Przez lata odkładali oszczędności, zaciągali kredyty, kupowali projekt albo gromadzili kapitał na rozpoczęcie inwestycji. Teraz słyszą, że działka, na której miał stanąć ich wymarzony dom, nie jest już możliwa do zabudowania, bo z początkiem września zmieniły się przepisy. Granice władztwa planistycznego gmin przy tworzeniu planów ogólnych zostały w wielu przypadkach przekroczone i noszą znamiona urzędniczej samowoli - twierdzą właściciele działek cytowani przez Portal Samorządowy.
Latami odkładali oszczędności, zaciągali kredyt, kupowali projekt albo gromadzili kapitał na rozpoczęcie inwestycji. Teraz słyszą, że działka, na której miał stanąć ich wymarzony dom, nie nadaje się do zabudowania.
Ten horror zaczął się z początkiem września
Chodzi o nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2023 roku. Jej konsekwencje właściciele działek odczuli po 31 sierpnia. To właśnie wtedy skończył się kolejny termin na uchwalenie przez gminy planów ogólnych. A od tego, czy gmina ma taki dokument, zależy możliwość uzyskania nowej decyzji o warunkach zabudowy.
Wuzetka przestała być zwykłą formalnością
Reforma planowania przestrzennego całkowicie zmienia sposób podejmowania decyzji o tym, gdzie będzie można budować. Jednym z najważniejszych elementów nowych przepisów jest podział kraju na trzynaście stref planistycznych.
To właśnie one mają określać, jaka zabudowa będzie dopuszczalna na danym obszarze. W przypadku domu jednorodzinnego kluczowa będzie strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną.
Co to oznacza dla właściciela działki? Sam fakt posiadania gruntu nie gwarantuje, że można na nim wybudować dom. Jeżeli działka nie znajduje się w odpowiedniej strefie albo nie spełnia warunków wynikających z nowych zasad, inwestycja może okazać się niemożliwa.
Według danych Geoportalu Krajowego, na które powołuje się Portal Samorządowy, do września plan ogólny uchwaliło 1156 z 2479 gmin. Przyjęte przez rady gmin uchwały trafiają następnie do wojewody, który w ramach nadzoru ocenia ich zgodność z prawem.
Plan ogólny zmienia zasady gry. Te informacje znajdziemy w dokumencie
Uchwalone przez gminy plany ogólne określają między innymi strefy planistyczne wraz z oznaczeniem i opisem ich profilu, wyjaśnia portalsamorzadowy.pl. W dokumentach znajdują się również parametry zabudowy, takie jak intensywność zabudowy, jej wysokość, udział powierzchni zabudowy oraz powierzchni biologicznie czynnej. Istotną informacją jest także to, czy dana działka znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy (OUZ). Po 1 września 2026 to kluczowy warunek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.
Dotychczasowe rozstrzygnięcia sądów administracyjnych dotyczące planów ogólnych są korzystne dla gmin. Nie oznacza to jednak, że właściciele nieruchomości zamierzają pogodzić się z tym, jak ich działki zostały zakwalifikowane.
Działka trafia do strefy otwartej. Właściciele idą do sądu
W przyjętych już planach ogólnych część działek znalazła się w strefach otwartych (SO), czyli obszarach wykluczonych z sytuowania na nich nowej zabudowy. Dla właścicieli takich nieruchomości oznacza to realne ograniczenie możliwości inwestowania. Nic więc dziwnego, że część z nich rozpoczęła już prawną batalię o umożliwienie zabudowy swoich gruntów.
Przybywa skarg na plany ogólne kierowanych do sądów administracyjnych. Można się spodziewać, że wraz z uchwalaniem kolejnych planów będzie ich coraz więcej – przyznaje w mediach społecznościowych Sebastian Witek, naczelnik Wydziału Architektury w Urzędzie Miasta Rybnika, cytowany przez „Portal Samorządowy”
Jednocześnie Witek zwraca uwagę, że dotychczasowe rozstrzygnięcia są korzystne dla gmin. – Sądy najczęściej oddalają albo odrzucają skargi właścicieli nieruchomości. Jak dotąd żadna z takich skarg nie doprowadziła do stwierdzenia nieważności planu ogólnego – dodaje.
Ta data może być ważna dla właścicieli działek
Przełomową datą w tego rodzaju postępowaniach może okazać się 28 października 2026 r. Tego dnia Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) rozpozna pierwszą skargę kasacyjną na wcześniejszy wyrok, niekorzystny dla właściciela działek, w sprawie dotyczącej planu ogólnego gminy.
Jak wskazuje samorządowy serwis, to właśnie takie sprawy mogą w przyszłości pokazać, jak sądy będą podchodzić do sporów pomiędzy właścicielami nieruchomości a gminami w związku z nowymi zasadami planowania przestrzennego.
