Wielu moich klientów z opóźnieniem uiszcza należne wynagrodzenie. Jak zauważyłem, część biur pośrednictwa zabezpiecza się przed takimi sytuacjami, zapisując w umowach, że za każdy dzień zwłoki należne są określone odsetki umowne, np. w wysokości 0,5 proc. Czy takie działania są prawidłowe?
Nie. Takie zastrzeżenia zostały zresztą już zakwestionowane. W rejestrze klauzul niedozwolonych figuruje m.in. zapis: „W przypadku uchybienia terminu zapłaty pośrednikowi przysługują odsetki umowne w wysokości 0,5 proc. (słownie: pół procenta) za każdy dzień zwłoki naliczane od daty zawarcia umowy przedwstępnej lub przyrzeczonej kupna, zamiany, wynajmu bądź dzierżawy”.
Należy pamiętać, że zgodnie z przepisami maksymalna wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej nie może w stosunku rocznym przekraczać dwukrotności wysokości odsetek ustawowych (odsetki maksymalne). Jeżeli natomiast wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej przekracza wysokość odsetek maksymalnych, to należą się odsetki maksymalne. Obecnie odsetki maksymalne wynoszą 10 proc. w stosunku rocznym.
Podstawa prawna
Art. 359 par. 21 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).
Obwieszczenie ministra sprawiedliwości z 7 stycznia 2016 r. w sprawie wysokości odsetek ustawowych (M.P. z 2016 r. poz. 46).
Wpis nr 761 w rejestrze klauzul niedozwolonych UOKiK (data wpisu: 20 czerwca 2006 r., uokik.gov.pl/rejestr).
Tak. Rzeczywiście UOKiK kwestionuje wskazane rozwiązanie. Jednocześnie zastrzega, że dopuszcza możliwość stosowania klauzuli ustalającej wynagrodzenie dla pośrednika nieruchomości w określonym czasie po wygaśnięciu umowy o pośrednictwo. Takie zastrzeżenie może figurować w umowie pośrednictwa, jeśli zostało indywidualnie uzgodnione. Nie może być więc wpisane w treść wzorca umowy, a powinno być efektem negocjacji. Dlatego też we wzorcu umowy warto pozostawiać wolne miejsce, w którym – w trakcie rozmowy z klientem – będzie można odręcznie umieścić zapis na temat konieczności zapłaty wynagrodzenia już po rozwiązaniu/wygaśnięciu umowy. Część przedsiębiorców do umowy dołącza protokół z negocjacji. Kwestia dowodowa jest niezwykle ważna, ciężar wykazania, że postanowienie uzgodniono indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje.
Podstawa prawna
Art. 3851 par. 1, art. 3851 par. 4 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).
Nie. Obowiązek zapłaty prowizji pośrednikowi związany jest z działaniami, które przyczyniły się do zawarcia ostatecznej umowy. Wcześniejsze pobranie całej prowizji narusza interes konsumenta i jest uznawane za sprzeczne z dobrymi obyczajami, szczególnie w sytuacji gdy dana nieruchomość nie zostanie sprzedana z przyczyn niezależnych od sprzedającego. Takie stanowisko przedstawił m.in. Sąd Apelacyjny w Krakowie, rozpoznając 9 kwietnia 2010 r. sprawę o sygn. akt I ACa 215/10.
W rejestrze klauzul niedozwolonych pod numerem 5983 została wpisana jako niedozwolona klauzula następującej treści: „Jeżeli umowa przyrzeczona będzie poprzedzona umową przedwstępną, zamawiający zobowiązuje się zapłacić połowę należnego wynagrodzenia w dniu jej podpisania, która nie podlega zwrotowi w przypadku wycofania się którejkolwiek ze stron transakcji”. W przypadku tego zapisu UOKiK zwrócił uwagę, że tego rodzaju zapisy nie powinny być zawierane we wzorcu umowy, a ich ewentualne umieszczenie możliwe jest po indywidualnym uzgodnieniu z konsumentem.
Podstawa prawna
Art. 3851 par. 3 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).
Nie. „Podstawowym sposobem naprawienia szkody na gruncie przepisów ogólnych jest odszkodowanie koherentne z wysokością rzeczywistej szkody, natomiast jedynie na zasadzie wyjątku (oraz w ściśle określonej formie) ustawodawca przewidział możliwości dokonania kompensacji w formie ryczałtu (np. kara umowna)” – takie stanowisko zajął Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, rozpoznając 19 maja 2015 r. sprawę o sygn. akt XVII AmC 1391/14. W jego ocenie tak określone wynagrodzenie ryczałtowe nie ma jakiegokolwiek związku z sumą kosztów poniesionych przez pośrednika w związku z wykonaniem umowy. Stosowanie go może natomiast wielokrotnie przewyższać tę kwotę, prowadząc do powstania po stronie przedsiębiorcy nieuzasadnionego przysporzenia. Z tych też powodów nie może zyskać aprobaty. Dodatkowo sąd wskazał, że tego typu zapisy muszą zawsze podlegać indywidualnemu uzgodnieniu.
Podstawa prawna
Art. 3851 par. 3 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).
Wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 19 maja 2015 r. (sygn. akt XVII AmC 1391/14).
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.
Wpisz adres e-mail wybranej osoby, a my wyślemy jej bezpłatny dostęp do tego artykułu