Rodzice, którzy chcą przekazać mieszkanie dziecku jeszcze za życia, mogą zrobić to m.in. w drodze darowizny albo umowy dożywocia. Oba rozwiązania prowadzą do przeniesienia własności nieruchomości, ale wywołują zupełnie inne skutki. Wybór nie powinien więc sprowadzać się wyłącznie do pytania, jak szybko przepisać mieszkanie.
Jak przekazać mieszkanie dziecku za życia?
Jednym ze sposobów przekazania dziecku nieruchomości jest darowizna. Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem własnego majątku. W przypadku mieszkania oznacza to, że rodzic przekazuje nieruchomość dziecku i nie otrzymuje w zamian zapłaty ani innego świadczenia.
Drugim rozwiązaniem jest umowa dożywocia. W tym przypadku przekazanie nieruchomości nie ma charakteru nieodpłatnego. Dziecko przejmuje mieszkanie lub dom, ale jednocześnie zobowiązuje się do zapewnienia rodzicowi dożywotniego utrzymania.
Różnica jest więc zasadnicza. Na czym polega?
- przy darowiźnie dziecko otrzymuje mieszkanie bezpłatnie,
- przy dożywociu otrzymuje nieruchomość w zamian za określone świadczenia na rzecz rodzica.
Ważne! W obu przypadkach własność nieruchomości przechodzi jeszcze za życia rodzica.
Darowizna mieszkania dziecku. Rodzic przestaje być właścicielem
Darowizna może wydawać się najprostszym rozwiązaniem, szczególnie jeżeli rodzic chce już teraz uporządkować sprawy majątkowe. Trzeba jednak pamiętać o najważniejszej konsekwencji: po przekazaniu mieszkania jego właścicielem staje się dziecko. W praktyce oznacza to, że rodzic nie może później traktować nieruchomości tak, jakby nadal należała do niego.
Warto przy tym wspomnieć, że darowizna ma kilka istotnych cech. Pozwala przekazać majątek za życia, w najbliższej rodzinie może wiązać się z preferencjami podatkowymi, a strony mogą odpowiednio ukształtować treść umowy. Jednocześnie rodzic nie otrzymuje w zamian za mieszkanie świadczenia odpowiadającego temu, jakie występuje przy umowie dożywocia.
Czy rodzic może odwołać darowiznę mieszkania?
Możliwość odwołania darowizny zależy m.in. od tego, czy została już wykonana. Jeżeli darowizna nie została jeszcze wykonana, znaczenie może mieć istotne pogorszenie sytuacji majątkowej darczyńcy. Z przekazanego materiału wynika, że chodzi o sytuację, w której wykonanie darowizny mogłoby zagrozić utrzymaniu darczyńcy albo wykonaniu jego obowiązków alimentacyjnych.
Inaczej jest po wykonaniu darowizny. Wówczas podstawowe znaczenie ma rażąca niewdzięczność obdarowanego. Oznacza to, że przekazując dziecku mieszkanie, rodzic powinien brać pod uwagę trwałość podjętej decyzji. Darowizny nie można traktować jak testamentu, który można swobodnie zmienić w odpowiedzi na zmianę sytuacji rodzinnej.
Darowizna może mieć znaczenie dla zachowku
Kolejna istotna różnica ujawnia się po śmierci rodzica. Przekazanie mieszkania jednemu dziecku za życia nie oznacza, że darowizna zawsze pozostanie bez znaczenia przy późniejszych rozliczeniach pomiędzy spadkobiercami. Darowizny dokonane za życia mogą być uwzględniane przy obliczaniu zachowku. Samo wcześniejsze przepisanie nieruchomości nie oznacza więc automatycznie, że problem przyszłych rozliczeń spadkowych znika.
Umowa dożywocia. Mieszkanie za utrzymanie i opiekę
Innym sposobem przeniesienia własności na dziecko jest umowa dożywocia. Na czym ona polega? W dużym skrócie: rodzic również przenosi własność nieruchomości na dziecko, jednak robi to w zamian za zobowiązanie do zapewnienia mu dożywotniego utrzymania.
