Nowe reguły dla budynków coraz bliżej. Duża zmiana dotycząca okien i balkonów

Zmiany wynikają z przygotowanego przez Ministerstwo Finansów i Gospodarki projektu nowego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. Najnowsza wersja dokumentu pochodzi z 6 sierpnia 2026 r. i została przekazana Komisji Europejskiej w ramach procedury notyfikacyjnej. Resort wskazał przy tym, że ustawowe upoważnienie wymaga wydania nowych przepisów do 20 września 2026 r.

Dla właścicieli nieruchomości, inwestorów i projektantów jedną z ważniejszych zmian będzie doprecyzowanie zasad dotyczących przesłaniania okien. Projekt rozporządzenia wprowadza przy tym rozwiązanie korzystne m.in. przy projektowaniu balkonów i loggii. Nie każdy element wystający poza ścianę budynku będzie bowiem traktowany jako obiekt przesłaniający.

Balkony i loggie poza obiektami przesłaniającymi

Zgodnie z najnowszym projektem za obiekt przesłaniający nie będą uznawane drugorzędne elementy tego samego budynku znajdujące się w odległości nie większej niż 1,8 m od jego ściany. Przepis wymienia wprost balkony, loggie, balustrady i gzymsy.

Ma to znaczenie przy obliczaniu wymaganych odległości pozwalających na dostęp naturalnego światła do pomieszczeń. Takie elementy nie będą więc automatycznie wpływać na analizę przesłaniania w taki sam sposób jak zasadnicza bryła budynku czy inny obiekt budowlany.

Rozwiązanie porządkuje problem, który w praktyce projektowej mógł prowadzić do wątpliwości dotyczących tego, które fragmenty elewacji należy brać pod uwagę podczas sprawdzania dostępu do światła. Projekt wprowadza konkretną granicę 1,8 m, dzięki czemu ocena ma być bardziej jednoznaczna.

Nie oznacza to jednak likwidacji innych wymogów dotyczących balkonów. Projekt przewiduje również odrębne minimalne odległości poszczególnych elementów budynku od granicy działki. Przykładowo w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego mającego więcej niż cztery kondygnacje nadziemne odległość balkonu od granicy działki ma wynosić co najmniej 3 m. W pozostałych wskazanych przypadkach projekt przewiduje co najmniej 1,5 m m.in. dla balkonu, okapu, gzymsu, daszku, galerii czy tarasu.

Naturalne oświetlenie tylko dla pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt

Druga istotna zmiana dotyczy samego zakresu regulacji. Obowiązujące obecnie rozporządzenie nakazuje zapewnić naturalne oświetlenie pomieszczeniom przeznaczonym na pobyt ludzi. Projekt nowych warunków technicznych zawęża ten wymóg w przepisie dotyczącym przesłaniania do pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi.

Projekt definiuje takie pomieszczenia jako miejsca, w których te same osoby przebywają dłużej niż cztery godziny w ciągu doby. Pomieszczeniami przeznaczonymi na czasowy pobyt ludzi pozostają natomiast te, w których te same osoby przebywają od dwóch do czterech godzin włącznie.

Zmiana może mieć istotne znaczenie dla sposobu projektowania budynków, ponieważ wymagania związane z przesłanianiem nie mają być odnoszone w jednakowym zakresie do wszystkich pomieszczeń, w których ludzie pojawiają się w ciągu dnia.

Nowe zasady przesłaniania okien

Podstawowa konstrukcja przepisów dotyczących przesłaniania pozostaje zbliżona do obowiązujących regulacji. Odległość budynku z pomieszczeniem przeznaczonym na stały pobyt ludzi od innych obiektów ma zapewniać dostęp naturalnego światła.

Projekt przewiduje analizę obszaru wyznaczonego przez kąt 60 stopni przy oknie lub elemencie doświetlającym. Co do zasady w wyznaczonym obszarze obiekt przesłaniający o wysokości do 35 m nie powinien znajdować się bliżej niż wynosi wysokość przesłaniania. Dla obiektów wyższych niż 35 m podstawowa granica wynosi 35 m.

Nowością jest bardziej szczegółowe określenie sposobu prowadzenia takiej analizy. Jedno z ramion kąta ma być odchylone od zewnętrznego lica ściany o co najmniej 12 stopni. Projekt dopuszcza również sytuację, w której pomiędzy płaszczyznami wyznaczonymi przez ramiona kąta znajdują się obiekty przesłaniające. Wówczas możliwe ma być sumowanie kątów, jeżeli ich łączna wartość wyniesie co najmniej 75 stopni.

