Kosisz trawę przed posesją? Ten grunt wcale nie musi być twój

To, że ogrodzenie stoi w określonym miejscu, nie przesądza jeszcze, że dokładnie w tym miejscu przebiega prawna granica nieruchomości. W praktyce płot może znajdować się zarówno w granicy działki, jak i być od niej odsunięty. Dlatego przy sporze o kilkudziesięciocentymetrowy czy kilkumetrowy pas gruntu nie wystarczy ocena terenu „na oko”.

Pomocne mogą być dane ewidencyjne dostępne w Geoportalu oraz mapa ewidencyjna. Główny Urząd Geodezji i Kartografii wskazuje jednak, że położenie granic działek ewidencyjnych opiera się na danych geodezyjnych, a w określonych przypadkach ich przebieg wymaga ustalenia w odpowiednim trybie. Oznacza to, że podgląd mapy internetowej może być pierwszą wskazówką, ale przy realnym sporze o własność lub granicę konieczne może być sięgnięcie do dokumentacji ewidencyjnej, a czasem wykonanie czynności geodezyjnych.

Pas drogowy może sięgać znacznie dalej niż asfalt

Ustawa o drogach publicznych posługuje się pojęciem pasa drogowego. Zgodnie z obowiązującymi przepisami jest to grunt wydzielony liniami rozgraniczającymi wraz z przestrzenią nad i pod jego powierzchnią, w którym znajduje się albo ma być usytuowana droga. Sama droga jest natomiast budowlą znajdującą się w tym pasie i przeznaczoną między innymi do ruchu pojazdów i pieszych. Oznacza to, że pas drogowy może obejmować znacznie więcej niż samą jezdnię.

W jego obrębie mogą znajdować się również pobocza, rowy, chodniki, infrastruktura oraz zieleń przydrożna. Utrzymywanie zieleni przydrożnej, w tym sadzenie i usuwanie drzew oraz krzewów, ustawa wskazuje wprost jako jedno z zadań zarządcy drogi.

W przypadku dróg krajowych zarządcą jest co do zasady Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad, a w odniesieniu do pozostałych kategorii dróg zadania wykonują właściwe organy samorządowe. Sama ustawa stanowi również, że drogi krajowe są własnością Skarbu Państwa, natomiast drogi wojewódzkie, powiatowe i gminne należą do odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego.

Właściciel domu nie może sam ustanowić zakazu na cudzym gruncie

Jeżeli okaże się, że pas zieleni znajdujący się przed ogrodzeniem nie jest częścią prywatnej działki, właściciel sąsiedniej posesji nie uzyskuje prawa do rozporządzania nim tylko dlatego, że regularnie go kosi, podlewa albo posadził tam rośliny.

Nie może więc traktować takiego gruntu tak, jak własnego podwórka i samodzielnie ustanawiać wiążących zakazów wobec innych osób. Dotyczy to między innymi prób wprowadzenia własnego zakazu przechodzenia czy wyprowadzania psów.

Trzeba jednak odróżnić dwie kwestie. Brak uprawnienia właściciela sąsiedniej posesji do ustanowienia prywatnego zakazu nie oznacza, że pieszy ma automatycznie prawo chodzić w dowolnym miejscu pasa drogowego. Sposób korzystania z terenu może wynikać z jego przeznaczenia, organizacji ruchu, przepisów szczególnych albo decyzji właściwego zarządcy. Ustawa o drogach publicznych wskazuje, że z drogi publicznej może korzystać każdy zgodnie z jej przeznaczeniem oraz z ograniczeniami przewidzianymi w przepisach.

Koszenie trawy nie daje własności

Samo zajmowanie się terenem przed domem nie powoduje także, że pas zieleni staje się automatycznie własnością osoby, która o niego dba. Regularne koszenie, grabienie liści czy podlewanie roślin nie przesuwa granicy działki.

Znacznie bardziej skomplikowana jest kwestia zasiedzenia. Sąd Najwyższy wielokrotnie zajmował się możliwością zasiedzenia gruntów związanych z drogami publicznymi. Z orzecznictwa wynika jednoznacznie, że sama droga publiczna, należąca zgodnie z art. 2a ustawy do Skarbu Państwa albo właściwego samorządu, jest wyłączona z możliwości zasiedzenia.

