Urządzenia przesyłowe na działce: Jakie roszczenia przysługują właścicielowi

Jakie prawa przysługują właścicielowi nieruchomości, gdy przedsiębiorstwo dopiero planuje inwestycję?

Podstawową zasadą jest, że przedsiębiorca nie może korzystać z działki, na której chce wybudować instalację przesyłową bez tytułu prawnego i odpowiedniej rekompensaty. Takim tytułem jest ustanowienie służebności przesyłu, a to co do zasady następuje za wynagrodzeniem.

Uregulowanie tej kwestii może nastąpić w drodze zawartej między właścicielem nieruchomości a przedsiębiorstwem przesyłowym umowy, zazwyczaj po wcześniejszych negocjacjach. W ten sposób dochodzi do trwałego i skutecznego unormowania relacji prawnych między stronami.  Umowa taka sporządzana jest w drodze aktu notarialnego, a jej treść powinna szczegółowo określać zakres korzystania z nieruchomości (naprawy, konserwacja, modernizacja), przebieg trasy urządzeń na mapie oraz wysokość wynagrodzenia.

Jeśli strony nie dojdą do porozumienia, możliwe jest wytoczenie postępowania sądowego, którego przedmiotem będzie roszczenie o odpłatne ustanowienie służebności przesyłu. Trzeba jednak pamiętać, że jeśli urządzenia jeszcze nie istnieją, a przedsiębiorca dopiero ma zamiar je wybudować, to co do zasady tylko przedsiębiorca może wystąpić z takim roszczeniem na drogę sądową. Właściciel nieruchomości może wystąpić z żądaniem sądowego ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem tylko wtedy, gdy urządzenia przesyłowe już znajdują się na jego działce.

 Jakie roszczenia przysługują właścicielowi nieruchomości, gdy urządzenia przesyłowe znajdują się na jego działce od wielu lat

Oprócz roszczenia opisanego powyżej, tj. ustalenia na przyszłość służebności przesyłu za wynagrodzeniem, właściciel nieruchomości, na której znajdują się urządzenia przesyłowe, a których stan prawny nie został dotychczas uregulowany, może domagać się zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z jego działki. Dotyczy to tej części nieruchomości, którą urządzenia zajmują lub w której ograniczają możliwość normalnego korzystania z gruntu.

Takie roszczenie, jak większość roszczeń majątkowych, ulega przedawnieniu. W praktyce oznacza to, że właściciel może dochodzić wynagrodzenia za okres do 6 lat wstecz.

Jeśli urządzenia przesyłowe znajdują się na nieruchomości od ponad 30 lat to sytuacja prawna jest nieco bardziej skomplikowana. W takim przypadku przedsiębiorstwo będące ich właścicielem może podnieść tzw. zarzut zasiedzenia służebności. Oznacza to, że z powodu bardzo długiego korzystania z nieruchomości przedsiębiorstwo nabyło prawo do korzystania z niej w zakresie potrzebnym do utrzymania tych urządzeń.

Jeszcze do niedawna taki argument był zazwyczaj skuteczny. W wielu sprawach sądy uznawały, że doszło do zasiedzenia, a przedsiębiorstwa przesyłowe nabyły prawo do korzystania z nieruchomości.

Sytuację zmienił jednak wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (sygn. akt P 10/16). W orzeczeniu tym wskazano, że w sprawach dotyczących okresu sprzed 2008 r., czyli sprzed wprowadzenia do kodeksu cywilnego przepisów o służebności przesyłu, nie powinno się stosować przez analogię przepisów dotyczących innych służebności.

W przeszłości sądy często uznawały, że do urządzeń przesyłowych można odpowiednio stosować przepisy o służebności gruntowej, która mogła zostać zasiedziana, ponieważ kodeks cywilny wyraźnie dopuszczał taką możliwość. Trybunał Konstytucyjny wskazał jednak, że skoro przed 2008 r. przepisy nie przewidywały wprost służebności przesyłu, to nie przewidywały również możliwości jej zasiedzenia. Ponieważ przepisy dotyczące własności nieruchomości i jej ograniczeń powinny być interpretowane ściśle, to nie należy rozszerzać takich uprawnień przez analogię.

Należy jednak zaznaczyć, że wyrok Trybunału Konstytucyjnego nie został dotychczas opublikowany. Oznacza to, że formalnie nie jest on wiążący dla organów państwa, w tym sądów. Do czasu jego ogłoszenia sądy nie muszą stosować go wprost. Mogą jednak brać pod uwagę przedstawioną w nim argumentację przy interpretacji przepisów kodeksu cywilnego.

