Grunty w użytkowaniu wieczystym są niepodzielne

Sprawa dotyczyła trzech działek o łącznej powierzchni niespełna hektara położonych w granicach administracyjnych Piotrkowa Trybunalskiego.

Właścicielem nieruchomości, w której skład wchodziły te działki, był Skarb Państwa, w sprawie reprezentowany przez pełniącego funkcję starosty prezydenta miasta Piotrkowa, natomiast użytkownikiem wieczystym była jedna ze spółdzielni mieszkaniowych.

W styczniu 2014 r. spółdzielnia notarialnie wydzieliła działki ze swoich gruntów, a następnie zrzekła się do nich jednostronnie – nie pytając o zgodę Skarbu Państwa – prawa użytkowania wieczystego.

Decyzja ta była podyktowana tym, że większość powierzchni tych działek zajmowały ciągi komunikacyjne.

Dysponując aktem notarialnym, przedstawiciele spółdzielni złożyli wniosek do sądu o wykreślenie z ksiąg wieczystych prawa użytkowania wieczystego. Referendarz sądowy zgodnie z wnioskiem wyłączył działki z całości gruntów spółdzielni, a następnie założył odrębne księgi wieczyste, w które wpisał jedynie Skarb Państwa.

Te czynności zostały zaskarżone przez prezydenta Piotrkowa Trybunalskiego, ale sąd I instancji utrzymał w mocy sporne wpisy. Uznał, że jednostronne zrzeczenie się prawa użytkowania wieczystego z pominięciem zgody właściciela jest dopuszczalne.

Skarb Państwa złożył więc apelację do sądu II instancji. Ten jednak dostrzegł w sprawie poważny problem prawny – jego zdaniem nie było oczywiste, czy użytkownikowi wieczystemu przysługuje jednostronne zrzeczenie się tego prawa.

Wątpliwości sądu powstały zwłaszcza po analizie uchwały Sądu Najwyższego, która zapadła 13 grudnia 2013 r. (sygn. akt III CZP 81/13).

Zgodnie z nią użytkownik wieczysty, który nie może zrzec się przysługującego mu prawa na podstawie przepisów ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, może wyzbyć się go zgodnie z art. 902¹ k.c. stosowanym w drodze analogii.

Wobec braku szczegółowych uregulowań – zdaniem sądu – rozważenia wymagała kwestia, czy jednak zrzeczenie się użytkowania wieczystego nie powinno być dokonane w formie umowy.

Wskazując na te problemy, sąd II instancji skierował pytanie prawne do Sądu Najwyższego. Chciał się dowiedzieć, czy dopuszczalne jest wyzbycie się prawa do użytkowania wieczystego części nieruchomości w drodze jednostronnej czynności prawnej.

W odpowiedzi Sąd Najwyższy, obradując w składzie trzech sędziów, wydał uchwałę, w której stwierdził, że użytkownik wieczysty nie może dokonać podziału gruntu oddanego mu w użytkowanie wieczyste.

Tym samym już sam akt notarialny dzielący jednostronnie grunt przez użytkownika wieczystego na działki był niedopuszczalny, a co za tym idzie – także akt zrzeczenia się użytkowania wieczystego do powstałych tak działek także nie mógł być prawnie skuteczny.

Jednostronne zrzeczenie się użytkowania wieczystego fragmentów działki jest niedopuszczalne

ORZECZNICTWO

Uchwała Sądu Najwyższego z 13 marca 2015 r., sygn. akt III CZP 116/14.