Nie można jednak bez analizy konkretnego przypadku rozciągać tej zasady automatycznie na każdy grunt opisany jako pas drogowy. W postanowieniu z 22 maja 2014 r. Sąd Najwyższy podkreślił znaczenie rzeczywistego przebiegu pasa drogowego oraz jego funkcjonalnego, technicznego i przestrzennego związku z istniejącą drogą. Samo planistyczne przeznaczenie terenu pod drogę również nie zawsze wystarcza do uznania, że grunt jest wyłączony z zasiedzenia.

Donice, kamienie i własny parking mogą oznaczać problem

Właściciel posesji powinien zachować ostrożność także wtedy, gdy chce sam urządzić pas zieleni przed ogrodzeniem. Wstawienie dużych donic, słupków, kamieni, pojemników, materiałów budowlanych czy urządzenie miejsca postojowego może prowadzić do faktycznego zajęcia pasa drogowego.

Art. 39 ustawy o drogach publicznych zabrania działań, które mogłyby prowadzić do niszczenia lub uszkadzania drogi i jej urządzeń, zmniejszenia ich trwałości albo powodować zagrożenie dla bezpieczeństwa ruchu. Przepisy zakazują też między innymi samowolnego zwężania pasa drogowego oraz usuwania, niszczenia i uszkadzania zadrzewień przydrożnych.

Jeszcze ważniejszy jest art. 40. Zajęcie pasa drogowego na cele niezwiązane z budową, przebudową, remontem, utrzymaniem lub ochroną drogi wymaga co do zasady zezwolenia zarządcy wydawanego w drodze decyzji administracyjnej. Zezwolenie może dotyczyć między innymi robót, umieszczania urządzeń lub zajęcia pasa drogowego na prawach wyłączności.

Kara za zajęcie pasa drogowego może być dziesięciokrotnie wyższa

Samowolne zajęcie terenu może być kosztowne. Jeżeli ktoś zajmie pas drogowy bez wymaganego zezwolenia, przekroczy czas wskazany w zezwoleniu albo wykorzysta większą powierzchnię, zarządca drogi może nałożyć administracyjną karę pieniężną.

Jej wysokość wynosi dziesięciokrotność opłaty, którą należałoby uiścić za legalne zajęcie tego terenu. Sama opłata zależy między innymi od powierzchni, liczby dni oraz stawek obowiązujących u danego zarządcy. Nie istnieje więc jedna ogólnopolska kwota kary za donicę, słupek czy zagospodarowanie kilku metrów zieleni.

Jeżeli przykładowa należna opłata za legalne zajęcie określonego fragmentu pasa wyniosłaby 600 zł, mechanizm dziesięciokrotności może oznaczać karę w wysokości 6000 zł. Jest to jednak jedynie przykład rachunkowy – rzeczywista kwota zawsze wynika z powierzchni, czasu zajęcia oraz właściwej stawki.

Kto powinien kosić i sprzątać pas zieleni?

Również fakt, że właściciel domu przez lata kosi trawę przed płotem, nie przesądza, że jest to jego ustawowy obowiązek. W odniesieniu do terenów drogowych zasadnicze obowiązki związane z utrzymaniem drogi spoczywają na jej zarządcy. Ustawa o drogach publicznych zalicza utrzymywanie zieleni przydrożnej, w tym sadzenie i usuwanie drzew oraz krzewów, bezpośrednio do jego zadań.

Ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach wskazuje natomiast, że utrzymanie czystości i porządku jest obowiązkowym zadaniem własnym gminy, a obowiązki dotyczące czystości na drogach publicznych należą do zarządu drogi. Właściciele nieruchomości mają odrębne obowiązki dotyczące swoich nieruchomości oraz – w przypadkach określonych ustawą – chodników położonych bezpośrednio przy granicy posesji.

Dlatego w sporze o pas zieleni pierwsze pytanie nie powinno brzmieć: „kto go kosi?”, lecz: „do kogo należy grunt i jaki ma status?”. Dopiero ustalenie granicy działki oraz tego, czy teren jest częścią pasa drogowego, pozwala określić, kto może nim gospodarować, kto odpowiada za jego utrzymanie i czy właściciel sąsiedniego domu ma jakiekolwiek prawo do wprowadzania tam własnych zakazów.