Wynajmujesz mieszkanie? Nawet najem okazjonalny może nie wystarczyć. Komornicy wskazali problem

Sprawa jest świeża, bo Krajowa Rada Komornicza przedstawiła swoje stanowisko 12 sierpnia 2026 r., a RPO opublikował aktualizację 27 sierpnia. Komornicy wskazują już konkretne miejsca, w których przepisy wymagają doprecyzowania.

Najem okazjonalny 2026. Komornicy wskazują problem z odzyskaniem mieszkania

Najciekawszy element sporu nie dotyczy już samego pytania, czy polskie przepisy za mocno chronią nierzetelnego lokatora. Krajowa Rada Komornicza opisuje problemy, które pojawiają się również przy najmie okazjonalnym, czyli rozwiązaniu przygotowanym właśnie po to, by prywatny właściciel mógł sprawniej odzyskać mieszkanie.

Przy takim najmie lokator składa w formie aktu notarialnego oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia mieszkania. Wskazuje również inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać po wykonaniu obowiązku opróżnienia wynajmowanego mieszkania. Ustawa przewiduje ponadto zgodę osoby mającej tytuł prawny do wskazanego lokalu.

Problem zaczyna się wtedy, gdy ten bezpiecznik przestaje odpowiadać rzeczywistości. Komornicy wskazują m.in. sytuacje, gdy:

• lokal wskazany przez najemcę zostaje sprzedany, jego właściciel traci do niego tytuł prawny albo umiera;
• osoba, która wcześniej zgodziła się przyjąć najemcę, cofa swoją zgodę, a dodatkowo na rynku pojawiają się odpłatne „adresy do najmu okazjonalnego”, które formalnie spełniają wymagania, lecz nie zapewniają realnego miejsca do zamieszkania.

Krajowa Rada Komornicza przyznaje, że takie przypadki powodują istotne trudności interpretacyjne. Co więcej, komornik zwykle styka się z problemem dopiero na etapie egzekucji i nie ma kompetencji, by przy zawieraniu umowy badać, czy wskazany przez najemcę adres rzeczywiście będzie później dostępny.

Najemca nie płaci czynszu. Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu?

Przy zwykłym najmie właściciel nie może po prostu wymienić zamków po pierwszej niezapłaconej racie czynszu. Ustawa wyznacza procedurę, której trzeba przestrzegać. Jedną z podstaw wypowiedzenia jest zwłoka z zapłatą co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Wcześniej właściciel musi pisemnie uprzedzić lokatora o zamiarze wypowiedzenia i dać mu dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie zaległych i bieżących należności.

To dobrze pokazuje, dlaczego właściciel mający jedno mieszkanie na kredyt może szybko znaleźć się w finansowym klinczu. Przez kolejne miesiące musi regulować własne zobowiązania, choć pieniądze z czynszu przestały wpływać.

RPO opisuje skargi osób, które nie tylko nie mogą odzyskać własnego lokalu, lecz czasami same muszą wynająć inne mieszkanie, jednocześnie ponosząc koszty swojej nieruchomości. Rzecznik ocenia, że obecny system może niewystarczająco chronić prywatnych właścicieli przed osobami świadomie nadużywającymi ochrony lokatorskiej.

Jak działa najem okazjonalny i czy ułatwia eksmisję najemcy?

Najem okazjonalny jest przeznaczony dla właściciela będącego osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Umowę zawiera się na czas oznaczony, maksymalnie na 10 lat. Jego największą przewagą jest procedura odzyskiwania mieszkania. Po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy i odmowie dobrowolnego opuszczenia lokalu właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia mieszkania. Termin wskazany w żądaniu nie może być krótszy niż 7 dni od doręczenia. Jeżeli lokator nadal nie wychodzi, właściciel może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.

Ministerstwo wskazuje, że dzięki temu właściciel nie musi przechodzić pełnej drogi obejmującej pozew o eksmisję, oczekiwanie na wyrok i jego uprawomocnienie. Akt notarialny z oświadczeniem najemcy staje się podstawą szybszej ścieżki egzekucyjnej po uzyskaniu klauzuli wykonalności. Problem w tym, że szybsza konstrukcja prawna nadal zderza się z realiami samej egzekucji.

