Projekt kodeksu budowlanego gotowy. Będzie mniej absurdów w budownictwie

– Wręczyłem już ministrowi infrastruktury i rozwoju Marii Wasiak tekst projektu – potwierdza prof. Marek Wierzbowski, przewodniczący komisji kodyfikacyjnej.

W dokumencie liczącym ponad 250 artykułów nie znajdziemy jednak przepisów dotyczących planowania przestrzennego, które widniały jeszcze rok temu w podstawowej wersji projektu.

– Prace nad częścią urbanistyczną są nadal prowadzone. Jest to jednak materia znacznie bardziej skomplikowana. Wypracowane dotąd rozwiązania są też w niektórych miejscach dyskusyjne. Dlatego zdecydowano się na podział kodeksu, tak by udało się jeszcze w tej kadencji parlamentu uchwalić część inwestycyjną – tłumaczy prof. Wierzbowski.

Brak kompleksowości

Taki ruch nie budzi jednak entuzjazmu wśród ekspertów.

– Nowa jakość kodeksu pojawiłaby się wtedy, gdyby obejmował on cały proces budowlany: od planowania po budowę. Rozbicie spowodowało, że projekt stał się po prostu nowelizacją ustawy – Prawo budowlane, czym czujemy się zawiedzeni – mówi Piotr Gadomski, wiceprezes Krajowej Rady Izby Architektów RP.

Zaznacza jednak, że dokument zawiera cenne rozwiązania, np. postulat podziału projektu budowlanego. Po zmianach ma on się dzielić na dwie części:

● urbanistyczno-architektoniczną, przesądzającą o usytuowaniu obiektu w określonym miejscu na działce oraz określającą jego podstawowe parametry (wysokość, kubaturę itp.),

● projekt techniczny.

– Decyzja administracyjna uzyskiwana będzie na podstawie tego pierwszego. Z projektem technicznym wchodzić się będzie natomiast na budowę – wyjaśnia Gadomski.

Jak dodaje, dzisiejsza praktyka, by w starostwie przedstawiać techniczne szczegóły budynku – istotne dla wykonawców, a kompletnie niepotrzebne organowi – po to, żeby dostać pozwolenie na budowę, to absurd.

– Oddzielenie części technicznej inwestycji od decyzji administracyjnej jest wartościowym krokiem, który usprawni proces budowlany – twierdzi ekspert.

W rozwiązaniu widzi jednak pewien szkopuł.

– Skoro projektant ponosi odpowiedzialność za projekt, to powinien zostać również zobowiązany wydać oświadczenie o zgodności obu jego części z sobą – uważa przedstawiciel izby architektów.

Spór o odległości

Wśród ekspertów skrajne emocje budzą Z kolei propozycje dotyczące sytuowania obiektów – zwłaszcza wysokich – na działce. Projekt przesądza, że budynek powyżej 35 m będzie mógł się znajdować w odległości od granicy działki nie mniejszej niż połowa jego wysokości. W zabudowie śródmiejskiej ten dystans będzie mógł być zmniejszony, ale nie więcej niż o połowę.

– To rozwiązanie słuszne. Budowanie osiedli, gdzie ściana w ścianę stoją budynki, jest patologią. Dzięki zmianie komfort przestrzeni publicznych wzrośnie – przekonuje Gadomski.

Ale innego zdania są deweloperzy.

– Uregulowanie, aby budynki o wysokości pomiędzy 12 a 35 metrów były oddalone od granicy o co najmniej 1/3 wysokości, a budynki ponad 35 m – o 1/3 wysokości wydaje się daleko zbyt kazuistyczne – wskazuje radca prawny Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Zdaniem związku to urbanista w urzędzie powinien decydować o tych odległościach, w zależności od konkretnych warunków.

– Przepis wyłącza właściwie możliwość tworzenia zwartych osiedli i powoduje rozsiewanie zabudowy. Tymczasem to właśnie nieład urbanistyczny jest problemem – stwierdza Płochocki.

Tłumaczy, że w myśl przywołanych przepisów, o ile obszar nie jest śródmiejski, nie ma możliwości wznoszenia wysokich obiektów.

– Przykładowo jeden z najciekawszych wieżowców budowanych w stolicy – Warsaw Spire – w myśl nowych przepisów nie mógłby powstać, gdyż nie znajduje się w rejonie śródmiejskim. Wydaje się, że ten przepis warto rozważyć jeszcze raz – podnosi Płochocki.

Oddziaływanie obiektu

Finalna wersja projektu kodeksu nie zrywa także z wypracowaną już poprzednio zasadą, zgodnie z którą rozpoczęcie budowy będzie możliwe na podstawie zgody budowlanej. Ta będzie mogła być wyrażona albo w formie rozstrzygnięcia administracyjnego – pozwolenia na budowę, albo w sposób milczący – poprzez brak sprzeciwu organu do zgłoszonego zamierzenia inwestycyjnego. O tym, która ścieżka w danym przypadku będzie właściwa, zdecyduje m.in. obszar oddziaływania obiektu.

– Tu jednak pojawia się problem. Ten kluczowy punkt projektu, który będzie sterować wszystkimi procedurami, jest kompletnie nieprecyzyjny – zauważa Gadomski.

Jak przekonuje, należałoby jasno określić, co może mieścić się w omawianym pojęciu, dzięki czemu uniknie się sporów sądowych.

Kodeks wprowadza również instytucję etapowania, czyli obowiązku dokonania odbiorów określonych etapów robót. Ma to polegać na sprawdzeniu zgodności prac z projektem, warunkami zawartymi w pozwoleniu na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Dokonywać ma go inspektor nadzoru technicznego.

– Proponowana procedura zapewni formalną kontrolę robót o charakterze zanikającym (trudnych do zweryfikowania po czasie) pod względem zgodności z projektem, warunkami itd. Obligatoryjność procedury będzie działać mobilizująco zarówno na wykonawcę, jak i inspektora – podkreśla Michał Gruca, adwokat w kancelarii Schoenherr.

– Poza tym etapowanie jest istotne z punktu widzenia odpowiedzialności wykonawcy oraz inspektora nadzoru w przypadku ewentualnych katastrof budowlanych – dodaje prawnik.

Nowe przepisy mają zacząć obowiązywać od 1 stycznia 2017 r.