Można utracić część nieruchomości przez źle postawiony płot – ostrzega Sąd Najwyższy. Wystarczy brak reakcji właściciela

Na czym polega zasiedzenie nieruchomości oraz kiedy może do niego dojść?

Zasiedzenie to przewidziany przez prawo sposób nabycia własności nieruchomości poprzez jej długotrwałe i nieprzerwane posiadanie. Mechanizm ten ma na celu uporządkowanie stanu prawnego gruntów, które przez lata były faktycznie użytkowane przez inne osoby niż formalni właściciele. Dotyczy to m.in. działek porzuconych, nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym albo gruntów przejętych nieformalnie – np. kupionych bez aktu notarialnego od osoby, która nie była właścicielem, lecz sprawiała takie wrażenie.

Aby doszło do zasiedzenia nieruchomości, konieczne jest zatem posiadanie jej jako tzw. posiadacz samoistny. Posiadaczem samoistnym jest osoba, która faktycznie korzysta z nieruchomości jak właściciel. Może to oznaczać m.in.:

• uprawianie ziemi,
• ogrodzenie terenu,
• wykonywanie remontów,
• pobieranie pożytków,
• opłacanie podatków od nieruchomości.

Ważne jest przy tym, aby sposób korzystania z gruntu był widoczny dla otoczenia i nie wynikał z innego tytułu prawnego, np. najmu, dzierżawy czy użyczenia.

Ile trwa zasiedzenie nieruchomości?

Okres potrzebny do zasiedzenia zależy od tego, czy posiadacz działał w dobrej, czy w złej wierze:

• jeżeli użytkownik był przekonany, że legalnie nabył nieruchomość – np. kupił ją od osoby, którą uważał za właściciela – obowiązuje termin 20 lat nieprzerwanego posiadania,
• jeśli natomiast wiedział, że nieruchomość formalnie do niego nie należy, mamy do czynienia ze złą wiarą. W takiej sytuacji termin zasiedzenia wynosi 30 lat.

Co istotne, nieruchomość można zasiedzieć nawet świadomie, działając w złej wierze. Konieczne jest jednak wykazanie, że posiadanie miało charakter samoistny i trwało nieprzerwanie przez wymagany okres. Pomocne mogą być m.in.:

• zeznania świadków,
• pisemne oświadczenia,
• dowody opłacania podatku od nieruchomości,
• dokumenty z urzędu gminy,
• zdjęcia potwierdzające sposób korzystania z działki.

Czy zasiedzenie można odziedziczyć?

Co do zasady zasiedzenie nie jest prawem majątkowym, które można sprzedać, zapisać w testamencie czy bezpośrednio odziedziczyć. Przepisy przewidują jednak wyjątek. Zgodnie z art. 176 § 1 Kodeksu cywilnego, następca prawny może doliczyć do własnego okresu posiadania czas użytkowania nieruchomości przez poprzednika.

Warto pamiętać, że bieg zasiedzenia zostaje przerwany w razie przerwy w posiadaniu. W takiej sytuacji termin trzeba liczyć od początku.

Zobacz również: SN rozstrzygnie, czy komornik może sięgać po mieszkanie kupione od dewelopera

Jak formalnie potwierdzić zasiedzenie nieruchomości?

Nabycie własności przez zasiedzenie wymaga sądowego potwierdzenia. W tym celu należy złożyć do właściwego sądu rejonowego wniosek o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie. Do wniosku trzeba dołączyć m.in.:

• wypis z księgi wieczystej,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
• dowody posiadania nieruchomości,
• potwierdzenie uiszczenia opłaty sądowej w wysokości 2000 zł.

Postępowanie o zasiedzenie może trwać od kilku miesięcy do nawet kilku lat – szczególnie w sprawach skomplikowanych lub obejmujących wielu uczestników. W niektórych przypadkach sąd publikuje również obwieszczenie publiczne, jeśli istnieje ryzyko, że nie wszyscy zainteresowani zostali prawidłowo zawiadomieni. Po wydaniu prawomocnego orzeczenia nowy właściciel może zostać wpisany do księgi wieczystej.

Źle postawiony płot może zmienić granice działki – ostrzega Sąd Najwyższy

Szczególne ryzyko dotyczy sytuacji, w której ogrodzenie przez lata stoi w niewłaściwym miejscu. Jeżeli właściciel nieruchomości przez długi czas nie reaguje na to, że sąsiad korzysta z części jego działki znajdującej się za płotem, po upływie odpowiedniego terminu może dojść do zasiedzenia tego fragmentu gruntu. Sąd Najwyższy podkreślił, że przy ustalaniu przebiegu granicy znaczenie ma nie tylko dokumentacja geodezyjna czy wpisy w księgach wieczystych, ale również rzeczywisty stan faktyczny utrwalony przez lata użytkowania.

Jeżeli właściciel przez lata nie kwestionował sposobu korzystania z gruntu przez sąsiada, sąd może uznać, że granica przebiega właśnie wzdłuż istniejącego ogrodzenia, a nie zgodnie z dawnym rozgraniczeniem wynikającym z map czy ewidencji.

Jak bronić się przed takim zasiedzeniem?

Kluczowe znaczenie ma szybka reakcja na istniejący stan faktyczny. Właściciel powinien regularnie sprawdzać, czy przebieg ogrodzenia odpowiada rzeczywistym granicom działki. W razie wątpliwości warto zlecić wznowienie granic przez geodetę albo wszcząć postępowanie o rozgraniczenie nieruchomości.

Orzeczenie sądu w sprawie rozgraniczenia może stanowić podstawę do żądania przesunięcia płotu. Tego rodzaju działania przerywają również bieg zasiedzenia.

Czy należy się odszkodowanie za utraconą nieruchomość?

Po prawomocnym stwierdzeniu zasiedzenia poprzedni właściciel traci prawa do nieruchomości lub jej części. Co istotne, nie przysługuje mu z tego tytułu żadne odszkodowanie ani rekompensata finansowa – nawet jeśli nie miał świadomości, że ktoś korzysta z jego gruntu.

Dlatego tak ważne jest regularne porównywanie stanu faktycznego nieruchomości z jej stanem prawnym. Nieujawniony spór graniczny lub wieloletnie tolerowanie korzystania z działki przez sąsiada może w przyszłości prowadzić do poważnych problemów, a nawet uniemożliwić realizację planowanej inwestycji.

Podstawa prawna

Wyrok SN I CSK 1551/24 z dnia 25 listopada 2025 r.

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 2025 poz. 1071)

Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 2024 poz. 1568 ze zm.)