Zobacz również

Najem krótkoterminowy wchodzi pod kontrolę państwa. Rejestr, kary i strefy zakazu — nowe przepisy ruszają już we wrześniu

Adres do najmu okazjonalnego. Co jeśli wskazany lokal jest fikcyjny lub niedostępny?

Krajowa Rada Komornicza informuje o przypadkach posługiwania się oświadczeniami właścicieli innych mieszkań, które formalnie spełniają ustawowe wymagania, lecz nie odpowiadają rzeczywistemu stanowi prawnemu albo faktycznemu. Rada pisze wprost o zjawisku obrotu tzw. „adresami do najmu okazjonalnego”. Taki adres może wyglądać prawidłowo podczas podpisywania umowy. Dopiero gdy dochodzi do egzekucji, okazuje się, że lokal nie daje realnej możliwości przyjęcia eksmitowanej osoby.

Jeżeli zaś najemca traci możliwość zamieszkania pod wcześniej wskazanym adresem, ustawa daje mu 21 dni od uzyskania informacji o tej sytuacji na wskazanie innego lokalu i przedstawienie odpowiedniego oświadczenia jego właściciela. Komornicy zwracają uwagę, że konsekwencje niewykonania tego obowiązku wywołują spory interpretacyjne. Właśnie dlatego KRK postuluje przeanalizowanie mechanizmów pozwalających skuteczniej weryfikować takie oświadczenia oraz doprecyzowanie przepisów dotyczących dokumentów fikcyjnych lub niewykonalnych.

Czy brak aktualnego adresu w najmie okazjonalnym blokuje eksmisję?

Ministerstwo Rozwoju i Technologii wskazywało w kwietniu, że utrata możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym przy najmie okazjonalnym nie powinna uniemożliwiać przeprowadzenia eksmisji. Według resortu w takiej sytuacji komornik może wykonać obowiązek opróżnienia lokalu, kierując dłużnika do noclegowni, schroniska albo innej placówki zapewniającej miejsce noclegowe wskazanej przez gminę.

Krajowa Rada Komornicza kilka miesięcy później pokazała jednak, że w praktyce sprawa budzi spory. W obrocie funkcjonują odmienne interpretacje skutków utraty aktualności adresu, a same przepisy powodują trudności zarówno dla uczestników postępowania, jak i organów egzekucyjnych. Nie oznacza to więc, że nieaktualny adres automatycznie zatrzymuje każdą eksmisję. Zabezpieczenie, które na etapie podpisywania umowy wygląda na kompletne, może kilka miesięcy lub lat później stać się źródłem dodatkowego sporu.

Zmiany w najmie okazjonalnym 2026. Komornicy wskazują pięć problemów

Krajowa Rada Komornicza nie postuluje likwidacji najmu okazjonalnego. Przeciwnie, uznaje go za istotny instrument zwiększający bezpieczeństwo rynku, lecz uważa, że przepisy wymagają dopracowania. W stanowisku KRK pojawia się pięć konkretnych kierunków:

• jednoznaczne określenie skutków utraty możliwości zamieszkania pod wskazanym wcześniej adresem;
• stworzenie skuteczniejszych metod weryfikacji oświadczeń dotyczących lokalu zastępczego;
• doprecyzowanie procedury po ujawnieniu, że oświadczenie jest fikcyjne lub niewykonalne;
• uproszczenie zasad dotyczących m.in. dokumentowania i przechowywania rzeczy pozostawionych przez dłużnika;
• analiza kosztów i opłat egzekucyjnych, aby lepiej odpowiadały rzeczywistym kosztom pracy komornika.

To ważna zmiana w dyskusji, bo problem przestaje być opisywany wyłącznie przez właścicieli składających skargi. Na konkretne słabości obecnych procedur wskazuje samorząd zawodowy, który wykonuje eksmisje. Na razie nie ma jednak uchwalonej nowelizacji rozwiązującej te kwestie. RPO informuje jedynie o gotowości KRK do współpracy nad ewentualnymi zmianami legislacyjnymi.

