Co się dzieje z rękojmią po likwidacji dewelopera? Możesz się zdziwić, kto usunie wady, gdy spółka zniknie z rynku

Rękojmia dewelopera przez 5 lat. Teoria, która świetnie wygląda tylko na papierze

Deweloper odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości przez 5 lat od dnia wydania lokalu. Dla przedsiębiorców oznacza to, że ich odpowiedzialność nie kończy się wraz z zakończeniem inwestycji budowlanej ani z przeniesieniem własności. Z kolei dla nabywców lokali stanowi to gwarancję ochrony ich praw oraz możliwość dochodzenia roszczeń w przypadku ujawnienia się wad nieruchomości po odbiorze lokalu.

Spółka w likwidacji, ale jeszcze w KRS. Ostatni dzwonek na zgłoszenie wad nieruchomości

W teorii wszystko wygląda bardzo dobrze. Problem pojawia się wraz z likwidacją spółki. Co się dzieje w takiej sytuacji z rękojmią? Wszystko zależy od etapu likwidacji.

- Jeżeli spółka pozostaje w likwidacji i nie została jeszcze wykreślona z Krajowego Rejestru Sądowego, nabywcy mogą nadal kierować roszczenia bezpośrednio do niej, a spółkę reprezentuje likwidator. W tym czasie co do zasady możliwe jest zarówno zgłaszanie wad, jak i dochodzenie roszczeń, przy czym chodzi o roszczenia już skonkretyzowane, a nie ewentualne. Zgłoszenie na tym etapie zmusi dewelopera do podjęcia działań w zakresie zabezpieczenia to roszczenie – mówi Filip Paluszek, adwokat prowadzący własną kancelarię.

Czy gminy i wspólnoty zdecydują, komu możesz wynająć mieszkanie?

Deweloper wykreślony z KRS. Dlaczego naprawa usterek staje się niemal niemożliwa?

Komplikacje pojawiają się dopiero po zakończeniu likwidacji i wykreśleniu spółki z KRS-u – zwraca uwagę adwokat. Samo formalne istnienie roszczenia nie gwarantuje bowiem jeszcze możliwości jego skutecznego dochodzenia

- W sensie materialnym roszczenie z rękojmi może nadal istnieć, jednak brak podmiotu posiadającego majątek i zdolność do zaspokojenia wierzycieli sprawia, że jego realizacja staje się faktycznie niemożliwa. W uproszczeniu znika podmiot odpowiedzialny za rękojmię. Sytuacja ta nie dotyczy w takim stopniu deweloperów działających w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej, zakończenie przez nich działalności nie powoduje zniknięcia dłużnika – informuje adwokat.

Zobacz także

To koniec eldorado nieuczciwych najemców? Właściciele mieszkań czekali na to latami

Dobra wola grupy kapitałowej, czyli kiedy inny podmiot naprawi błędy dewelopera

W praktyce można spotkać sytuacje, w których obsługę roszczeń przejmuje inny podmiot z tej samej grupy kapitałowej, najczęściej spółka powiązana z deweloperem. Nie jest to jednak obowiązek wynikający z przepisów prawa, lecz dobrowolne działanie o charakterze biznesowym. Tego rodzaju rozwiązania służą przede wszystkim utrzymaniu wiarygodności marki, ochronie reputacji oraz budowaniu zaufania klientów do danego dewelopera. Jeśli jednak spółka nie zdecyduje się na taki krok, właściciel nieruchomości będzie musiał naprawić usterki na własną rękę.

Czy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) chroni przed usterkami po likwidacji firmy?

Istotne znaczenie ma również świadomość nabywców co do zakresu przysługującej im ochrony. Ratunkiem dla nich nie będzie bowiem Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Ten bowiem zabezpiecza inne ryzyka niż usterki i wady lokalu.

- W praktyce oznacza to, że nabywca nie może liczyć na systemowe zabezpieczenie swoich roszczeń z tytułu wad fizycznych lokalu. Nie istnieje fundusz ani instytucja, która automatycznie przejmowałaby odpowiedzialność za ich naprawienie lub finansową kompensację. Nabywca musi dochodzić roszczeń indywidualnie wobec dewelopera, a w razie jego likwidacji roszczenie przestaje mieć realnego adresata, co w praktyce oznacza brak możliwości jego skutecznego wyegzekwowania. Zatem nawet jeśli podstawa materialna żądań co do zasady nie wygasa, nie ma już podmiotu ani majątku pozwalającego na jego skuteczne dochodzenie i wyegzekwowanie – mówi Filip Paluszek.