Dwa płoty przy jednej granicy działki. Sprawdź, kiedy sąsiad nie może się sprzeciwić

Jeżeli nowe ogrodzenie ma zostać ustawione w całości na działce inwestora, co do zasady nie trzeba uzyskiwać zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości. Dotyczy to również sytuacji, w której po drugiej stronie granicy stoi już płot sąsiada. W praktyce mogą więc powstać dwa równoległe ogrodzenia.

Warunek jest zasadniczy: nowy płot, wraz ze słupkami, fundamentem i pozostałymi elementami konstrukcyjnymi, nie może wchodzić na sąsiednią nieruchomość. Szczególnej ostrożności wymagają roboty ziemne prowadzone bezpośrednio przy granicy. Jeżeli wykop pod fundament lub słupki naruszy stabilność istniejącego ogrodzenia albo doprowadzi do innego uszkodzenia cudzej własności, może powstać obowiązek naprawienia szkody.

Dlatego przed rozpoczęciem inwestycji warto mieć pewność, gdzie dokładnie przebiega granica nieruchomości. Istniejący od lat płot nie zawsze musi idealnie pokrywać się z granicą wynikającą z dokumentacji geodezyjnej. Jeżeli przebieg granicy jest sporny albo niepewny, stawianie kolejnej konstrukcji kilka centymetrów od starego ogrodzenia może tylko pogłębić problem.

Ile od granicy działki można postawić ogrodzenie?

Polskie przepisy nie ustanawiają jednej minimalnej odległości, którą każde ogrodzenie musi zachować od granicy sąsiedniej działki. Nie ma zatem ogólnej ustawowej reguły wymagającej cofnięcia płotu na przykład o 10, 20 czy 50 cm.

Jeżeli właściciel chce postawić ogrodzenie bez porozumienia z sąsiadem, najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest umieszczenie całej konstrukcji po swojej stronie granicy. Nawet niewielkie przekroczenie granicy może stać się źródłem konfliktu.

Odsunięcie płotu o kilkanaście lub kilkadziesiąt centymetrów bywa natomiast rozwiązaniem praktycznym. Pozostawiony pas ziemi ułatwia malowanie, konserwację, usuwanie roślin czy naprawę elementów konstrukcji. Nie jest to jednak odległość narzucona przez ogólnokrajowe przepisy. Należy przy tym pamiętać, że teren pozostawiony między granicą a własnym ogrodzeniem nadal należy do właściciela działki i to on musi brać pod uwagę sposób jego późniejszego utrzymania.

Ogrodzenie wyższe niż 2,20 m ze zgłoszeniem

Przy planowaniu płotu znaczenie ma nie tylko jego położenie, lecz także wysokość. Prawo budowlane przewiduje uproszczone zasady dotyczące standardowych ogrodzeń.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami budowa ogrodzenia o wysokości nieprzekraczającej 2,20 m nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. Inaczej jest w przypadku ogrodzenia przekraczającego 2,20 m. Takie przedsięwzięcie wymaga zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Oznacza to, że właściciel nie ma całkowicie nieograniczonej swobody tylko dlatego, że płot znajduje się na jego gruncie. Przed rozpoczęciem prac trzeba także sprawdzić regulacje obowiązujące na danym terenie. Zasady dotyczące ogrodzeń mogą wynikać między innymi z lokalnych aktów prawa.

Gminy mogą przyjmować uchwały krajobrazowe regulujące zasady i warunki sytuowania ogrodzeń, ich gabaryty, standardy jakościowe oraz rodzaje materiałów budowlanych, z których mogą być wykonane. Ministerstwo Kultury i Dziedzictwa Narodowego wskazuje, że regulacje takie mogą obejmować ogrodzenia na obszarze całej gminy. Dlatego stwierdzenie, że na własnej działce można bez żadnych ograniczeń wybrać dowolną wysokość, formę i materiał płotu, byłoby zbyt daleko idące.

Brama i furtka w ogrodzeniu według przepisów

Przy budowie ogrodzenia trzeba również uwzględnić przepisy techniczne. Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych przewiduje między innymi, że bramy i furtki w ogrodzeniu nie mogą otwierać się na zewnątrz działki.

Ma to szczególne znaczenie przy ogrodzeniach położonych bezpośrednio przy granicy działki, chodniku lub innym terenie znajdującym się poza nieruchomością. Skrzydło bramy nie powinno podczas otwierania wychodzić poza teren posesji.

Przepisy techniczne zawierają również wymagania związane z bezpieczeństwem konstrukcji ogrodzeń. Dlatego przed wyborem konkretnego rozwiązania warto sprawdzić nie tylko Prawo budowlane, lecz również warunki techniczne i obowiązujące na danym obszarze przepisy lokalne.

Płot dokładnie w granicy działek na innych zasadach

Sytuacja prawna zmienia się, jeżeli ogrodzenie nie ma zostać odsunięte nawet minimalnie na teren jednego właściciela, ale ma przebiegać dokładnie po granicy dwóch nieruchomości.

