Wierzyciele uzyskają lepszą ochronę

doradca w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy Chodzi o zapewnienie najemcom inwestującym na przykład w remont budynku lub urządzenie w odpowiedni sposób hali produkcyjnej, że nie zostaną usunięci. Jeżeli najemca ma umowę sporządzoną na piśmie na czas określony, na której jest data pewna, na przykład urzędowo poświadczona przez notariusza, to wówczas nawet sprzedaż egzekucyjna nieruchomości nie powoduje wygaśnięcia tej umowy. Jednakże takie umowy były często wykorzystywane przez nieuczciwych przedsiębiorców do wyprowadzania majątku z przyszłej masy upadłości. Jeżeli umowa najmu na kilka lat została sporządzona przed ogłoszeniem upadłości i zapisano w niej, że cały czynsz został już pobrany przez wynajmującego, to wówczas praktycznie w masie upadłości pozostaje jedynie wynajęta na kilka lat nieruchomość, której nikt nie nabędzie. W dodatku najemca co miesiąc nie będzie płacił czynszu,bo uiścił go już jednorazowo w całości. Artykuł 109 prawa upadłościowego i naprawczego mówi, że jeżeli umowa w formalnych warunkach nierozwiązywalna utrudnia przeprowadzenie postępowania upadłościowego, to wówczas sędzia komisarz może wydać postanowienie i zezwolić syndykowi na wypowiedzenie jej. W ten sposób zostaje stworzona interesująca konstrukcja prawna, ponieważ wypowiedzenie, którego w normalnych warunkach nie można byłoby dokonać, staje się możliwe do wykonania na skutek postanowienia sędziego komisarza. Skoro sędzia komisarz zezwala syndykowi na wypowiedzenie umowy, to w ten sposób przestaje ona być stabilna. Trybunał podzielił stawiane przez nich zarzuty i stwierdził, że w tym zakresie, w jakim art. 109 nie przewiduje możliwości wnoszenia zażalenia na postanowienie sędziego komisarza, jest niezgodny z konstytucją. Uznał też, że skoro sędzia komisarz rozstrzyga o prawach i obowiązkach stron, to postanowienie powinno być uzasadnione i zaskarżalne do wyższej instancji zgodnie z obowiązującą w Polsce zasadą dwuinstancyjności postępowania w egzekucji. Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego od postanowienia sądu dzierżawca albo najemca może się już odwołać od postanowienia sędziego komisarza. Natomiast pewne problemy może mieć skarżący z uzasadnieniem odwołania. Ustawodawca nałożył bowiem obowiązek na sędziego komisarza, aby wydając postanowienie brał pod uwagę interes masy upadłości, a nie interes wynajmującego. Formalna możliwość zaskarżenia zażalenia nie spowoduje, że umowa nierozwiązywalna zamieni się automatycznie w rozwiązywalną. Należałoby się zastanowić nad tym, w jaki sposób sędzia komisarz wytłumaczyłby się wierzycielom z postanowienia, w którym nie zezwolił na wypowiedzenia umowy najmu i w ten sposób ograniczył ich możliwości sprzedaży za wyższą cenę nieruchomości obciążonej umową wieloletniej dzierżawy. W ten sposób wierzyciele skorzystają z większej ochrony wprawdzie za cenę naruszenia pewności umowy najmu (dzierżawy). Jeżeli więc przedsiębiorca wie, że wynajmujący znajduje się w gorszej sytuacji finansowej i grozi mu upadłość, to nie powinien płacić mu czynszu z wyprzedzeniem. W czasie trwania postępowania upadłościowego dla najemcy bezpieczniej jest płacić czynsz najmu najwyżej za trzy miesiące z góry, a czynsz dzierżawy za sześć miesięcy z góry. Ten, kto zapłacił za dłuższy okres, musi liczyć się z tym, że będzie musiał zapłacić go po raz drugi.