Utrudnianie inwestycji sprzeczne z zasadami współżycia

Spółka V, zajmująca się m.in. dystrybucją filmów i budową kin, zawarła w 2000 r. z ówczesną gminą Warszawa-Centrum umowę, w wyniku której uzyskała prawo użytkowania wieczystego działki o powierzchni ponad 2000 mkw. na Mokotowie. Miała tam zbudować duży budynek, w którym miały mieścić się kino, galeria sztuki i wiele innych instytucji kultury, a także lokali handlowo-usługowych. Taki też cel użytkowania wieczystego wpisano do umowy, na podstawie której spółka nabyła grunt.

Inwestycja jednak nie ruszyła z miejsca aż do dziś, a to z powodu dosyć dziwnego zachowania urzędników gminy Centrum, a później miasta stołecznego Warszawy. Mimo zawartej umowy i użytkowania gruntu spółka nie mogła uzyskać pozwolenia na budowę od miasta. Sprawa dwukrotnie trafiała do wojewody mazowieckiego, za każdym razem miasto jednak odmawiało wydania decyzji mimo przedkładania wszystkich koniecznych dokumentów i uzyskania nawet promes kredytowych w bankach. Ostatecznie wojewoda uchylił odmowy miejskie i sam wydał w trybie odwoławczym decyzję o warunkach zabudowy i pozwolenie na budowę. Wówczas jednak miasto sporządziło studium zagospodarowania przestrzennego tego terenu, w którym przewidziano, że zamiast zabudowy na działce mają powstać tereny zielone. To studium także zostało skutecznie zaskarżone przez spółkę V.

Inwestycja definitywnie zamarła, gdy miasto wytoczyło przeciwko spółce powództwo o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego. Argumentowało, że umowa nie została wykonana, gdyż doszło do opóźnienia w realizacji jej celu, czyli budowy wspomnianego budynku (zgodnie z umową o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, inwestycja miała być zrealizowana w ciągu około czterech lat). Sprawa ta została w ubiegłym roku prawomocnie rozstrzygnięta na korzyść spółki – sąd oddalił powództwo miasta w całości.

Jednak w związku z zaistniałą sytuacją od 2009 r. spółka V odmówiła wnoszenia rocznych opłat z tytułu użytkowania wieczystego, skalkulowanych na kwotę 255 tys. zł. Miasto odpowiedziało pozwami o zapłatę, dotyczącymi poszczególnych lat. I na wokandzie SN stanęła sprawa o opłaty za 2012 r.

Sądy niższych instancji orzekały różnie – stołeczny sąd okręgowy nie zgodził się z żądaniami miasta i uznał, że do opóźnienia doszło z powodu zawinionych działań prezydenta Warszawy jako organu gminy miejskiej. Ponieważ był przedstawicielem właściciela, sąd uznał, że takie działania były nielojalne wobec kontrahenta i jemu szkodzące. Naruszyło to zasady współżycia społecznego i zgodnie z art. 5 kodeksu cywilnego miastu cała opłata nie powinna się należeć. Sąd zasądził więc tylko 50 tys. zł opłaty.

Sąd Apelacyjny w Warszawie wyrok ten zmienił, uznając, że utrudnienia miały miejsce głównie w latach 2004–2008 (po tym okresie rozpoczęły się sprawy sądowe), a więc nie rzutowały już one bezpośrednio na kwestię opłat za 2012 r. Wyrok I instancji został zmieniony, a powództwo miasta w całości uwzględnione.

Z tym wyrokiem nie pogodziła się spółka, tym razem skutecznie wnosząc skargę kasacyjną. Sąd Najwyższy uchylił bowiem wyrok apelacyjny i nakazał ponowne rozpatrzenie sprawy.

– Artykuł 5 k.c. został niewątpliwie naruszony. Zachowanie organów miejskich było niezgodne z zasadami współżycia społecznego. Ale nie oznacza to, że pozwany może poprzestać tylko na obniżeniu opłaty – ocenił sędzia Józef Frąckowiak.

Samo obniżenie opłaty bowiem w tym wypadku nie wystarczy. Spółka powinna wszcząć kolejne czynności zmierzające do wyegzekwowania swoich uprawnień. Plany takie potwierdził zresztą jej pełnomocnik, który w wystąpieniu przed SN sygnalizował zamiar skierowania pozwu, gdyby nadal miasto odmawiało zmiany umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Jednak w takich warunkach, gdy organy właściciela gruntu zachowują się nielojalnie wobec użytkownika wieczystego, utrudniając mu podjęcie inwestycji zapisanej w umowie, nie może być mowy o prawie do pełnej opłaty za to użytkowanie.

orzecznictwo

Wyrok Sądu Najwyższego z 9 stycznia 2019 r. sygn. akt I CSK 708/17.