Gminy popełniały błędy. Czy wojewoda może „oddać” działkę pod zabudowę?
Część właścicieli działek, które w planie ogólnym znalazły się poza obszarami objętymi możliwością zabudowy, liczy na to, że uchwalony przez radnych dokument zostanie w całości lub częściowo unieważniony przez wojewodę w ramach nadzoru prawnego. Nie jest jednak wcale przesądzone, że takie rozstrzygnięcie automatycznie otworzy drogę do zabudowy nieruchomości.
Jak zauważa w rozmowie z Portalem Samorządowym Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy i wiceprzewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, samo unieważnienie przez wojewodę uchwały o planie ogólnym wcale nie musi oznaczać, że deweloperom, gminom czy indywidualnym właścicielom działek uda się odzyskać tereny pod zabudowę mieszkaniową.
– Pamiętajmy, że w wielu miejscach na straży przeznaczenia działek stoją Regionalne Dyrekcje Ochrony Środowiska (RDOŚ), mocno pilnujące, by w planach ogólnych zachowane zostały strefy otwarte objęte zakazem nowej zabudowy – zaznacza prawnik.
Przyznaje zarazem, że przy tworzeniu planów ogólnych część gmin popełniła różnego rodzaju błędy, o czym świadczą chociażby dotychczasowe rozstrzygnięcia nadzorcze wojewodów. – Jednak nawet, jeżeli nastąpił błąd, ale mający charakter proceduralny – wskutek którego wojewoda stwierdzi np. nieważność części planu ogólnego – to dokument ten wróci do gminy, która w nowej uchwale tenże błąd proceduralny poprawi. Nie oznacza to wcale, że nagle działki ze stref otwartych staną się terenami przeznaczonymi na przykład pod zabudowę mieszkalną – wyjaśnia Piotr Jarzyński.
Unieważnienie planu nie przywraca starego studium
To właśnie w tym miejscu pojawia się jeden z najważniejszych problemów dla właścicieli działek i inwestorów. Oczekują oni, że stwierdzenie nieważności uchwały o planie ogólnym przywróci ich nieruchomościom przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową. Założenie jest takie, że skoro uchwała zostanie wyeliminowana z obrotu prawnego, to wróci wcześniejszy stan planistyczny wynikający ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Tak się jednak nie stanie. Studia zachowywały moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie, jednak nie dłużej niż do 31 sierpnia 2026 r. Wygasły z mocy prawa, a stwierdzenie nieważności uchwały o planie ogólnym ich nie przywróci – podkreśla wiceprzewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości KIG.
Zastrzega przy tym, że przyjęcie przez radę gminy lub miasta nowego, poprawionego planu ogólnego wcale nie musi oznaczać, że działki znajdujące się wcześniej w strefach otwartych nagle zostaną przeznaczone na przykład pod zabudowę mieszkaniową.
Dla właściciela działki oznacza to przede wszystkim czas
W praktyce wyeliminowanie z obrotu prawnego uchwały o planie ogólnym może więc oznaczać dla dewelopera czy właściciela gruntu przede wszystkim wydłużenie całej procedury. Jak wskazuje Jarzyński, dla dewelopera i właściciela gruntu wyeliminowanie z obrotu prawnego uchwały o planie ogólnym oznacza więc przede wszystkim czas: powtórzenie części procedury planistycznej i odsunięcie momentu, w którym wiadomo, co na danym terenie będzie można wybudować
Ekspert tłumaczy, że dla gminy oznacza to ponowną pracę nad aktem planistycznym., w którym i tak trzeba uwzględnić na przykład stanowisko organów ochrony środowiska. W jego ocenie kontrola legalności uchwały jest potrzebna, a błędy powinny być usuwane. Nie odpowiada ona jednak na pytanie, jakie przeznaczenie powinna mieć konkretna nieruchomość. – Kontrola legalności uchwały jest potrzebna, a błędy trzeba usuwać. Taka kontrola odpowiada jednak na pytanie, czy plan ogólny przyjęto zgodnie z prawem, a nie na pytanie, jakie przeznaczenie ma mieć konkretna nieruchomość – wyjaśnia Piotr Jarzyński
Strefa otwarta to nie „koszyk” na działki, których nie udało się gdzie indziej zakwalifikować
Portalsamorzadowy.pl przywołuje opinie kolejnego prawnika. Na jeszcze inny aspekt sprawy zwraca uwagę dr Andrzej Zabojski, specjalizujący się w prawie budowlanym i planowaniu przestrzennym, autor bloga PrawoWymaga.pl. Przypomina, że strefa otwarta oznacza zakaz zabudowy, a więc najdalej idące ograniczenie prawa własności, jakie może wprowadzić plan ogólny.
