziś ustawa deweloperska w umowie deweloperskiej i w prospekcie informacyjnym nakazuje podawać powierzchnię użytkową i cenę metra kwadratowego powierzchni użytkowej oraz wskazywać sposób pomiaru powierzchni użytkowej.
- Ustawodawca proponuje w projekcie sprecyzować, że cenę lokalu lub domu jednorodzinnego określa się jako iloczyn metra kwadratowego powierzchni użytkowej przedmiotu umowy oraz ceny za 1 metr kwadratowy powierzchni użytkowej, ale można sobie wyobrazić inny sposób ustalenia ceny, do czego nawiązał projektodawca chcąc to szczegółowo uregulować. Moim zdaniem nowy przepis ustawy deweloperskiej potwierdzi praktykę rynkową i nie zmieni stosowanego w większości przypadków sposobu ustalania ceny nowych nieruchomości. Może on jednak wpłynąć na postanowienia i interpretacje umów deweloperskich dotyczące dopłaty za różnicę pomiędzy projektowaną, a rzeczywistą powierzchnią użytkową lokalu lub domu – mówi Piotr Jarzyński.
Przepisy nowelizacji mają być stosowane do umów zawartych od dnia jej wejścia w życie. Zatem procedowany projekt nie pomoże w rozstrzygnięciu, toczących się spraw, a na przyszłość, zdaniem naszych rozmówców, wbrew przekonaniu projektodawcy, nie zabezpiecza konsumentów przed płaceniem wyższej ceny niż wynika to z powierzchni użytkowej.
- Można jedynie rozważyć doprecyzowanie samej normy przez Polski Komitet Normalizacyjny lub przepisów ww. rozporządzenia wydanego na podstawie Prawa budowlanego – radzi Piotr Jarzyński.
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.
Wpisz adres e-mail wybranej osoby, a my wyślemy jej bezpłatny dostęp do tego artykułu