W praktyce oznacza to, że właściciele nieruchomości, na których ponad 30 lat temu zainstalowano urządzenia przesyłowe, mają dziś większe szanse na uzyskanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości niż przed 2 grudnia 2025 r. Przedsiębiorstwo przesyłowe nadal może podnieść zarzut zasiedzenia, jednak sąd nie musi go uwzględnić i może mieć ku temu podstawy.

Jakie możliwości ma właściciel, gdy infrastruktura została posadowiona stosunkowo niedawno

Jeżeli urządzenia przesyłowe zostały zainstalowane na nieruchomości stosunkowo niedawno, na przykład w 1996 r. lub później, a ich posadowienie nie zostało wcześniej uregulowane prawnie, właściciel nieruchomości również może dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu oraz ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem.

W przypadku roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie przedsiębiorstwo przesyłowe również może próbować bronić się zarzutem zasiedzenia służebności. W praktyce jednak wykazanie takiego zarzutu jest znacznie trudniejsze. Przedsiębiorstwo musiałoby bowiem udowodnić, że korzystało z nieruchomości jako posiadacz w dobrej wierze. Oznacza to konieczność wykazania, że było w uzasadniony sposób przekonane, iż przysługuje mu prawo do korzystania z danej nieruchomości w zakresie niezbędnym do utrzymania urządzeń.

Nie będzie zaś skuteczne powoływanie się na zasiedzenie w przypadku urządzeń zainstalowanych w późniejszym okresie, tj. po 2006 r. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego terminy zasiedzenia wynoszą bowiem 20 lat w przypadku posiadania w dobrej wierze oraz 30 lat w przypadku posiadania w złej wierze. Oznacza to, że jeśli od momentu posadowienia urządzeń nie upłynął jeszcze wymagany okres, przedsiębiorstwo nie może skutecznie powołać się na zasiedzenie.

Warto również pamiętać, że roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości przysługuje wtedy, gdy nie została zawarta żadna umowa regulująca korzystanie z gruntu - ani z obecnym właścicielem nieruchomości, ani z jego poprzednikiem prawnym.

Czy możliwe jest sprzeciwienie się posadowienia instalacji urządzeń lub żądanie ich usunięcia.

Tak, można się sprzeciwić budowie urządzeń przesyłowych na swojej działce, jednak w praktyce bywa to bardzo trudne. Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia w sprawie warunków ustanowienia służebności przesyłu, właściciel może odmówić podpisania umowy zaproponowanej przez przedsiębiorcę. Trzeba jednak liczyć się z tym, że przedsiębiorca może w takiej sytuacji wszcząć postępowanie administracyjne określane jako tzw. „małe wywłaszczenie”. W jego wyniku – przy spełnieniu ustawowych przesłanek i ze względu na interes publiczny – może dojść do ograniczenia prawa własności nieruchomości za odpowiednim wynagrodzeniem.

Jeżeli urządzenia przesyłowe już znajdują się na działce, właścicielowi co do zasady przysługują dwa możliwe roszczenia: o usunięcie urządzeń albo o przeniesienie własności nieruchomości.

Roszczenie o usunięcie urządzeń przysługuje właścicielowi wobec osoby, która narusza jego prawo własności w inny sposób niż przez całkowite pozbawienie go władztwa nad rzeczą. Jego celem jest przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaprzestanie naruszeń. Skuteczność takiego roszczenia jest jednak wyłączona, jeżeli przedsiębiorstwo przesyłowe posiada już tytuł prawny do korzystania z nieruchomości (np. służebność). Ponadto sąd, rozpoznając taką sprawę, bierze pod uwagę również interes publiczny, w szczególności ewentualne utrudnienia dla wielu odbiorców, które mogłyby powstać w wyniku usunięcia urządzeń.

Drugie roszczenie – o przeniesienie własności nieruchomości – pojawia się w praktyce najrzadziej. Właściciel może z niego skorzystać wtedy, gdy wartość urządzenia wzniesionego na działce znacznie przewyższa wartość zajętego gruntu. Warunkiem jest więc wyraźna dysproporcja między wartością urządzeń a wartością samej nieruchomości.

Trzeba też pamiętać, że w zależności od konkretnego stanu faktycznego sytuacja prawna może wyglądać różnie. Na przykład wcześniejsze wydanie przez organ ostatecznej decyzji administracyjnej ograniczającej własność nieruchomości może na przykład uniemożliwić dochodzenie wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości czy ustanowienia służebności przesyłu.

 Na pytania odpowiedziała Karolina Banasik, radca prawny w kancelarii KBiW Kurpiejewski, Budzewski i Wspólnicy