Uwaga na nieważne umowy! Jeden dokument dzieli cudzoziemca od zakupu domu w Polsce

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce podlega szczególnym zasadom wynikającym z przepisów prawa krajowego oraz prawa Unii Europejskiej. Co do zasady obrót nieruchomościami jest dopuszczalny, jednak w określonych przypadkach wymaga uzyskania uprzedniej zgody organu administracji publicznej. Poniżej przedstawiamy obowiązujące przepisy, wyjątki od obowiązku uzyskania zezwolenia oraz procedurę jego uzyskania, a także wyjaśniamy, jak nabycie nieruchomości pozostaje w relacji do legalizacji pobytu i pracy cudzoziemców.

Skrót artykułu

Podstawa prawna nabywania nieruchomości przez cudzoziemców

Zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców reguluje ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278). Ustawa ta określa, kiedy cudzoziemiec może nabyć nieruchomość bez ograniczeń, a kiedy wymagane jest uzyskanie zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

Przepisy te mają charakter szczególny wobec ogólnych zasad obrotu nieruchomościami wynikających z Kodeksu cywilnego.

Kto jest uznawany za cudzoziemca?

Za cudzoziemca w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców uważa się:

osobę fizyczną nieposiadającą obywatelstwa polskiego,
osobę prawną mającą siedzibę za granicą,
nieposiadającą osobowości prawnej spółkę osób wymienionych powyżej, mającą siedzibę za granicą, utworzoną zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,
osobę prawną lub spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę w Polsce, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemców.

Kiedy cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia na zakup nieruchomości?

Co do zasady cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na nabycie nieruchomości położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Zezwolenie ma formę decyzji administracyjnej i jest wydawane na wniosek cudzoziemca, po zasięgnięciu opinii Ministra Obrony Narodowej oraz - w określonych przypadkach - ministra właściwego do spraw rozwoju wsi.

Wyjątki od obowiązku uzyskania zezwolenia

Ustawa przewiduje liczne wyjątki, w których nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie wymaga uzyskania zezwolenia, w szczególności gdy:

cudzoziemiec jest obywatelem lub przedsiębiorcą państwa członkowskiego Unii Europejskiej lub Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej,
nabywany jest samodzielny lokal mieszkalny,
nabywany jest samodzielny lokal użytkowy o przeznaczeniu garażowym lub udział w takim lokalu, jeśli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych,
cudzoziemiec nabywa nieruchomość w drodze dziedziczenia ustawowego,
cudzoziemiec pozostaje w związku małżeńskim z obywatelem polskim i od co najmniej 2 lat zamieszkuje w Polsce na podstawie zezwolenia na pobyt stały.

Procedura uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości

Postępowanie w sprawie wydania zezwolenia obejmuje:

złożenie wniosku do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji,
wykazanie istnienia tzw. więzi z Rzecząpospolitą Polską (np. legalny pobyt, prowadzenie działalności gospodarczej, posiadanie rodziny),
przedstawienie informacji o nieruchomości oraz celu jej nabycia.

Zezwolenie wydawane jest na czas oznaczony i dotyczy konkretnej nieruchomości.

Nabycie nieruchomości a legalizacja pobytu i pracy cudzoziemca

Nabycie nieruchomości w Polsce nie legalizuje samoistnie pobytu ani pracy cudzoziemca. Prawo własności nieruchomości jest niezależne od przepisów regulujących pobyt i zatrudnienie cudzoziemców.

Jednocześnie fakt posiadania nieruchomości może być jednym z elementów potwierdzających więź cudzoziemca z Polską, co bywa uwzględniane w postępowaniach dotyczących:

zezwoleń na pobyt czasowy lub stały,
zezwoleń na pobyt rezydenta długoterminowego UE.

Konsekwencje nabycia nieruchomości bez wymaganego zezwolenia

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca z naruszeniem przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców skutkuje nieważnością czynności prawnej. Oznacza to, że umowa sprzedaży lub inna czynność rozporządzająca nie wywołuje skutków prawnych.

Podsumowanie

Obrót nieruchomościami z udziałem cudzoziemców w Polsce jest dopuszczalny, jednak podlega szczególnym ograniczeniom. Kluczowe znaczenie ma ustalenie, czy w danym przypadku wymagane jest uzyskanie zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz czy zachodzą ustawowe wyjątki. Nabycie nieruchomości nie zastępuje procedur legalizacji pobytu i pracy, choć może mieć znaczenie pomocnicze w postępowaniach administracyjnych.