Wspólnota mieszkaniowa w spółdzielni i ze spółdzielni

Każda wspólnota mieszkaniowa powstaje przez wyodrębnienie własności lokali wchodzących w skład większej nieruchomości, czyli budynku, przez przeniesienie prawa własności tych lokali na nowych właścicieli. Niepotrzebna jest ani wola jej zawiązania, ani jakiekolwiek działanie ukierunkowane wyłącznie na jej utworzenie. Wspólnota mieszkaniowa rodzi się z mocy prawa. Co do zasady - pojawia się tam, gdzie wskutek umowy, jednostronnej czynności prawnej albo na podstawie orzeczenia sądu jest co najmniej dwóch właścicieli lokali w domu składającym się z co najmniej kilku takich nieruchomości. Dzieje się tak najczęściej, gdy lokale (zarówno mieszkalne, jak i użytkowe) sprzedaje firma deweloperska albo gmina. Szczególny przypadek stanowią wspólnoty wyłaniające się ze spółdzielni mieszkaniowych. I bez względu na to, czy przyjmie się, że powstają one po wyodrębnieniu wszystkich lokali w obrębie danej nieruchomości (budynku lub budynków), czy też wcześniej, jak inne, po sprzedaniu przez spółdzielnię prawa własności pierwszego lokalu w budynku (nie ma co do tego momentu pełnej zgody w literaturze przedmiotu), to zawsze do takich pospółdzielczych wspólnot ustawę o własności lokali (u.w.l. - regulującą większość kwestii związanych z bytem wszelkich wspólnot mieszkaniowych) stosuje się dopiero po przejściu na nowego właściciela ostatniego lokalu (art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - u.s.m.). Wcześniej ową szczególną wspólnotą, gdzie spółdzielnia jest właścicielem pierwotnym, zarządza spółdzielnia właśnie i ma do niej zastosowanie ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Ona zaś - po kolejnych nowelizacjach niespójna i pełna sprzeczności - niezmiernie komplikuje powstawanie i funkcjonowanie wspólnot w spółdzielniach.

WAŻNE