Zakres obowiązków może być szeroki. Zgodnie z przywołanym w materiale art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli strony nie ustalą inaczej, nabywca powinien m.in. przyjąć zbywcę jako domownika, zapewniać mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał, a także odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie. Po śmierci dożywotnika powinien również zapewnić mu pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.
To zasadniczo odróżnia dożywocie od darowizny. Dziecko nie otrzymuje nieruchomości bez żadnego świadczenia w zamian.
Co dziecko musi zapewnić rodzicowi przy dożywociu?
Zakres obowiązków wynika z umowy, a w przypadku braku odmiennych ustaleń zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego. W praktyce obowiązki nabywcy mogą obejmować:
- zapewnienie rodzicowi miejsca do mieszkania,
- wyżywienie i ubranie,
- ponoszenie określonych kosztów utrzymania,
- zapewnienie pomocy w codziennym funkcjonowaniu,
- opiekę i pielęgnowanie podczas choroby,
- zorganizowanie i sfinansowanie pogrzebu.
Co do zasady dożywocie zakłada traktowanie zbywcy jak domownika oraz zapewnienie mu utrzymania i pomocy.
Konflikt po zawarciu dożywocia. Umowy nie można po prostu wypowiedzieć
Umowa dożywocia jest rozwiązaniem trwałym. Nie można jej zwyczajnie wypowiedzieć tylko dlatego, że relacje między stronami się pogorszyły.
Prawo przewiduje jednak pewne mechanizmy pozwalające reagować na poważny konflikt między stronami. Z materiału wynika, że na podstawie art. 913 Kodeksu cywilnego w określonych sytuacjach uprawnienia wynikające z dożywocia mogą zostać zamienione na dożywotnią rentę.
Może mieć to znaczenie wtedy, gdy stosunki między rodzicem a dzieckiem pogorszą się tak bardzo, że nie można wymagać, aby nadal pozostawali w bezpośredniej styczności. Rozwiązanie samej umowy dożywocia jest dalej idącym środkiem i może nastąpić w wyjątkowych przypadkach.
Co dzieje się z mieszkaniem po rozwiązaniu dożywocia?
Konsekwencje są poważne. W razie rozwiązania umowy wygasa prawo dożywocia, a własność nieruchomości wraca do dożywotnika. Jednocześnie świadczenia otrzymane wcześniej przez dożywotnika co do zasady nie podlegają zwrotowi.
Darowizna czy dożywocie? Najważniejsza różnica dotyczy zabezpieczenia rodzica
Oba rozwiązania pozwalają przekazać nieruchomość dziecku jeszcze za życia, ale ich konstrukcja jest inna.
Darowizna oznacza nieodpłatne przekazanie majątku. Jest rozwiązaniem prostszym, ale po przeniesieniu własności rodzic nie może oczekiwać świadczeń od dziecka tylko dlatego, że wcześniej podarował mu mieszkanie. Odwołanie wykonanej darowizny jest natomiast ograniczone do szczególnych sytuacji.
Dożywocie wiąże przekazanie nieruchomości z konkretnymi obowiązkami nabywcy wobec zbywcy. Z drugiej strony osoba przejmująca mieszkanie musi liczyć się z długotrwałym obowiązkiem utrzymania dożywotnika, a rozwiązanie umowy jest możliwe tylko w szczególnych przypadkach.
Przekazanie mieszkania dziecku. Te skutki warto sprawdzić przed podpisaniem umowy
Przed przekazaniem mieszkania kluczowe jest ustalenie, czego rodzic oczekuje po zmianie właściciela. Jeżeli celem jest nieodpłatne przekazanie majątku dziecku, podstawowym rozwiązaniem jest darowizna. Jeżeli natomiast nieruchomość ma zostać przekazana w zamian za zapewnienie rodzicowi utrzymania i opieki do końca życia, inny mechanizm zapewnia umowa dożywocia. Materiał źródłowy podkreśla właśnie tę różnicę między obiema konstrukcjami.
Wybór wpływa nie tylko na to, kto stanie się właścicielem mieszkania. Ma również znaczenie dla obowiązków dziecka, zabezpieczenia rodzica, możliwości późniejszego rozwiązania umowy oraz przyszłych rozliczeń rodzinnych.
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.
Wpisz adres e-mail wybranej osoby, a my wyślemy jej bezpłatny dostęp do tego artykułu