Upadłość wynajmującego a trwałość umowy najmu lub dzierżawy

Skutki związane z ogłoszeniem upadłości obejmującej likwidację majątku wynajmującego lub wydzierżawiającego zostały uregulowane w rozdziale II (oddział III) ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz.U. nr 60, poz. 535 z późn. zm.). Zgodnie z art. 107 ust. 1 cytowanej ustawy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości upadłego wiąże strony, o ile przedmiot umowy przed ogłoszeniem upadłości został wydany najemcy lub dzierżawcy.

Zarządzenie sędzia komisarz może wydać jednak tylko pod warunkiem, że trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości albo gdy czynsz najmu lub dzierżawy odbiega od przeciętnych czynszów za najem lub dzierżawę nieruchomości tego samego rodzaju. Jest to szczególna sytuacja, w której ustawodawca przewidział możliwość rozwiązania umowy, w przypadku gdy na podstawie przepisów kodeksu cywilnego lub postanowień wiążącej strony umowy jej wypowiedzenie było niedopuszczalne (np. w sytuacji gdy umowa wiążąca strony zawarta była na czas oznaczony, a strony nie przewidziały możliwości jej wcześniejszego rozwiązania). W przypadku gdy okres wypowiedzenia przewidziany przez ustawę lub strony był dłuższy niż trzy miesiące, ulegnie on z mocy prawa skróceniu do trzech miesięcy. W sytuacji rozwiązania umowy przez syndyka najemca lub dzierżawca może dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodowania z powodu rozwiązania umowy najmu lub dzierżawy przed terminem przewidzianym w umowie, zgłaszając te wierzytelności sędziemu komisarzowi.