Zobacz również

Trzeba uporządkować najem, a nie walczyć z turystami

Odszkodowanie za bezumowne zajmowanie mieszkania. Ile może żądać właściciel?

Brak dobrowolnej wyprowadzki nie oznacza, że były najemca może korzystać z mieszkania bez żadnych zobowiązań finansowych. Zgodnie z art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego ma do dnia jego opróżnienia co miesiąc płacić właścicielowi odszkodowanie. Co do zasady odpowiada ono wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby uzyskać z najmu. Jeśli taka kwota nie pokrywa poniesionej szkody, przepisy przewidują możliwość dochodzenia dalszego odszkodowania.

Istnieje również drugi mechanizm, o którym właściciele często dowiadują się dopiero podczas sporu. Jeżeli sąd przyznał byłemu lokatorowi uprawnienie do najmu socjalnego, a gmina nie dostarczy odpowiedniego lokalu, właściciel może dochodzić od niej odszkodowania na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy w związku z art. 417 Kodeksu cywilnego. Ministerstwo wskazuje, że roszczenie może obejmować szkodę w pełnej wysokości. Oczywiście prawo do roszczenia i faktyczne odzyskanie pieniędzy to dwie odrębne kwestie. Dla właściciela spłacającego kredyt największym problemem pozostaje płynność: bank, wspólnota czy dostawca energii nie czekają na zakończenie procesu sądowego.

119,4 tys. gospodarstw czekało na mieszkanie gminne. Jak wpływa to na rynek najmu?

Według GUS na koniec 2024 r. 119,4 tys. gospodarstw domowych oczekiwało na najem mieszkania z zasobu gminnego, a 65,3 tys. czekało na najem socjalny. RPO łączy te dane z sytuacją na prywatnym rynku. Jeżeli część właścicieli z obawy przed problemami z odzyskaniem mieszkania nie chce go wynajmować, maleje pula lokali dostępnych dla osób, które nie kwalifikują się do szybkiego otrzymania mieszkania gminnego, a jednocześnie nie mogą kupić własnego.

Rzecznik wskazuje przy tym jeszcze jeden społeczny skutek. Do jego biura trafiają sygnały od rodzin oraz samotnych matek z dziećmi, którym prywatni właściciele odmawiają wynajmu z obawy przed trudniejszym odzyskaniem lokalu od osób objętych szczególną ochroną prawną. Powstaje więc paradoks: regulacje mające chronić osoby w trudniejszej sytuacji mogą pośrednio sprawiać, że część wynajmujących zaczyna właśnie takie osoby omijać.

Czy będą zmiany w prawie najmu w 2026 roku? MRiT analizuje przepisy

Ministerstwo broni podstaw obecnego systemu. W odpowiedzi do RPO z 22 kwietnia 2026 r. resort wskazał, że przepisy muszą godzić ochronę prawa własności z konstytucyjnym obowiązkiem przeciwdziałania bezdomności i ochrony lokatorów. Jednocześnie przyznał, że monitoruje prywatny rynek najmu i analizuje zasadność zmian w ustawie o ochronie praw lokatorów. Co ciekawe, resort diagnozuje źródło części problemów inaczej niż RPO. Według ministerstwa znaczna część skarg właścicieli wynika z niewydolności wymiaru sprawiedliwości, długotrwałych postępowań oraz problemów ze sprawnym wykonywaniem eksmisji i dochodzeniem należności.

Krajowa Rada Komornicza dokłada do tego trzeci element: nieprecyzyjne przepisy i problemy ujawniające się dopiero podczas egzekucji. Sama eksmisja pozostaje przy tym skomplikowana organizacyjnie – może wymagać spisania ruchomości, ich transportu i przechowywania, a czasem udziału dodatkowych osób. Właściciel podpisujący dziś umowę nie powinien więc zakładać, że sam dopisek „najem okazjonalny” rozwiązuje każdy przyszły problem. Znaczenie ma kompletność dokumentów, zgłoszenie umowy oraz realność zabezpieczenia wskazanego przez najemcę.

Najem okazjonalny i eksmisja – podstawa prawna i dokumenty