W prawie istnieje instytucja, która pozwala na nabycie własności rzeczy nie przez zakup, dziedziczenie czy darowiznę, lecz przez długotrwałe jej posiadanie. To właśnie zasiedzenie – forma nabycia własności przez osoby, które przez lata faktycznie władają rzeczą jak właściciel, mimo że formalnie nie mają do niej tytułu prawnego.
Czym jest zasiedzenie?
Zasiedzenie dotyczy zarówno nieruchomości (działek, domów, mieszkań), jak i rzeczy ruchomych (np. samochodów). Podstawą nabycia własności jest nieprzerwane i samoistne posiadanie rzeczy, czyli traktowanie jej jak swojej własności, podejmowanie działań właścicielskich, inwestowanie, użytkowanie, zabezpieczanie itd.
Warunkiem koniecznym jest upływ odpowiedniego czasu oraz w niektórych przypadkach dobra wiara posiadacza. Samoistne posiadanie oznacza, że osoba zachowuje się jak właściciel, a nie jak najemca, dzierżawca czy użytkownik.
Jakie są terminy zasiedzenia?
Dla nieruchomości obowiązują dwa główne terminy:
• 20 lat, gdy posiadacz działał w dobrej wierze, czyli był przekonany, że ma prawo własności.
• 30 lat, gdy posiadacz wiedział lub powinien wiedzieć, że rzecz ma innego właściciela (zła wiara).
W przypadku rzeczy ruchomych (np. sprzętu, mebli, aut), zasiedzenie możliwe jest już po 3 latach, ale tylko wtedy, gdy dobra wiara trwa przez cały ten czas. Jeśli w trakcie pojawi się informacja o cudzym prawie – możliwość zasiedzenia przepada.
Co można, a czego nie można zasiedzieć?
Zasiedzeniu podlegają:
• Nieruchomości gruntowe, budynkowe, lokalowe,
• Ruchomości będące przedmiotem własności,
• Udział we współwłasności nieruchomości,
• Służebności gruntowe (np. przejazdu przez działkę sąsiada),
• W określonych warunkach – użytkowanie wieczyste.
Nie można natomiast zasiedzieć:
• Elementów wspólnych budynków (klatek schodowych, korytarzy),
• Pojedynczych pokoi w mieszkaniu,
• Służebności osobistych,
• Rzeczy wpisanych do rejestru utraconych dóbr kultury.
Jak uzyskać stwierdzenie zasiedzenia?
Po upływie wymaganego okresu posiadacz może wystąpić do sądu rejonowego z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia. Trzeba wskazać ostatniego znanego właściciela i przedstawić dowody na nieprzerwane posiadanie. Sąd rozpatruje sprawę na rozprawie – jeśli uzna, że wszystkie warunki zostały spełnione, wydaje postanowienie.
Co dalej po wyroku?
Po prawomocnym orzeczeniu sądu nowy właściciel musi zapłacić 7% podatku od wartości zasiedzianej rzeczy. Następnie może złożyć wniosek o wpis prawa własności do księgi wieczystej (jeśli chodzi o nieruchomość).
O czym trzeba pamiętać?
• Umowa zakupu nieruchomości bez aktu notarialnego nie wystarcza – taka osoba nie jest w dobrej wierze.
• Posiadacz zależny (np. lokator) nie może zasiedzieć rzeczy, ponieważ uznaje cudze prawo.
• Można doliczyć czas posiadania poprzednika – ale tylko przy zachowaniu warunków dobrej lub złej wiary.
Zasiedzenie to rozwiązanie dla tych, którzy przez wiele lat faktycznie korzystają z rzeczy jak właściciele, choć nie mają formalnych dokumentów. To także sposób na uporządkowanie sytuacji prawnej wielu nieruchomości i odzyskanie prawa, które powstało z upływem czasu, nie z umowy.
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.
Wpisz adres e-mail wybranej osoby, a my wyślemy jej bezpłatny dostęp do tego artykułu