Wysokość przesłaniania ma być mierzona od poziomu dolnej krawędzi okna, jednak nie niżej niż na poziomie 85 cm od powierzchni podłogi pomieszczenia, do najwyższej zacieniającej krawędzi obiektu przesłaniającego.

Maszt, komin lub wieża co najmniej 10 metrów od okna

Projekt zachowuje również rozwiązanie dotyczące wąskich i wysokich obiektów, które znajduje się już w obecnych warunkach technicznych. Maszt, komin, wieża lub inny podobny obiekt budowlany może zostać usytuowany bez ograniczenia jego wysokości w odległości co najmniej 10 m od okna lub elementu doświetlającego pomieszczenie.

Warunkiem jest jednak to, aby szerokość przesłaniająca takiego obiektu nie przekraczała 3 m, mierzonych równolegle do płaszczyzny okna albo elementu doświetlającego.

Nie jest więc prawidłowe przedstawianie samej zasady 10 metrów jako całkowicie nowego rozwiązania. Obecne rozporządzenie również przewiduje możliwość sytuowania masztu, komina, wieży lub innego obiektu w odległości co najmniej 10 m od okna, jeżeli jego szerokość przesłaniająca nie przekracza 3 m. Nowy projekt przede wszystkim rozbudowuje i doprecyzowuje system oceny przesłaniania.

W zabudowie śródmiejskiej nadal ma być dopuszczalne zmniejszenie podstawowych odległości związanych z przesłanianiem maksymalnie o połowę.

Drzewa nie będą traktowane jak obiekty przesłaniające

Istotna kwestia dotyczy także drzew rosnących na sąsiednich działkach. Uzasadnienie przygotowane do projektu wyjaśnia, że drzewa ani ich korony nie są traktowane jako obiekty przesłaniające w rozumieniu tych regulacji.

Nowe przepisy dotyczące warunków technicznych nie stworzą zatem podstawy do żądania wycięcia drzewa tylko dlatego, że jego korona ogranicza dopływ światła do okna sąsiedniego budynku. Ewentualne spory dotyczące drzew nadal będą rozstrzygane na podstawie innych regulacji, a nie przepisów techniczno-budowlanych dotyczących przesłaniania.

Sąsiad nie może sam nakazać rozbiórki

Doprecyzowania wymaga także kwestia możliwości żądania przez właściciela sąsiedniej nieruchomości usunięcia obiektu, który narusza wymagane odległości. Sam sąsiad nie posiada kompetencji do wydania właścicielowi wiążącego nakazu rozbiórki masztu, komina, wieży czy innego obiektu.

Może natomiast korzystać ze środków prawnych przewidzianych w postępowaniu administracyjnym i budowlanym, jeżeli inwestycja narusza przepisy i oddziałuje na jego nieruchomość. Decyzje dotyczące legalności robót lub obowiązku doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z prawem należą do właściwych organów administracji i nadzoru budowlanego, a w określonych sytuacjach spór może trafić również do sądu.

Nie można zatem sprowadzać nowych regulacji do zasady, zgodnie z którą „sąsiad nakaże rozbiórkę”. Kluczowe będzie to, czy obiekt został wykonany zgodnie z prawem oraz wymaganiami dotyczącymi usytuowania i przesłaniania.

20 września 2026 r. nadal datą graniczną

Obecne rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. zostało czasowo utrzymane w mocy i jego dotychczasowa podstawa prawna wygasa po 19 września 2026 r. Z tego powodu nowe warunki techniczne mają obowiązywać od 20 września.

Na 14 września rozporządzenie nie zostało jednak jeszcze ogłoszone w Dzienniku Ustaw. Najnowszym publicznie dostępnym dokumentem pozostaje projekt z 6 sierpnia 2026 r. Komisja Europejska przyjęła wniosek Polski dotyczący zastosowania procedury pilnej w procesie notyfikacji. Resort uzasadniał pośpiech m.in. potrzebą sprawniejszej realizacji inwestycji na terenach zamkniętych i potrzebami związanymi z bezpieczeństwem państwa.

Dopiero opublikowanie ostatecznego rozporządzenia przesądzi jednak, czy wszystkie rozwiązania dotyczące balkonów, przesłaniania oraz naturalnego oświetlenia wejdą w życie dokładnie w brzmieniu znanym z projektu z 6 sierpnia.

Źródła:

• Ministerstwo Rozwoju i Technologii – informacje dotyczące projektu nowych warunków technicznych i zakresu regulacji.
• Uzasadnienie projektu nowych warunków technicznych – wyjaśnienie dotyczące drzew i koron drzew jako elementów niebędących obiektami przesłaniającymi.

analiza aktualnego etapu prac legislacyjnych nad WT 2026 i przepisów przejściowych.