Kodeks cywilny w art. 154 ustanawia domniemanie, że mury, płoty, miedze, rowy i podobne urządzenia znajdujące się na granicy sąsiednich gruntów służą do wspólnego użytku sąsiadów. Osoby korzystające z takich urządzeń są zobowiązane wspólnie ponosić koszty ich utrzymania.

Nie należy jednak wyciągać z tego wniosku, że właściciel może sam zamówić nowe ogrodzenie, postawić je na granicy, a następnie automatycznie zażądać od sąsiada połowy wydanych pieniędzy.

Sąsiad nie musi płacić za budowę nowego ogrodzenia

Rozróżnienie między kosztami budowy a kosztami utrzymania płotu ma zasadnicze znaczenie. Sąd Najwyższy w uchwale z 24 stycznia 2002 r., sygn. III CZP 75/01, uznał, że wynikający z art. 154 par. 2 Kodeksu cywilnego obowiązek ponoszenia kosztów urządzeń znajdujących się na granicy sąsiednich gruntów nie obejmuje kosztów wykonania nowego urządzenia.

W praktyce oznacza to, że właściciel nie może tylko na podstawie tego przepisu zmusić sąsiada do sfinansowania połowy nowego płotu. Jeżeli obie strony chcą wspólnie wznieść ogrodzenie, powinny wcześniej uzgodnić jego przebieg, rodzaj, wysokość oraz podział kosztów. Dla celów dowodowych rozsądne jest sporządzenie takich ustaleń na piśmie.

Inaczej wygląda kwestia istniejącego już urządzenia na granicy. Kodeks cywilny wyraźnie wskazuje na wspólne ponoszenie przez korzystających kosztów jego utrzymania. Jest to istotna różnica, ponieważ kosztów konserwacji istniejącego ogrodzenia nie można automatycznie utożsamiać z wydatkami na budowę zupełnie nowego płotu.

Dwa płoty obok siebie zgodne z prawem, ale problematyczne w praktyce

Postawienie własnego płotu po swojej stronie granicy może być wyjściem z sytuacji, w której właściciele sąsiednich działek nie potrafią uzgodnić wspólnego ogrodzenia. Od strony praktycznej dwa płoty ustawione niemal jeden przy drugim mają jednak kilka wad.

W bardzo wąskiej szczelinie mogą gromadzić się liście, gałęzie i inne zanieczyszczenia. Dostęp do dolnych części ogrodzeń staje się utrudniony, podobnie jak usuwanie chwastów czy konserwacja słupków i paneli. Problem może pojawić się także wtedy, gdy trzeba naprawić ogrodzenie od strony granicy.

Z tego względu pozostawienie pewnego odstępu może być rozsądne technicznie, choć przepisy nie wyznaczają uniwersalnej liczby centymetrów. W każdym przypadku ważniejsze od orientacyjnych wartości jest precyzyjne ustalenie granicy nieruchomości oraz takie zaprojektowanie ogrodzenia, aby wszystkie jego części znajdowały się na własnym gruncie.

Co sprawdzić przed budową płotu przy płocie sąsiada?

Przed rozpoczęciem prac warto przede wszystkim upewnić się co do przebiegu granicy działki. Następnie należy ustalić wysokość projektowanego ogrodzenia i sprawdzić, czy będzie wymagane zgłoszenie. Trzeba również zweryfikować lokalne regulacje, w tym ewentualną uchwałę krajobrazową, oraz wymagania techniczne dotyczące samego ogrodzenia, bramy i furtki.

Jeżeli płot ma znajdować się wyłącznie na własnym terenie, sąsiad co do zasady nie decyduje o samej inwestycji. Jeżeli jednak konstrukcja ma wejść w granicę działek albo inwestycja wymaga wykorzystania cudzej nieruchomości, sytuacja jest inna i wcześniejsze uzgodnienie prac pozwala ograniczyć ryzyko późniejszego sporu.

Najważniejsza różnica sprowadza się więc do przebiegu ogrodzenia. Płot znajdujący się w całości na jednej nieruchomości oraz płot posadowiony w granicy gruntów to z prawnego punktu widzenia dwie różne sytuacje.

Źródła:

• Ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, Internetowy System Aktów Prawnych.
• Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 154, Internetowy System Aktów Prawnych.
• Biznes.gov.pl – informacje dotyczące zgłoszenia budowy lub wykonywania innych robót budowlanych, w tym ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m.
• Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – przepisy dotyczące bram i furtek w ogrodzeniach.
• Ministerstwo Kultury i Dziedzictwa Narodowego – informacje dotyczące uchwał krajobrazowych i możliwości regulowania przez gminy zasad sytuowania ogrodzeń.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 24 stycznia 2002 r., sygn. III CZP 75/01 – dotycząca kosztów wykonania nowego ogrodzenia i zakresu art. 154 Kodeksu cywilnego; omówienie orzeczenia.