Gmina ma prawo ją wyznaczać, ponieważ mieści się to w jej władztwie planistycznym. Nie może jednak robić tego automatycznie. – Gmina ma prawo ją wyznaczać, bo mieści się to w jej władztwie planistycznym. Nie może tego jednak robić automatycznie. Strefa otwarta nie jest kategorią rezerwową, do której trafia wszystko, czego nie zaliczono do innych stref. Jak każda strefa, wymaga uzasadnienia, a im głębsza ingerencja we własność, tym mocniejsze musi być to uzasadnienie – komentuje dr Zabojski dla Portalu Samorządowego.
Właściciele działek pokazują swoje historie. „Czyżby ślepota urzędnicza?”
Jak dowodzą coraz liczniejsze, a często wręcz dramatyczne doniesienia właścicieli działek publikowane na grupie Plany Ogólne Gminy – Polska na Facebooku, zgodnie z przewidywaniami ekspertów skarg na plany ogólne – kierowanych zarówno do sądów, jak i wojewodów – może przybywać.
Autorzy wpisów twierdzą, że granice wspomnianego władztwa planistycznego gminy zostały w wielu przypadkach przekroczone i noszą, zdaniem posiadaczy gruntów, znamiona urzędniczej samowoli. "Dwie z moich działek zostały objęte strefą otwartą (z zakazem zabudowy – red.) pomimo uzbrojenia, dostępu do drogi publicznej i sąsiedniej zabudowy po drugiej stronie ulicy” – cytuje portalsamorzadowy,pl wpisy na Facebooku.
W innym właściciel opisuje sytuację działki, która – jak twierdzi – jest już częściowo uzbrojona i ogrodzona, a mimo to w projekcie planu ogólnego została zakwalifikowana jako strefa otwarta. „Mam działkę już częściowo uzbrojoną i ogrodzoną, ale trafia do projektu planu ogólnego jako strefa otwarta! Tymczasem na sąsiedniej działce jest willa, a dalej biurowiec. Wszystkie te inwestycje są nad rzeczką, zajmują prawie całość działki. Tam dostają WZ pozytywne, a mnie się odpowiada odmownie. (…) Czyżby ślepota urzędnicza?” – irytuje się inny użytkownik grupy Plany Ogólne Gminy – Polska.
Kolejny właściciel pyta z kolei o możliwość zastąpienia starego budynku nowym. Jak tłumaczy, ma działkę ze starym rozpadającym się domem w strefie zagrodowej. Działka nie jest ujęta strefą uzupełnienia zabudowy. Jest zatem objęta zakazem zabudowy. Autor wpisu zadaje pytanie, czy może zburzyć stary dom, a na jego miejscu wybudować nowy lub postawić na tej działce nowy dom.
Powstał obywatelski poradnik, jak zaskarżyć plan ogólny
Na tej samej grupie w mediach społecznościowych umieszczony został także „Obywatelski poradnik – jak skutecznie zaskarżyć plan ogólny gminy, pisze portalsamorzadowy.pl
To pokazuje, że wraz z wejściem nowych zasad planowania przestrzennego właściciele nieruchomości coraz częściej szukają nie tylko informacji o tym, jak czytać uchwalone dokumenty, ale również sposobów na zakwestionowanie rozwiązań, które ich zdaniem ograniczają możliwość zabudowy posiadanych gruntów.
Jakie błędy najczęściej popełniają gminy?
Sebastian Witek, naczelnik Wydziału Architektury w Urzędzie Miasta w Rybniku przeanalizował na łamach „Dzienniku Gazecie Prawnej” ponad 60 rozstrzygnięć nadzorczych wojewodów dotyczących planów ogólnych. Z jego analizy wynika, że wśród najczęściej popełnianych przez gminy błędów znajdują się niewłaściwe określenie minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej, błędy w wyznaczaniu obszaru uzupełnienia zabudowy (OUZ), a także naruszenie zasad wyznaczania stref wielofunkcyjnych z zabudową mieszkaniową lub zagrodową.
Problemem bywają również naruszenia zasad prowadzenia konsultacji społecznych oraz nieuwzględnienie obowiązku ochrony udokumentowanych złóż kopalin.
Lista ta pokazuje, że spory wokół planów ogólnych nie dotyczą wyłącznie tego, czy konkretna działka znalazła się w strefie otwartej. W grę wchodzą również błędy proceduralne, sposób wyznaczania poszczególnych stref oraz kwestie związane z ochroną środowiska i zasobów naturalnych. To właśnie te elementy mogą w kolejnych miesiącach stać się przedmiotem kolejnych rozstrzygnięć wojewodów i sądów administracyjnych.
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.
Wpisz adres e-mail wybranej osoby, a my wyślemy jej bezpłatny dostęp do tego artykułu